Modèle de statuts SCI - trame gratuit

Présentation

La SCI (société civile immobilière) est une société civile régie par les articles 1832 et suivants et 1845 et suivants du Code civil, dont l'objet doit être exclusivement civil : l'acquisition, la gestion et la location non meublée d'un patrimoine immobilier. Elle est fréquemment utilisée pour détenir un bien à plusieurs (famille, associés d'un projet immobilier), organiser une transmission patrimoniale, ou séparer la propriété d'un local de l'activité qui s'y exerce. ⚠️ Avertissement important : ce document est une TRAME, c'est-à-dire un squelette de statuts présentant l'architecture et les clauses usuelles d'une SCI. Il n'est PAS un acte juridique prêt à être signé ni déposé au greffe. Chaque SCI a des besoins propres (nature exacte des apports — en numéraire ou en nature, notamment lorsqu'un immeuble déjà détenu par un associé est apporté, ce qui suppose un acte notarié et des formalités de publicité foncière spécifiques —, régime fiscal, clauses de gérance et de cession de parts adaptées à un cadre familial ou entre tiers) qui nécessitent une adaptation par un avocat ou un notaire avant toute utilisation. Cette trame sert de base de discussion et de compréhension, non de document définitif. ⚠️ Point de vigilance central : l'objet de la SCI doit rester strictement civil. Une SCI qui exercerait une activité commerciale habituelle — location meublée à titre habituel, achat-revente de biens à titre habituel, prestations hôtelières ou parahôtelières — s'expose à une requalification fiscale (assujettissement à l'impôt sur les sociétés de plein droit) et, en cas d'exercice répété d'actes de commerce, à un risque de requalification de la société elle-même en société de fait à objet commercial, avec des conséquences sur le régime de responsabilité des associés. Quand l'utiliser : au stade de la réflexion préalable à la création d'une SCI, pour comprendre l'articulation des clauses statutaires essentielles avant de les faire rédiger ou valider par un professionnel. Parties : les associés, au moins deux (personnes physiques ou morales), qui apportent des biens ou des sommes d'argent en contrepartie de parts sociales représentatives de leurs droits dans la société. Clauses essentielles : la dénomination sociale, le siège social et l'objet civil, rédigé de façon suffisamment restrictive pour exclure toute activité commerciale ; le capital social et les apports de chaque associé ; la gérance, dont les pouvoirs sont en principe plus encadrés que dans les sociétés commerciales (actes de disposition souvent soumis à autorisation des associés) ; la responsabilité des associés, indéfinie mais non solidaire, chacun répondant des dettes sociales à proportion de sa part dans le capital social, ce qui distingue fortement la SCI des sociétés à responsabilité limitée ; les décisions collectives et leurs règles de majorité ; la clause d'agrément des cessions de parts, quasi systématique en SCI compte tenu du fort intuitu personae entre associés ; et la dissolution. Erreurs à éviter : rédiger un objet social permettant, même implicitement, une activité commerciale (location meublée habituelle notamment), ce qui expose à une requalification fiscale ; sous-estimer la portée de la responsabilité indéfinie des associés, à la différence d'une société à responsabilité limitée ; omettre une clause d'agrément alors que l'entrée d'un tiers non désiré dans une SCI familiale ou entre proches peut créer des blocages de gouvernance ; et négliger les formalités notariées et de publicité foncière spécifiques lorsqu'un immeuble est apporté en nature.

Informations à personnaliser

• Dénomination sociale

• Adresse du siège social

• Objet civil de la société

  Doit rester strictement civil : jamais de location meublée habituelle ni d'achat-revente habituel.

• Montant du capital social

• Répartition des parts sociales entre associés

• Description des apports (numéraire ou immeuble apporté en nature)

  Un apport en nature d'immeuble nécessite un acte notarié et des formalités de publicité foncière.

• Identité du ou des gérants

• Durée de la société

  Ex. : 99 ans à compter de l'immatriculation.

• Date de clôture de l'exercice social

• Majorité requise pour l'agrément d'une cession de parts

• Régime fiscal choisi

  Transparence fiscale (par défaut, imposition au nom des associés) ou option pour l'impôt sur les sociétés.

Personnalisez votre modèle

Questions fréquentes

Une SCI peut-elle louer des biens meublés ?

En principe non, sauf à titre occasionnel et accessoire. La location meublée habituelle est une activité commerciale par nature, incompatible avec l'objet civil exclusif de la SCI. La pratiquer de façon habituelle expose la société à une requalification fiscale (imposition à l'impôt sur les sociétés) et, en cas d'actes de commerce répétés, à un risque de requalification en société de fait à objet commercial.

Ce modèle de statuts est-il prêt à être déposé au greffe ?

Non. Il s'agit d'une trame présentant l'architecture usuelle des statuts d'une SCI, à adapter impérativement à la situation réelle des associés (nature des apports, régime fiscal, clauses de gérance et d'agrément) par un avocat ou un notaire avant toute signature ou dépôt. Un apport en nature d'immeuble requiert en outre un acte notarié distinct.

Quelle est la responsabilité des associés d'une SCI ?

Elle est indéfinie mais non solidaire : chaque associé répond des dettes sociales sur son patrimoine personnel, mais seulement à proportion de sa part dans le capital social, et non pour la totalité de la dette. C'est une différence majeure avec les sociétés à responsabilité limitée (SARL, SAS), où les associés ne risquent en principe que leurs apports.

Combien d'associés faut-il pour constituer une SCI ?

Au moins deux associés, personnes physiques ou morales. Contrairement à la SARL ou à la SAS, il n'existe pas de forme de société civile immobilière à associé unique équivalente à l'EURL ou à la SASU.

Comment sont imposés les résultats d'une SCI ?

Par défaut, la SCI relève du régime de la transparence fiscale : les résultats (bénéfices fonciers le plus souvent) sont imposés directement au nom de chaque associé, à proportion de ses droits dans la société, sans imposition au niveau de la société elle-même. Une option pour l'impôt sur les sociétés est possible mais generalement irrévocable.

Pourquoi prévoir une clause d'agrément dans une SCI ?

Parce que la SCI repose fortement sur l'intuitu personae entre associés (fréquemment membres d'une même famille ou associés d'un projet immobilier commun). Une clause d'agrément permet d'éviter l'entrée d'un tiers non désiré au capital, notamment en cas de succession ou de cession par un associé.

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