Modèle de convention de mise à disposition de locaux gratuit

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Modifiable

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La convention de mise à disposition de locaux organise l'usage temporaire d'un local par une personne (bénéficiaire) qui n'en est pas propriétaire, en dehors du cadre d'un bail d'habitation ou d'un bail commercial. Sa qualification juridique dépend du caractère gratuit ou onéreux de la mise à disposition : si elle est consentie sans contrepartie financière, elle relève du prêt à usage (ou commodat), régi par les articles 1875 et suivants du Code civil ; si elle est consentie moyennant une contrepartie (participation aux charges, redevance), elle constitue une convention sui generis, dont le régime est fixé essentiellement par les clauses du contrat et, à titre supplétif, par les règles générales du droit des contrats. Quand l'utiliser : typiquement entre associations et collectivités qui mettent des locaux à disposition d'associations partenaires, entre sociétés d'un même groupe qui partagent des locaux, entre une entreprise et un salarié ou un dirigeant pour un usage ponctuel, ou plus largement chaque fois qu'un local est mis à disposition sans que l'occupation ait vocation à constituer un bail au sens strict. Ce document ne doit pas être utilisé pour déguiser un véritable bail d'habitation ou commercial dans le seul but d'échapper au statut protecteur correspondant : comme pour la convention d'occupation précaire, les tribunaux requalifient une mise à disposition qui présente en réalité toutes les caractéristiques d'un bail. Parties : le mettant à disposition (propriétaire ou locataire principal titulaire du droit de sous-mettre à disposition) et le bénéficiaire (personne physique ou morale qui utilise le local). Clauses essentielles : la désignation précise du local et l'usage auquel il est destiné, le caractère gratuit ou onéreux de la mise à disposition et, si elle est onéreuse, le montant de la contrepartie et sa nature (participation aux charges plutôt qu'un loyer, pour éviter toute ambiguïté avec un bail), la durée et les modalités de fin (terme fixe, usage déterminé, ou faculté de reprise à tout moment propre au prêt à usage gratuit), la répartition de l'entretien et des réparations, et l'absence de tout droit au maintien dans les lieux pour le bénéficiaire. Erreurs à éviter : qualifier de « loyer » une contrepartie financière dans un prêt à usage prétendument gratuit, ce qui requalifie automatiquement la convention en bail ; omettre de préciser l'usage auquel le local est destiné, alors que dans le prêt à usage le bénéficiaire ne peut s'en servir que pour l'usage déterminé par la convention ou par sa nature (article 1880 du Code civil) ; prévoir une durée et des conditions de rupture qui, en pratique, confèrent au bénéficiaire une stabilité d'occupation comparable à celle d'un locataire, ce qui expose à une requalification en bail avec toutes ses conséquences protectrices. Ce modèle constitue une base de rédaction et ne dispense pas d'une analyse par un professionnel du droit du choix entre prêt à usage gratuit et convention onéreuse, ainsi que du risque de requalification en bail selon les circonstances concrètes de l'occupation.

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Questions fréquentes

Quelle différence entre une mise à disposition gratuite et un bail ?

La mise à disposition gratuite (prêt à usage, articles 1875 et suivants du Code civil) ne comporte aucune contrepartie financière et n'accorde au bénéficiaire aucun droit au maintien dans les lieux. Le bail, à l'inverse, suppose un loyer et relève d'un statut protecteur (bail d'habitation ou bail commercial selon les cas).

Peut-on demander une participation aux charges sans requalifier la convention en bail ?

Oui, une participation aux charges réelles (électricité, eau, entretien commun) n'est pas en soi assimilée à un loyer. En revanche, une somme forfaitaire régulière destinée à rémunérer l'usage du local, indépendamment des charges réelles, se rapproche d'un loyer et augmente le risque de requalification.

Le mettant à disposition peut-il reprendre le local à tout moment ?

Dans un prêt à usage à durée indéterminée, le mettant à disposition peut reprendre le local de façon anticipée s'il justifie d'un besoin pressant et imprévu (article 1889 du Code civil). Si une durée précise a été convenue, il doit en principe attendre son terme, sauf clause contraire prévue dans la convention.

Quel est le risque de requalification en bail ?

Si la convention prévoit en réalité une contrepartie financière régulière assimilable à un loyer, ou si l'occupation présente toutes les caractéristiques de stabilité d'un bail, les tribunaux peuvent requalifier la convention en bail d'habitation ou en bail commercial selon l'usage du local, avec toutes les conséquences protectrices que cela emporte pour le bénéficiaire.

Qui doit entretenir le local mis à disposition ?

La répartition de l'entretien et des réparations est librement fixée par la convention. À défaut de précision, le bénéficiaire d'un prêt à usage doit veiller à la conservation de la chose et n'est en principe pas tenu des réparations qui deviennent nécessaires par le seul effet de la vétusté, sauf faute de sa part.

Cette convention peut-elle être utilisée entre deux entreprises ?

Oui, elle est fréquemment utilisée entre sociétés d'un même groupe ou entre partenaires économiques pour organiser le partage temporaire de locaux, à condition que la contrepartie éventuelle reste clairement distincte d'un loyer et que l'occupation ne présente pas les caractéristiques d'un bail commercial déguisé.

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