Signer un compromis de vente en ligne : valeur juridique, rétractation et pas à pas

Compromis de vente ou promesse unilatérale : ce que vous faites signer

Le compromis de vente est une promesse synallagmatique : le vendeur s'engage à vendre, l'acquéreur à acheter, à un prix convenu, le plus souvent sous conditions suspensives. L'article 1589 du Code civil pose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». La vente elle-même sera ensuite réitérée par acte authentique chez le notaire, seul acte publié au service de la publicité foncière.

La promesse unilatérale de vente n'engage que le vendeur : l'acquéreur, bénéficiaire, dispose d'une option qu'il lève ou non, souvent contre une indemnité d'immobilisation. Elle obéit à une règle de forme propre : l'article 1589-2 du Code civil la frappe de nullité si elle n'est pas constatée par acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de son acceptation. Cette contrainte d'enregistrement ne vise pas le compromis. Les spécificités de la promesse, y compris signée en ligne, sont traitées sur notre page signer une promesse de vente immobilière en ligne.

Compromis de vente électronique : quelle valeur juridique ?

Un compromis signé électroniquement a la même valeur qu'un compromis papier, pour trois raisons tirées du Code civil. L'article 1174 permet d'établir et de conserver sous forme électronique un écrit exigé pour la validité d'un contrat, dans les conditions des articles 1366 et 1367 : identification de l'auteur, intégrité du document, procédé fiable de signature. L'article 1176 exige que l'écrit électronique respecte des conditions de lisibilité et de présentation équivalentes à celles du papier. Enfin, l'article 1177 répute satisfaite l'exigence de plusieurs exemplaires dès lors que chaque partie peut imprimer le document : il n'est donc pas nécessaire d'éditer un original par partie.

Le compromis n'entre pas dans l'exception de l'article 1175, qui réserve certains actes sous seing privé relevant du droit de la famille et des successions. En revanche, lorsqu'une mention manuscrite est exigée de celui qui s'engage, l'article 1174 admet qu'elle soit apposée électroniquement si le procédé garantit qu'elle ne peut l'être que par lui-même. Pour les règles générales de preuve, voir notre guide sur la valeur juridique de la signature électronique.

Compromis sous seing privé ou compromis chez le notaire

Un compromis peut être signé entre particuliers, en agence ou chez le notaire. Signé en agence ou entre particuliers, c'est un acte sous seing privé : c'est ce que Certyneo permet de signer électroniquement. Lorsque le notaire reçoit l'avant-contrat en la forme authentique, il utilise son propre dispositif d'acte authentique électronique, prévu par l'article 1369 du Code civil, qui le dispense des mentions manuscrites exigées par la loi. Certyneo ne produit pas d'acte authentique et ne remplace pas le notaire : l'acte de vente définitif reste signé devant lui. Pour la place de la signature électronique dans les études, voir signature électronique et notaires.

Quel niveau de signature électronique pour un compromis de vente ?

Aucun texte n'impose de niveau eIDAS pour un compromis sous seing privé. Le choix relève donc de la preuve : en cas de litige (un acquéreur qui conteste avoir signé, un vendeur qui prétend que les conditions suspensives ont été modifiées), c'est à la partie qui se prévaut du compromis de démontrer la fiabilité de la signature, sauf signature qualifiée.

La signature avancée est le niveau que nous conseillons pour un compromis : chaque vendeur et chaque acquéreur valide un code reçu sur son mobile, puis son navigateur génère une clé qui signe le document ; toute modification ultérieure est détectable. Le fonctionnement complet est détaillé sur la page signature électronique avancée. Pour la signature qualifiée, chaque signataire compte pour une signature : un compromis à quatre signataires coûte 59,60 € sans abonnement, ou 39,60 € avec un abonnement (voir la QES à l'acte).

Délai de rétractation d'un compromis signé électroniquement

L'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation donne à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation un délai de dix jours pour se rétracter, « à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ». Lorsque la vente est précédée d'un compromis ou d'une promesse, c'est cet avant-contrat qui est notifié. Le point de départ n'est donc pas la date de signature, mais celle de la notification.

Les trois façons de faire courir le délai SRU

1. Lettre recommandée avec demande d'avis de réception : le compromis signé est envoyé à chaque acquéreur ; le délai court le lendemain de la première présentation.
2. Lettre recommandée électronique : l'article L271-1 admet « tout autre moyen présentant des garanties équivalentes ». L'envoi recommandé électronique qualifié au sens d'eIDAS équivaut à la lettre recommandée (article L100 du Code des postes et des communications électroniques), à condition que l'acquéreur non professionnel ait consenti à recevoir ses envois par cette voie.
3. Remise directe par l'agent : si un professionnel mandaté prête son concours à la vente, l'acte peut être remis à l'acquéreur, qui doit alors porter de sa main les mentions de l'article D271-6 (qui lui a remis l'acte, où, quand, et qu'il connaît son délai de dix jours). Le délai court à compter du lendemain de la remise.

La rétractation s'exerce « dans ces mêmes formes », c'est-à-dire par lettre recommandée ou moyen équivalent : un simple e-mail de l'acquéreur ne suffit pas à la prouver. Par ailleurs, l'article L271-2 interdit de recevoir de l'acquéreur non professionnel le moindre versement avant l'expiration du délai, sauf entre les mains d'un professionnel mandaté disposant d'une garantie financière, qui restitue les fonds dans les 21 jours en cas de rétractation. Le non-respect est puni de 30 000 € d'amende.

Annexes, paraphes et clauses : les pièges du compromis signé en ligne

Un compromis électronique doit contenir exactement ce que contiendrait sa version papier. Les points qui posent le plus de problèmes lorsque la signature se fait à distance :

• Le dossier de diagnostic technique est annexé à la promesse de vente (article L271-4 du CCH) : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, état des risques selon le bien. Joignez-le dans la même enveloppe pour que la signature couvre l'ensemble.
• Les documents de copropriété (règlement, procès-verbaux, fiche synthétique…) : ils alourdissent vite l'envoi. Comptez 10 Mo par document et 3 documents par enveloppe en Personnel, 50 Mo et 10 documents en Standard.
• L'information sur le droit de rétractation doit figurer de manière lisible et compréhensible dans l'acte (article L271-1), faute de quoi une amende administrative est encourue.
• La condition suspensive de prêt : lorsque le prix est financé par un crédit immobilier, l'acte est conclu sous cette condition, dont la durée ne peut être inférieure à un mois (article L313-41 du Code de la consommation).
• Les paraphes : placez un champ de paraphe sur chaque page pour chaque partie ; ils ne sont pas obligatoires juridiquement mais évitent toute discussion sur une page substituée.
• La date et le lieu : utilisez un champ « date de signature » rempli automatiquement plutôt qu'une date tapée à la main.

Si vous partez d'une page blanche, notre modèle de compromis de vente immobilière reprend les conditions suspensives, le dépôt de garantie et la clause de rétractation. Faites-le relire par un professionnel : il ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un avocat.

Faire signer un compromis de vente en ligne avec Certyneo, étape par étape

1. Déposez le compromis et ses annexes en PDF dans une nouvelle enveloppe (compromis, diagnostics, documents de copropriété).
2. Ajoutez les signataires : chaque vendeur et chaque acquéreur, avec son adresse e-mail et son numéro de mobile, pas un seul e-mail pour un couple. Ajoutez l'agence en signataire si elle intervient, ou en copie si elle doit seulement recevoir le document signé.
3. Placez les champs : signature, paraphes sur chaque page, date de signature, et champs texte ou cases à cocher que le signataire remplit lui-même (choix de l'option, mention demandée).
4. Choisissez l'ordre : signature en parallèle (tous en même temps) ou séquentielle (les vendeurs, puis les acquéreurs). Un collaborateur peut être ajouté comme approbateur pour relire l'enveloppe avant signature.
5. Choisissez le niveau : signature avancée conseillée ; qualifiée si besoin.
6. Envoyez, suivez, relancez : les relances automatiques sont activées par défaut et l'enveloppe peut porter une date d'expiration.
7. Récupérez le PDF signé et son certificat de preuve (journal horodaté des envois, consultations, validations de code et signatures), puis notifiez le compromis à chaque acquéreur selon l'une des voies de l'article L271-1.

Chaque signataire ouvre le compromis dans son navigateur, sur ordinateur ou mobile, sans créer de compte. Le document signé est scellé, archivé 10 ans par défaut dans l'Union européenne, et chacun peut en contrôler l'intégrité sur la page vérifier un document signé. Le cas des enveloppes à nombreux signataires est détaillé dans faire signer plusieurs personnes.

Compromis de vente en signature électronique : quel forfait Certyneo ?

Le forfait dépend surtout du nombre de signataires et du poids des annexes. Un compromis classique réunit deux vendeurs, deux acquéreurs et l'agence, soit cinq destinataires.

Tous les forfaits sont sans engagement, résiliables à tout moment depuis l'espace compte, avec remboursement sous 14 jours. Le détail est sur la page tarifs.

Signature électronique du compromis en agence immobilière

Pour une agence, le compromis n'est qu'une étape d'une chaîne documentaire : mandat de vente, bon de visite, offre d'achat, compromis, puis transmission au notaire. Signer le mandat en ligne dès l'entrée du bien, comme expliqué sur signer un mandat de vente immobilier en ligne, permet de réutiliser les coordonnées des vendeurs au moment du compromis.

Les modèles (dès Standard) évitent de replacer les champs à chaque compromis, et la personnalisation de la marque affiche le logo et les couleurs de l'agence dans les e-mails. Une fois signé, le compromis est transmis au notaire chargé de l'acte de vente, qui peut vérifier la signature sans compte Certyneo. Les usages propres aux agences sont réunis sur la page signature électronique pour agent immobilier ; le financement de l'acquéreur, sur signer un dossier de crédit immobilier en ligne.

Les erreurs fréquentes avec un compromis signé électroniquement

• Croire que le délai de rétractation court à la signature : il court à compter du lendemain de la première présentation de la notification, ou de la remise directe attestée.
• Notifier par simple e-mail : ni l'e-mail de fin de signature, ni un PDF envoyé en pièce jointe ne constituent une notification au sens de l'article L271-1.
• Une seule adresse e-mail pour deux époux : chaque signataire doit avoir son lien, son code et sa signature ; sinon on ne peut prouver qui a signé.
• Envoyer les diagnostics à part : ils doivent être annexés au compromis ; mettez-les dans la même enveloppe.
• Encaisser le dépôt de garantie trop tôt : aucun versement avant la fin du délai, sauf entre les mains d'un professionnel habilité (article L271-2).
• Confondre avec la promesse unilatérale : une promesse unilatérale sous seing privé non enregistrée dans les dix jours est nulle ; le compromis n'a pas cette contrainte.

Pour aller plus loin sur les usages du marché, notre article compromis de vente immobilier et signature électronique complète cette page, et l'ensemble de nos parcours immobiliers est sur la page signature électronique pour l'immobilier.

Questions fréquentes