Modèle de compromis de vente immobilier gratuit

Présentation

Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est l'avant-contrat par lequel un vendeur et un acquéreur s'engagent réciproquement sur la vente d'un bien immobilier, avant la signature de l'acte authentique définitif chez le notaire. Conformément à l'article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente dès lors que les parties se sont accordées sur la chose et sur le prix : le compromis engage donc juridiquement le vendeur et l'acquéreur dès sa signature, même si l'exécution effective (transfert de propriété, paiement du prix) est différée à la date de réitération par acte authentique et reste soumise à la levée des conditions suspensives. Quand l'utiliser : dès que le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier (maison, appartement, terrain) se sont mis d'accord sur le bien vendu et sur son prix, et souhaitent formaliser cet accord avant l'acte authentique. Le compromis est le document de référence pour organiser le délai nécessaire à l'acquéreur pour obtenir son financement et purger les conditions légales (urbanisme, préemption) avant la vente définitive. Délai de rétractation : l'acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai de rétractation légal de 10 jours, prévu par l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, à compter du lendemain de la première présentation de la notification du compromis (remise en main propre ou lettre recommandée avec accusé de réception). Pendant ce délai, l'acquéreur peut se rétracter sans avoir à justifier de motif ni à supporter de pénalité. Ce délai ne bénéficie pas au vendeur, qui reste engagé dès la signature. Conditions suspensives usuelles : la plus fréquente est l'obtention d'un prêt immobilier par l'acquéreur, qui protège ce dernier — si le financement est refusé dans les conditions prévues au compromis (montant, taux maximal, durée), la vente est résolue de plein droit et le dépôt de garantie doit être restitué à l'acquéreur, sous réserve du respect par celui-ci de ses obligations (dépôt de dossier dans les délais notamment). D'autres conditions suspensives sont usuelles : absence de servitude d'urbanisme grevant le bien, non-exercice d'un droit de préemption (par la commune ou un locataire selon les cas), obtention d'une autorisation administrative pour un projet de construction. Dépôt de garantie : à la signature du compromis, l'acquéreur verse en général un dépôt de garantie représentant 5 à 10 % du prix de vente, séquestré chez le notaire ou l'agence immobilière jusqu'à la réitération de la vente par acte authentique. Ce dépôt s'impute ensuite sur le prix de vente ; il est restitué à l'acquéreur si une condition suspensive n'est pas levée ou s'il exerce son droit de rétractation dans le délai légal. Parties : le vendeur (propriétaire du bien) et l'acquéreur (personne physique ou morale). Les deux parties doivent être identifiées précisément, ainsi que, le cas échéant, le notaire chargé de la réitération de la vente. Clauses essentielles : la désignation précise du bien (adresse, référence cadastrale, superficie), le prix de vente et ses modalités de paiement, le montant et le séquestre du dépôt de garantie, les conditions suspensives (notamment l'obtention du prêt), la date limite de réalisation de la vente par acte authentique, et la répartition des frais entre les parties. Erreurs à éviter : rédiger un compromis sans y annexer les diagnostics techniques obligatoires (diagnostic de performance énergétique, amiante, plomb, termites, état des risques et pollutions, etc.), omettre ou mal rédiger la condition suspensive d'obtention de prêt qui protège l'acquéreur, méconnaître le délai légal de rétractation de 10 jours, ou fixer une date limite de réalisation de la vente trop courte compte tenu des délais bancaires et notariaux réels.