Contratto preliminare di compravendita immobiliare

Presentazione

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, comunemente detto "compromesso", è l'accordo con cui venditore e acquirente si impegnano reciprocamente a stipulare in un momento successivo il contratto definitivo (rogito) di compravendita di un immobile, alle condizioni già fissate nel preliminare. Non trasferisce la proprietà, che passa solo con l'atto definitivo davanti al notaio, ma vincola giuridicamente le parti a concluderlo. Forma obbligatoria: ai sensi dell'articolo 1351 c.c., il contratto preliminare relativo a un immobile deve avere la stessa forma prescritta per il contratto definitivo, ossia la forma scritta a pena di nullità. Un accordo verbale sulla vendita di un immobile, anche se seguito da un anticipo di denaro, non produce effetti vincolanti nella forma del preliminare. Trascrizione: l'articolo 2645-bis c.c. consente, ma non obbliga, la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, a condizione che risulti da atto pubblico o da scrittura privata autenticata. La trascrizione protegge il promissario acquirente da trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive (ipoteche, pignoramenti, ulteriori vendite) effettuate contro il promittente venditore nell'intervallo tra preliminare e definitivo, ed è particolarmente consigliata per immobili in costruzione o quando il rogito è previsto a distanza di tempo. Caparra confirmatoria e acconto: è essenziale distinguere questi due istituti, spesso confusi nella prassi. La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è una somma versata a garanzia dell'adempimento: se la parte che l'ha versata non adempie, l'altra può recedere e trattenere la caparra; se non adempie la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere ed esigere il doppio della caparra. Il semplice "acconto" (o "anticipo sul prezzo"), invece, è solo un pagamento parziale imputato al prezzo finale, privo di funzione risarcitoria o sanzionatoria: in caso di inadempimento occorre provare il danno secondo le regole ordinarie della responsabilità contrattuale. Il contratto deve quindi qualificare espressamente la somma versata come caparra confirmatoria o come semplice acconto, poiché le conseguenze giuridiche sono radicalmente diverse. Parti: il promittente venditore (proprietario dell'immobile) e il promissario acquirente. Clausole essenziali: identificazione precisa dell'immobile (dati catastali, provenienza), prezzo convenuto e modalità di pagamento, qualificazione della somma versata alla firma (caparra confirmatoria o acconto), termine entro cui stipulare il contratto definitivo, condizioni sospensive eventuali (es. ottenimento di un mutuo), dichiarazioni del venditore su conformità urbanistica, catastale e assenza di vincoli o gravami, ripartizione delle spese notarili e delle imposte. Errori da evitare: qualificare genericamente come "caparra" una somma senza specificare se confirmatoria o penitenziale (che ha una funzione ben diversa, di corrispettivo per il diritto di recesso); omettere le dichiarazioni urbanistiche e catastali del venditore, che espongono l'acquirente al rischio di scoprire irregolarità solo al momento del rogito; non prevedere un termine certo per la stipula del definitivo, che genera incertezza sull'esecuzione dell'accordo. Questo modello costituisce una base redazionale e non sostituisce una verifica da parte di un notaio o di un professionista del diritto, in particolare riguardo alla regolarità urbanistica e catastale dell'immobile e all'opportunità della trascrizione.

Informazioni da personalizzare

• Nome del promittente venditore

• Indirizzo del promittente venditore

• Nome del promissario acquirente

• Indirizzo del promissario acquirente

• Descrizione dell'immobile e dati catastali

• Indirizzo dell'immobile

• Prezzo di vendita convenuto

• Modalità di pagamento del prezzo

• Natura della somma versata alla firma

  Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) o semplice acconto sul prezzo.

• Importo della somma versata alla firma

• Termine entro cui stipulare il contratto definitivo

• Condizioni sospensive eventuali (es. ottenimento mutuo)

• Il preliminare sarà trascritto nei registri immobiliari?

• Data di sottoscrizione del preliminare

Personalizza il tuo modello

Domande frequenti

Il preliminare deve essere obbligatoriamente scritto?

Sì, ai sensi dell'articolo 1351 c.c. il contratto preliminare relativo a un immobile deve avere la stessa forma prescritta per il contratto definitivo, cioè la forma scritta a pena di nullità.

Che differenza c'è tra caparra confirmatoria e semplice acconto?

La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) ha una funzione di garanzia e sanzione dell'inadempimento: la parte non inadempiente può recedere trattenendo la caparra o esigendone il doppio, a seconda di chi sia inadempiente. Il semplice acconto è invece solo un pagamento parziale del prezzo, privo di tali effetti: in caso di inadempimento occorre provare il danno secondo le regole ordinarie.

Il preliminare trasferisce la proprietà dell'immobile?

No. Il preliminare obbliga le parti a stipulare il contratto definitivo, ma la proprietà si trasferisce solo con l'atto definitivo (rogito) stipulato davanti al notaio.

È obbligatorio trascrivere il preliminare?

No, la trascrizione ai sensi dell'articolo 2645-bis c.c. è facoltativa, ma è consigliata quando intercorre un lasso di tempo significativo tra preliminare e definitivo, poiché protegge l'acquirente da trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive a carico del venditore.

Cosa succede se il venditore non si presenta al rogito?

Il promissario acquirente può chiedere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre (art. 2932 c.c.), ottenendo una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso, oppure può recedere ed esigere, se la somma versata era una caparra confirmatoria, il doppio di quanto versato.

Serve un notaio per il preliminare?

Non è obbligatorio: il preliminare può essere una scrittura privata semplice tra le parti. Il notaio diventa necessario solo se le parti desiderano trascrivere il preliminare nei registri immobiliari, poiché la trascrizione richiede atto pubblico o scrittura autenticata.

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