Modèle de promesse unilatérale de vente gratuit

Présentation

La promesse unilatérale de vente (PUV) est le contrat par lequel le propriétaire d'un bien (le promettant) s'engage envers une personne déterminée (le bénéficiaire) à lui vendre ce bien à un prix fixé, si celle-ci décide de l'acquérir dans un délai convenu. Contrairement au compromis de vente (aussi appelé promesse synallagmatique de vente), qui vaut vente dès sa signature car les deux parties se sont déjà mutuellement engagées sur la chose et sur le prix, la promesse unilatérale ne crée d'obligation ferme que pour le promettant. Le bénéficiaire, lui, reste libre : il dispose d'une option qu'il peut lever ou ne pas lever pendant le délai convenu. Quand l'utiliser : la PUV est particulièrement adaptée lorsque l'acquéreur potentiel a besoin d'un délai de réflexion ou de vérification avant de s'engager définitivement (recherche de financement, étude de faisabilité d'un projet, vérification de la constructibilité d'un terrain, etc.), tout en sécurisant l'exclusivité de la négociation face à d'autres acquéreurs potentiels. Elle est fréquemment utilisée en amont d'une vente immobilière, notamment pour des opérations complexes (vente de terrain à bâtir, vente sous conditions suspensives multiples) ou lorsque le vendeur souhaite figer un prix pendant que l'acquéreur mène ses diligences. Parties : le promettant, qui est le propriétaire-vendeur du bien et qui s'engage fermement à vendre, et le bénéficiaire, qui est l'acquéreur potentiel et qui bénéficie d'une option d'achat sans obligation d'acheter. Les deux parties doivent être identifiées précisément. Régime juridique : l'article 1124 du Code civil régit la promesse unilatérale. Il précise que la révocation de la promesse par le promettant pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis : si le bénéficiaire lève l'option dans le délai, la vente se forme malgré la tentative de rétractation du promettant. Le texte prévoit également que le contrat conclu avec un tiers en violation de la promesse unilatérale est nul dès lors que ce tiers en connaissait l'existence — ce qui justifie, en pratique, l'insertion d'une clause imposant au promettant de ne pas traiter avec un tiers pendant la durée de l'option, et incite souvent à publier ou à porter la promesse à la connaissance des tiers intéressés lorsque l'enjeu le justifie. Indemnité d'immobilisation : en contrepartie de l'exclusivité et de l'immobilisation du bien pendant le délai d'option, le bénéficiaire verse généralement une indemnité d'immobilisation, usuellement comprise entre 5 % et 10 % du prix de vente. Cette somme est en principe séquestrée (souvent chez un notaire ou un professionnel habilité). Si le bénéficiaire lève l'option, cette indemnité s'impute sur le prix de vente. S'il renonce à acquérir, l'indemnité reste en principe acquise au promettant à titre de dédommagement pour l'immobilisation du bien, sauf lorsque la renonciation résulte de la réalisation d'une condition suspensive au bénéfice de l'acquéreur (par exemple le refus de prêt), auquel cas l'indemnité doit lui être restituée. Délai de levée d'option : la promesse doit fixer un délai précis pendant lequel le bénéficiaire peut lever l'option, ainsi que les modalités de cette levée (notification écrite, le plus souvent par lettre recommandée avec accusé de réception, adressée au promettant ou au notaire désigné). Passé ce délai sans levée d'option, la promesse devient caduque et le promettant recouvre sa pleine liberté de disposer du bien. Diagnostics techniques et information de l'acquéreur : comme pour toute vente immobilière, le promettant doit fournir au bénéficiaire l'ensemble des diagnostics techniques obligatoires (diagnostic de performance énergétique - DPE, état des risques naturels et technologiques, amiante, plomb, termites selon la zone et l'ancienneté du bien, diagnostic électricité/gaz le cas échéant, etc.), annexés à la promesse. Droit de rétractation : lorsque le bénéficiaire est un particulier non professionnel, il bénéficie, dès lors que la promesse est notifiée après sa signature, d'un délai de rétractation de 10 jours institué par la loi SRU et codifié notamment à l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Pendant ce délai, le bénéficiaire peut renoncer librement, sans avoir à justifier de motif et sans pénalité, l'éventuelle indemnité déjà versée devant alors lui être intégralement restituée. Conditions suspensives usuelles : la promesse prévoit généralement une ou plusieurs conditions suspensives dont la réalisation conditionne la vente définitive, la plus fréquente étant l'obtention d'un ou plusieurs prêts immobiliers par le bénéficiaire dans les conditions et délais précisés. D'autres conditions usuelles portent sur l'absence de servitude ou de préemption exercée par une collectivité, l'obtention d'une autorisation d'urbanisme, ou l'absence de découverte d'un vice caché substantiel lors des diagnostics. Si une condition suspensive ne se réalise pas, la promesse est caduque et les sommes versées doivent être restituées au bénéficiaire. Erreurs à éviter : confondre promesse unilatérale et compromis (les effets juridiques et les recours en cas de défaillance diffèrent sensiblement), omettre de préciser le délai et les modalités exactes de levée d'option, oublier d'annexer les diagnostics obligatoires, négliger de rappeler le droit de rétractation SRU du bénéficiaire non-professionnel, ou rester imprécis sur le sort de l'indemnité d'immobilisation selon les hypothèses (levée d'option, renonciation simple, non-réalisation d'une condition suspensive).

Informations à personnaliser

• Nom ou raison sociale du promettant (vendeur)

• Adresse du promettant

• Nom ou raison sociale du bénéficiaire (acquéreur potentiel)

• Adresse du bénéficiaire

• Désignation du bien (adresse, description, référence cadastrale)

• Prix de vente convenu

• Montant de l'indemnité d'immobilisation

  Généralement entre 5 % et 10 % du prix de vente.

• Séquestre de l'indemnité d'immobilisation (nom du tiers séquestre)

• Délai de levée d'option (date limite)

• Modalités de notification de la levée d'option

  Ex. : lettre recommandée avec accusé de réception adressée au promettant ou au notaire désigné.

• Conditions suspensives (prêt, urbanisme, préemption, etc.)

• Diagnostics techniques annexés

  DPE, amiante, plomb, termites, électricité/gaz, ERP, etc. selon le bien.

• Date de signature de la promesse

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Questions fréquentes

Quelle est la différence entre une promesse unilatérale de vente et un compromis de vente ?

Dans une promesse unilatérale, seul le vendeur (promettant) s'engage fermement à vendre : l'acquéreur (bénéficiaire) dispose d'une simple option qu'il est libre de lever ou non. Dans un compromis de vente (promesse synallagmatique), les deux parties se sont déjà engagées mutuellement sur la chose et sur le prix, et le compromis vaut vente sous réserve de la réalisation des conditions suspensives éventuelles.

Que devient l'indemnité d'immobilisation si le bénéficiaire ne lève pas l'option ?

Si le bénéficiaire renonce librement à acquérir sans que cela résulte de la non-réalisation d'une condition suspensive prévue à son bénéfice, l'indemnité d'immobilisation reste en principe acquise au promettant à titre de dédommagement pour l'immobilisation du bien pendant la durée de la promesse. En revanche, si la vente échoue en raison d'une condition suspensive non réalisée (typiquement un refus de prêt), l'indemnité doit lui être restituée.

Le bénéficiaire peut-il se rétracter après avoir signé la promesse ?

Oui, lorsqu'il s'agit d'un particulier non-professionnel : il bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification de la promesse signée, prévu par la loi SRU (Code de la construction et de l'habitation, art. L271-1). Il peut se rétracter librement, sans motif ni pénalité, pendant ce délai.

Le promettant peut-il se rétracter avant l'expiration du délai d'option ?

En droit, non de façon efficace : l'article 1124 du Code civil prévoit que la révocation de la promesse par le promettant pendant le délai laissé au bénéficiaire n'empêche pas la formation du contrat promis si le bénéficiaire lève l'option dans ce délai. La vente peut donc se former malgré la tentative de rétractation du promettant.

Que se passe-t-il si le promettant vend le bien à un tiers pendant la durée de la promesse ?

Une telle vente est nulle dès lors que le tiers avait connaissance de l'existence de la promesse unilatérale, conformément à l'article 1124 du Code civil. C'est pourquoi il est recommandé, selon l'enjeu, de porter la promesse à la connaissance des tiers intéressés ou d'en assurer une certaine publicité.

Quelles sont les conditions suspensives les plus courantes dans une promesse unilatérale de vente ?

La plus fréquente est l'obtention d'un ou plusieurs prêts immobiliers par le bénéficiaire, dans les délais et montants convenus. D'autres conditions usuelles portent sur l'absence de préemption exercée par une collectivité, l'obtention d'une autorisation d'urbanisme, ou l'absence de vice substantiel révélé par les diagnostics.

Une promesse unilatérale de vente doit-elle être enregistrée auprès de l'administration fiscale ?

Selon la durée de validité de la promesse et sa forme (acte sous seing privé ou acte authentique), certaines formalités d'enregistrement peuvent s'appliquer. Il est recommandé de se rapprocher d'un notaire pour vérifier les obligations applicables au cas particulier, notamment lorsque la promesse est consentie pour une durée prolongée.

Quels diagnostics doivent être annexés à la promesse ?

Les mêmes diagnostics techniques que pour toute vente immobilière : diagnostic de performance énergétique (DPE), état des risques naturels et technologiques, et selon le bien et sa localisation, diagnostics amiante, plomb, termites, électricité et gaz.

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