Incarico di vendita immobiliare (non esclusivo)

Presentazione

L'incarico di vendita immobiliare è il contratto con cui un proprietario (il committente) affida a un'agenzia immobiliare o a un mediatore (il mediatore) la ricerca di un acquirente per il proprio immobile. L'attività di mediazione immobiliare è disciplinata principalmente dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39 e successive modificazioni (oggi assorbita nella disciplina del Codice civile e nelle norme sull'iscrizione al Registro delle Imprese - sezione REA, in seguito alla soppressione del ruolo degli agenti d'affari in mediazione), nonché dagli articoli 1754 e seguenti del Codice civile relativi al contratto di mediazione in generale. Il presente modello riguarda un incarico non esclusivo (detto anche "semplice"): il committente resta libero di affidare la ricerca dell'acquirente a più agenzie contemporaneamente e di continuare a cercare autonomamente un acquirente, senza dover corrispondere alcuna provvigione al mediatore se la vendita si conclude senza il suo intervento. Questa è la differenza principale rispetto all'incarico in esclusiva, che riserva a un solo mediatore il diritto di trattare la vendita per tutta la durata dell'incarico, anche quando l'acquirente venga trovato direttamente dal proprietario. Quando utilizzarlo: ogniqualvolta un proprietario desideri affidare la ricerca di un acquirente a un'agenzia immobiliare o a un mediatore, senza vincolarsi in esclusiva. È il caso più frequente per un privato che vuole moltiplicare i canali di diffusione dell'annuncio o mantenere la possibilità di vendere direttamente, senza intermediazione. Parti: il committente (il proprietario dell'immobile, persona fisica o giuridica) e il mediatore (l'agenzia immobiliare o il singolo mediatore, che deve essere iscritto al Registro delle Imprese nella sezione dedicata agli agenti di affari in mediazione presso la Camera di Commercio territorialmente competente, ai sensi della disciplina sulla mediazione professionale). Diritto alla provvigione: ai sensi dell'articolo 1755 c.c., il mediatore ha diritto alla provvigione da entrambe le parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento, cioè se esiste un nesso causale tra la sua attività (segnalazione dell'immobile, organizzazione delle visite, messa in relazione delle parti) e la conclusione del contratto di compravendita. Se l'affare si conclude senza che il mediatore abbia svolto alcun ruolo effettivo, e in particolare se il committente trova autonomamente l'acquirente al di fuori dell'attività del mediatore, non è dovuta alcuna provvigione, salvo diverso accordo scritto. Forma e contenuto: pur non essendo richiesta la forma scritta a pena di nullità per il contratto di mediazione in generale, è fortemente raccomandato redigere l'incarico per iscritto e farlo sottoscrivere da entrambe le parti, indicando con precisione l'immobile oggetto dell'incarico, il prezzo richiesto, la durata dell'incarico (di norma alcuni mesi, con eventuale rinnovo tacito), la misura della provvigione e il soggetto tenuto al relativo pagamento. Clausole essenziali: identificazione precisa dell'immobile, prezzo di vendita richiesto, durata dell'incarico e modalità di rinnovo, importo e debitore della provvigione, obbligazione di mezzi (e non di risultato) a carico del mediatore, che si impegna a promuovere l'immobile con diligenza professionale senza tuttavia garantire il buon esito della trattativa. Errori da evitare: qualificare erroneamente come esclusivo un incarico che le parti intendevano semplice, con conseguente limitazione indebita della libertà del proprietario; omettere di verificare l'iscrizione del mediatore al Registro delle Imprese, condizione necessaria per la legittima riscossione della provvigione; confondere l'obbligazione di mezzi del mediatore con un'obbligazione di risultato, che non gli compete secondo la disciplina codicistica della mediazione. Questo modello costituisce una base redazionale e non sostituisce una verifica da parte di un professionista del diritto o del settore immobiliare, in particolare riguardo alla regolarità dell'iscrizione del mediatore e alla corretta determinazione della provvigione dovuta.

Informazioni da personalizzare

• Nome del committente (proprietario)

• Indirizzo del committente

• Nome o ragione sociale del mediatore (agenzia)

• Indirizzo del mediatore

• Numero di iscrizione REA del mediatore

  Iscrizione al Registro delle Imprese, sezione agenti di affari in mediazione.

• Descrizione dell'immobile (natura, superficie, dati catastali)

• Indirizzo dell'immobile

• Prezzo di vendita richiesto

• Durata dell'incarico

  Generalmente da 3 a 6 mesi, con eventuale rinnovo tacito.

• Misura o importo della provvigione del mediatore

• Soggetto tenuto al pagamento della provvigione (venditore, acquirente o entrambi)

• Data di sottoscrizione dell'incarico

Personalizza il tuo modello

Domande frequenti

Che differenza c'è tra incarico non esclusivo e incarico in esclusiva?

Con l'incarico non esclusivo il proprietario può affidare la vendita del proprio immobile a più agenzie contemporaneamente e cercare autonomamente un acquirente, senza dover corrispondere alcuna provvigione se vende senza l'intervento del mediatore. L'incarico in esclusiva riserva la vendita a un solo mediatore per tutta la durata dell'incarico, anche se l'acquirente viene trovato direttamente dal proprietario.

Quando è dovuta la provvigione al mediatore?

Ai sensi dell'articolo 1755 c.c., la provvigione è dovuta quando l'affare si conclude per effetto dell'intervento del mediatore, cioè quando esiste un nesso causale tra la sua attività e la conclusione della compravendita. Se la vendita avviene senza alcun apporto del mediatore, in linea di principio non è dovuta alcuna provvigione.

Il mediatore deve essere iscritto a un albo o registro?

Sì, chi esercita l'attività di mediazione immobiliare in forma professionale deve essere iscritto al Registro delle Imprese, nella sezione dedicata agli agenti di affari in mediazione, presso la Camera di Commercio territorialmente competente. È opportuno verificare tale iscrizione prima di conferire l'incarico.

Chi paga la provvigione dell'agenzia?

Dipende da quanto concordato nell'incarico: la provvigione può essere posta a carico del venditore, dell'acquirente, o ripartita tra i due, secondo la prassi consolidata nel mercato di riferimento. L'incarico deve indicare chiaramente il debitore e la misura della provvigione.

Qual è la durata abituale di un incarico di vendita?

È liberamente stabilita dalle parti, ma la prassi prevede più spesso una durata compresa tra 3 e 6 mesi, con possibilità di rinnovo tacito salvo disdetta di una delle parti secondo le modalità previste nell'incarico.

Il proprietario può vendere autonomamente l'immobile nonostante l'incarico non esclusivo?

Sì, è proprio questo il vantaggio dell'incarico non esclusivo rispetto a quello in esclusiva: il proprietario mantiene la libertà di vendere direttamente o tramite un'altra agenzia, senza dover corrispondere alcuna provvigione al mediatore se non ha trovato l'acquirente.

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