Contratto di locazione ad uso abitativo (immobile arredato)

Presentazione

Va detto con chiarezza fin da subito: a differenza di altri ordinamenti, il diritto italiano delle locazioni abitative — la legge 9 dicembre 1998, n. 431 — non prevede un regime giuridico separato e distinto per gli immobili locati arredati rispetto a quelli non arredati. La presenza di mobili ed elettrodomestici non fa scattare automaticamente un contratto diverso: le stesse due tipologie contrattuali della legge 431/1998 — il canale libero (durata 4 anni + rinnovo automatico di 4 anni, cosiddetto "4+4") e il canale concordato (durata 3 anni + rinnovo di 2 anni, cosiddetto "3+2", riservato agli accordi territoriali tra organizzazioni della proprietà e degli inquilini, con agevolazioni fiscali per il proprietario) — si applicano indifferentemente, sia che l'immobile sia arredato sia che sia vuoto. Esiste inoltre la locazione transitoria (art. 5 L. 431/1998, durata da 1 a 18 mesi per esigenze documentate) e quella per studenti universitari fuori sede, ma nessuna di queste distinzioni dipende dall'arredamento in sé. Ciò che l'arredamento comporta, in pratica, non è quindi un regime giuridico diverso, ma alcune clausole aggiuntive necessarie per proteggere entrambe le parti: un inventario dettagliato dei beni mobili e degli elettrodomestici presenti nell'immobile, con la relativa descrizione dello stato d'uso al momento della consegna, e un deposito cauzionale che tenga conto anche del valore degli arredi, oltre che dell'immobile stesso. Quando utilizzarlo: per la locazione di un appartamento o di una casa già dotati di mobili ed elettrodomestici funzionanti, pronti per essere abitati senza ulteriori interventi da parte del conduttore. Parti: il locatore (proprietario dell'immobile) e il conduttore (persona fisica che destina l'immobile ad abitazione principale o secondaria). Deposito cauzionale: ai sensi dell'articolo 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392 — applicabile anche alle locazioni abitative — il deposito cauzionale non può superare l'importo di tre mensilità del canone. Sul deposito il locatore deve corrispondere gli interessi legali, da versare al conduttore annualmente. Registrazione obbligatoria: il contratto di locazione deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 50 del 2014, ha chiarito che l'omessa registrazione nei termini determina la nullità del contratto, sanabile solo con la registrazione tardiva. La registrazione comporta il pagamento dell'imposta di registro, salvo l'opzione per la cedolare secca, un regime fiscale sostitutivo a cui il locatore persona fisica può aderire per i contratti abitativi. Clausole essenziali: descrizione dell'immobile e dati catastali, inventario degli arredi con stato d'uso, durata secondo il canale scelto (libero 4+4 o concordato 3+2), importo del canone e modalità di aggiornamento (ISTAT, ove ammesso), importo del deposito cauzionale e sue modalità di restituzione, ripartizione delle spese condominiali, obbligo di registrazione a carico del locatore. Errori da evitare: omettere l'inventario dettagliato degli arredi, che espone a contestazioni sulla restituzione del deposito a fine locazione; richiedere un deposito cauzionale superiore alle tre mensilità consentite dalla legge; non registrare il contratto entro i 30 giorni previsti, con rischio di nullità dell'atto; confondere il canale concordato con quello libero senza rispettare le condizioni previste dagli accordi territoriali per l'applicazione del primo. Questo modello costituisce una base redazionale e non sostituisce una verifica da parte di un professionista del diritto, in particolare riguardo alla scelta del canale contrattuale più adatto e alla corretta registrazione del contratto.

Informazioni da personalizzare

• Nome del locatore (proprietario)

• Indirizzo del locatore

• Nome del conduttore

• Indirizzo attuale del conduttore

• Descrizione dell'immobile e dati catastali

• Indirizzo dell'immobile locato

• Inventario degli arredi e degli elettrodomestici con stato d'uso

• Tipologia di contratto

  Canale libero (4+4 anni) o canale concordato (3+2 anni).

• Canone mensile di locazione

• Importo del deposito cauzionale (max 3 mensilità)

• Data di inizio della locazione

• Il locatore opta per la cedolare secca?

• Data di sottoscrizione del contratto

Personalizza il tuo modello

Domande frequenti

Esiste un contratto diverso per gli immobili arredati rispetto a quelli vuoti?

No. La legge 431/1998 non prevede un regime giuridico separato per gli immobili arredati: si applicano le stesse tipologie contrattuali (canale libero 4+4 o canale concordato 3+2). L'arredamento richiede però un inventario dettagliato dei beni mobili, allegato al contratto, e incide sull'importo del deposito cauzionale.

Quanto può essere alto il deposito cauzionale?

Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone, ai sensi dell'articolo 11 della legge 392/1978, applicabile anche alle locazioni abitative. Il locatore deve inoltre corrispondere gli interessi legali maturati sul deposito.

Il contratto deve essere registrato?

Sì, obbligatoriamente, entro 30 giorni dalla stipula presso l'Agenzia delle Entrate. La Corte Costituzionale (sentenza n. 50/2014) ha chiarito che l'omessa registrazione nei termini determina la nullità del contratto, sanabile solo con la registrazione tardiva.

Che differenza c'è tra canale libero e canale concordato?

Il canale libero ha durata 4 anni rinnovabili automaticamente per altri 4 (4+4), con canone liberamente concordato dalle parti. Il canale concordato ha durata 3 anni rinnovabili per altri 2 (3+2), richiede la conformità agli accordi territoriali locali tra organizzazioni della proprietà e degli inquilini, e offre agevolazioni fiscali al locatore in cambio di un canone calmierato.

Cosa succede se un mobile si rompe durante la locazione?

Se il danno deriva dal normale deterioramento d'uso, non è addebitabile al conduttore. Se invece deriva da un uso improprio o da negligenza, il locatore può trattenere una parte del deposito cauzionale corrispondente al danno, previa verifica rispetto all'inventario iniziale.

Cos'è la cedolare secca?

È un regime fiscale sostitutivo facoltativo, riservato ai locatori persone fisiche, che sostituisce l'IRPEF, le addizionali, l'imposta di registro e di bollo con un'imposta unica a aliquota fissa sul canone di locazione. L'opzione deve essere esercitata secondo le modalità previste dalla normativa fiscale vigente.

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