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Le mandat de vente exclusif est le contrat par lequel un propriétaire (le mandant) confie à une seule agence immobilière ou à un seul négociateur (le mandataire) le soin exclusif de rechercher un acquéreur pour son bien. Contrairement au mandat simple, il réserve au mandataire le droit exclusif de vendre le bien pendant toute la durée du mandat : le mandant ne peut ni confier la vente à une autre agence, ni la conclure lui-même sans devoir, en principe, une commission au mandataire. Comme tous les mandats immobiliers, il relève de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (dite « loi Hoguet ») et de son décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972. Particularité de l'exclusivité : la clause d'exclusivité, parce qu'elle restreint fortement la liberté du mandant, est spécialement encadrée par l'article 78 du décret de 1972. Elle doit faire l'objet d'une clause spécifique, rédigée en caractères apparents, et le mandant doit avoir la faculté de dénoncer l'exclusivité passé un délai de trois mois à compter de la signature, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, moyennant un préavis contractuel. Une clause d'exclusivité qui ne respecte pas ce formalisme s'expose à être privée d'effet, ramenant de fait le mandat à un mandat simple. Quand l'utiliser : lorsqu'un propriétaire souhaite confier la commercialisation de son bien à un professionnel unique, généralement en contrepartie d'un engagement de moyens renforcé de sa part (campagne de communication dédiée, visibilité prioritaire) et d'une plus grande implication dans le suivi du dossier. Parties : le mandant (le propriétaire du bien) et le mandataire (l'agence immobilière ou le négociateur titulaire de la carte professionnelle « Transactions sur immeubles et fonds de commerce »). Clauses essentielles : la désignation précise du bien, le prix de vente, la clause d'exclusivité rédigée en caractères apparents avec mention de la faculté de dénonciation après trois mois, la durée du mandat, le montant et le débiteur de la commission, et l'obligation de moyens renforcée du mandataire en contrepartie de l'exclusivité qui lui est consentie. Erreurs à éviter : rédiger une clause d'exclusivité qui ne respecte pas le formalisme de l'article 78 du décret de 1972 (caractères apparents, faculté de dénonciation après trois mois), ce qui l'expose à être privée d'effet ; omettre de numéroter le mandat au registre des mandats, cause de nullité pure et simple ; prévoir une commission due même si le mandant vend lui-même le bien à un acquéreur qu'il a personnellement trouvé sans aucune intervention, même indirecte, du mandataire, ce qui n'est en principe pas conforme à l'esprit de l'exclusivité qui porte sur l'entremise du mandataire et non sur une interdiction totale de vendre soi-même. Ce modèle constitue une base de rédaction et ne dispense pas d'une vérification par un professionnel du droit ou de l'immobilier, notamment sur la validité de la clause d'exclusivité au regard de l'article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un mandat de vente exclusif ?

C'est un mandat par lequel le propriétaire d'un bien réserve à une seule agence ou à un seul négociateur le droit de rechercher un acquéreur pendant toute la durée du mandat, à l'exclusion de tout autre professionnel et, en principe, de toute vente directe par le propriétaire lui-même sans l'entremise du mandataire.

Le propriétaire peut-il sortir de l'exclusivité avant la fin du mandat ?

Oui : l'article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 impose que le mandant puisse dénoncer la clause d'exclusivité passé un délai de trois mois à compter de la signature, par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette faculté est d'ordre public et ne peut être supprimée du mandat.

Que se passe-t-il si la clause d'exclusivité ne respecte pas ce formalisme ?

Une clause d'exclusivité qui ne prévoit pas la faculté de dénonciation après trois mois, ou qui n'est pas rédigée en caractères apparents comme l'exige l'article 78 du décret de 1972, risque d'être privée d'effet par les tribunaux, ramenant de fait le mandat à un mandat simple.

Le propriétaire doit-il payer une commission s'il vend lui-même son bien ?

Cela dépend de la rédaction exacte du mandat, mais en principe la commission est due au mandataire si la vente intervient pendant la durée de l'exclusivité, y compris lorsque le mandant traite directement avec un acquéreur, sauf à ce que celui-ci n'ait eu absolument aucun lien avec les diligences du mandataire. Ce point doit être précisé avec soin dans le mandat.

Pourquoi choisir un mandat exclusif plutôt qu'un mandat simple ?

L'exclusivité incite en général le mandataire à s'investir davantage dans la commercialisation du bien (communication renforcée, suivi prioritaire), en contrepartie de l'assurance de percevoir sa commission en cas de vente. Elle limite en revanche la liberté du propriétaire pendant la durée du mandat, sous réserve de la faculté de dénonciation après trois mois.

Le mandat exclusif doit-il être numéroté comme un mandat simple ?

Oui, comme tout mandat relevant de la loi Hoguet, il doit être inscrit dans le registre des mandats du mandataire (article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972), sous peine de nullité.

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