Contratto di gestione locativa e amministrazione dell'immobile

Presentazione

Il contratto di gestione locativa è l'accordo con cui un proprietario immobiliare (il mandante) affida a un professionista o a un'agenzia (il gestore o amministratore) l'amministrazione corrente del proprio immobile locato o destinato alla locazione: ricerca del conduttore, redazione e rinnovo del contratto di locazione, riscossione dei canoni, gestione delle spese condominiali, rapporti con il conduttore e, se previsto, gestione dei sinistri e della manutenzione ordinaria. Si tratta giuridicamente di un mandato con rappresentanza (articoli 1703 e seguenti c.c.), eventualmente combinato con elementi di mediazione se il gestore si occupa anche della ricerca iniziale del conduttore. Quando utilizzarlo: quando il proprietario non desidera occuparsi personalmente della gestione quotidiana della locazione (ricerca inquilino, incasso canoni, solleciti, rapporti con il condominio) e preferisce delegarla a un professionista dietro compenso, tipicamente una percentuale del canone annuo o un canone fisso mensile. Parti: il mandante (proprietario dell'immobile) e il gestore (amministratore immobiliare, agenzia o property manager, che deve possedere i requisiti professionali applicabili all'attività svolta, in particolare l'iscrizione al Registro delle Imprese se svolge anche attività di mediazione per la ricerca del conduttore). Contenuto e portata del mandato: il contratto deve indicare con precisione i poteri conferiti al gestore (rappresentanza nella stipula del contratto di locazione, potere di incassare i canoni per conto del proprietario, potere di sollecitare morosità, eventuale potere di avviare procedure di sfratto previa autorizzazione specifica del proprietario), la durata dell'incarico, il compenso del gestore e le modalità del suo pagamento, nonché la periodicità del rendiconto che il gestore deve fornire al proprietario. Rendiconto e obblighi del mandatario: ai sensi dell'articolo 1713 c.c., il mandatario è tenuto a rendere conto al mandante del proprio operato. Il contratto deve quindi prevedere una periodicità chiara (mensile, trimestrale) per la trasmissione del rendiconto delle somme incassate e delle spese sostenute, e le modalità di riversamento al proprietario delle somme nette dovute. Compenso del gestore: generalmente espresso come percentuale del canone di locazione annuo (prassi comune: 8-12% + IVA) oppure come importo fisso mensile. Il contratto deve chiarire se il compenso copre anche l'attività di ricerca iniziale del conduttore o se questa è oggetto di un compenso separato (provvigione di mediazione). Clausole essenziali: descrizione dell'immobile, elenco dettagliato dei poteri conferiti al gestore, durata dell'incarico e modalità di disdetta, compenso e periodicità del rendiconto, responsabilità del gestore in caso di negligenza nella gestione, obbligo di trasmettere copia del contratto di locazione stipulato e delle relative comunicazioni obbligatorie (registrazione, comunicazioni al condominio). Errori da evitare: conferire un mandato generico senza delimitare i poteri di rappresentanza, il che espone il proprietario a impegni non voluti; omettere l'obbligo di rendiconto periodico, fonte frequente di contenzioso sulla destinazione dei canoni incassati; non chiarire chi sostiene le spese di manutenzione straordinaria, che restano di norma a carico del proprietario salvo diverso accordo. Questo modello costituisce una base redazionale e non sostituisce una verifica da parte di un professionista del diritto o del settore immobiliare, in particolare riguardo all'estensione dei poteri di rappresentanza conferiti al gestore.

Informazioni da personalizzare

• Nome del mandante (proprietario)

• Indirizzo del mandante

• Nome o ragione sociale del gestore/amministratore

• Indirizzo del gestore

• Descrizione dell'immobile gestito

• Indirizzo dell'immobile

• Elenco dei poteri conferiti al gestore

  Es. stipula del contratto di locazione, incasso canoni, solleciti di morosità.

• Durata dell'incarico

• Compenso del gestore (percentuale o importo fisso)

• Periodicità del rendiconto al proprietario

• Il compenso include la ricerca del conduttore?

• Data di sottoscrizione del contratto

Personalizza il tuo modello

Domande frequenti

Che tipo di contratto è la gestione locativa dal punto di vista giuridico?

È qualificato come mandato con rappresentanza ai sensi degli articoli 1703 e seguenti del Codice civile, eventualmente combinato con elementi di mediazione se il gestore si occupa anche della ricerca iniziale del conduttore.

Il gestore può firmare il contratto di locazione al posto del proprietario?

Sì, se il mandato gli conferisce espressamente il potere di rappresentanza per la stipula. È importante che il contratto di gestione elenchi con precisione tale potere, per evitare contestazioni sulla validità degli atti compiuti dal gestore.

Con quale frequenza il gestore deve rendere conto al proprietario?

La legge impone l'obbligo di rendiconto (art. 1713 c.c.) ma non ne fissa la periodicità: è quindi opportuno concordarla espressamente nel contratto, tipicamente mensile o trimestrale.

Chi paga le spese di manutenzione straordinaria?

Di norma restano a carico del proprietario, salvo diverso accordo scritto tra le parti, mentre le spese di gestione ordinaria rientrano generalmente nel compenso del gestore.

Come è calcolato il compenso del gestore?

Nella prassi è espresso come percentuale del canone annuo di locazione, oppure come importo fisso mensile. Il contratto deve chiarire se tale compenso copre anche l'attività di ricerca del conduttore o se questa è oggetto di compenso separato.

Il gestore può avviare da solo una procedura di sfratto per morosità?

No, salvo che il mandato lo autorizzi espressamente. In assenza di tale autorizzazione, il gestore deve ottenere il consenso scritto del proprietario prima di avviare qualunque azione giudiziaria.

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