Contratto di locazione ad uso abitativo (immobile arredato)

Presentazione

Va detto con chiarezza fin da subito: a differenza di altri ordinamenti, il diritto italiano delle locazioni abitative — la legge 9 dicembre 1998, n. 431 — non prevede un regime giuridico separato e distinto per gli immobili locati arredati rispetto a quelli non arredati. La presenza di mobili ed elettrodomestici non fa scattare automaticamente un contratto diverso: le stesse due tipologie contrattuali della legge 431/1998 — il canale libero (durata 4 anni + rinnovo automatico di 4 anni, cosiddetto "4+4") e il canale concordato (durata 3 anni + rinnovo di 2 anni, cosiddetto "3+2", riservato agli accordi territoriali tra organizzazioni della proprietà e degli inquilini, con agevolazioni fiscali per il proprietario) — si applicano indifferentemente, sia che l'immobile sia arredato sia che sia vuoto. Esiste inoltre la locazione transitoria (art. 5 L. 431/1998, durata da 1 a 18 mesi per esigenze documentate) e quella per studenti universitari fuori sede, ma nessuna di queste distinzioni dipende dall'arredamento in sé. Ciò che l'arredamento comporta, in pratica, non è quindi un regime giuridico diverso, ma alcune clausole aggiuntive necessarie per proteggere entrambe le parti: un inventario dettagliato dei beni mobili e degli elettrodomestici presenti nell'immobile, con la relativa descrizione dello stato d'uso al momento della consegna, e un deposito cauzionale che tenga conto anche del valore degli arredi, oltre che dell'immobile stesso. Quando utilizzarlo: per la locazione di un appartamento o di una casa già dotati di mobili ed elettrodomestici funzionanti, pronti per essere abitati senza ulteriori interventi da parte del conduttore. Parti: il locatore (proprietario dell'immobile) e il conduttore (persona fisica che destina l'immobile ad abitazione principale o secondaria). Deposito cauzionale: ai sensi dell'articolo 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392 — applicabile anche alle locazioni abitative — il deposito cauzionale non può superare l'importo di tre mensilità del canone. Sul deposito il locatore deve corrispondere gli interessi legali, da versare al conduttore annualmente. Registrazione obbligatoria: il contratto di locazione deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 50 del 2014, ha chiarito che l'omessa registrazione nei termini determina la nullità del contratto, sanabile solo con la registrazione tardiva. La registrazione comporta il pagamento dell'imposta di registro, salvo l'opzione per la cedolare secca, un regime fiscale sostitutivo a cui il locatore persona fisica può aderire per i contratti abitativi. Clausole essenziali: descrizione dell'immobile e dati catastali, inventario degli arredi con stato d'uso, durata secondo il canale scelto (libero 4+4 o concordato 3+2), importo del canone e modalità di aggiornamento (ISTAT, ove ammesso), importo del deposito cauzionale e sue modalità di restituzione, ripartizione delle spese condominiali, obbligo di registrazione a carico del locatore. Errori da evitare: omettere l'inventario dettagliato degli arredi, che espone a contestazioni sulla restituzione del deposito a fine locazione; richiedere un deposito cauzionale superiore alle tre mensilità consentite dalla legge; non registrare il contratto entro i 30 giorni previsti, con rischio di nullità dell'atto; confondere il canale concordato con quello libero senza rispettare le condizioni previste dagli accordi territoriali per l'applicazione del primo. Questo modello costituisce una base redazionale e non sostituisce una verifica da parte di un professionista del diritto, in particolare riguardo alla scelta del canale contrattuale più adatto e alla corretta registrazione del contratto.