Contratto di locazione ad uso commerciale (L. 392/1978)

Presentazione

Il contratto di locazione ad uso commerciale disciplina la messa a disposizione di un immobile a un imprenditore (commerciante, artigiano o industriale) per l'esercizio della sua attività a contatto diretto con il pubblico o comunque per uso diverso dall'abitativo. A differenza della locazione abitativa (regolata dalla L. 431/1998), la locazione commerciale resta oggi disciplinata dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 (c.d. legge sull'equo canone), articoli 27 e seguenti, che prevede un regime fortemente protettivo per il conduttore. Quando utilizzarlo: ogni volta che un immobile viene locato per l'esercizio di un'attività commerciale, industriale o artigianale, oppure per attività professionali con contatto diretto con il pubblico (art. 35 L.392/1978, esteso alle attività professionali dalla giurisprudenza e dalla prassi successiva). Per attività alberghiere la durata minima è più lunga (9 anni). Parti: il locatore (proprietario dell'immobile, persona fisica o società) e il conduttore (l'imprenditore che eserciterà l'attività, persona fisica con partita IVA o società). Clausole essenziali: l'esatta individuazione dell'immobile (indirizzo, dati catastali, consistenza), la destinazione d'uso (attività autorizzate), la durata (minimo 6 anni, rinnovabile tacitamente per ulteriori 6 anni salvo disdetta motivata ex art. 29 L.392/1978), il canone e la sua periodicità, l'aggiornamento ISTAT (nei limiti di legge, tipicamente 75% della variazione dell'indice), il deposito cauzionale (massimo 3 mensilità, art. 11 L.392/1978), la ripartizione delle spese accessorie, e le clausole relative al recesso e all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Indennità di avviamento (art. 34 L.392/1978): in caso di cessazione del rapporto per motivi non imputabili al conduttore (diniego di rinnovo alla prima scadenza senza uno dei motivi legittimi previsti dall'art. 29, o disdetta del locatore alla seconda scadenza), il conduttore ha diritto a un'indennità pari, di regola, a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto (21 per le attività alberghiere), a titolo di ristoro per la perdita dell'avviamento commerciale legato alla sede. Registrazione: il contratto deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula (o dalla decorrenza se anteriore), con imposta di registro pari al 2% del canone annuo (salvo opzione per la cedolare secca, non applicabile agli immobili strumentali per natura locati da soggetti IVA nell'esercizio d'impresa). Errori da evitare: omettere la registrazione (che rende il contratto nullo e non opponibile), fissare una durata inferiore al minimo legale senza che si tratti di una locazione transitoria (comunque disciplinata diversamente), dimenticare la clausola sull'indennità di avviamento, confondere la locazione ad uso commerciale con l'affitto d'azienda (che ha una disciplina completamente diversa, artt. 2555 ss. c.c.), e trascurare di indicare con precisione le attività consentite nell'immobile.

Informazioni da personalizzare

• Nome o ragione sociale del locatore

• Indirizzo del locatore

• Forma giuridica del locatore (se società)

• Nome o ragione sociale del conduttore

• Indirizzo del conduttore

• Partita IVA del conduttore

• Indirizzo dell'immobile locato

• Dati catastali e consistenza dell'immobile

• Destinazione d'uso (attività autorizzate)

• Data di decorrenza della locazione

• Durata della locazione in anni

  Minimo 6 anni (9 per attività alberghiere), rinnovabile tacitamente.

• Canone annuo

• Periodicità di pagamento del canone

  Mensile, trimestrale, ecc.

• Deposito cauzionale

  Non può superare 3 mensilità del canone (art. 11 L.392/1978).

• Ripartizione delle spese accessorie

• Data di sottoscrizione del contratto

Personalizza il tuo modello

Domande frequenti

Qual è la durata minima di un contratto di locazione ad uso commerciale?

La durata minima è di 6 anni per le attività commerciali, industriali e artigianali, e di 9 anni per le attività alberghiere, ai sensi dell'art. 27 della legge 392/1978. Un contratto con durata inferiore non è nullo ma si converte automaticamente al minimo legale.

Cos'è l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale?

È un'indennità dovuta dal locatore al conduttore quando il rapporto cessa per motivi non imputabili a quest'ultimo (mancato rinnovo senza un motivo legittimo). Ammonta di regola a 18 mensilità dell'ultimo canone (21 per gli alberghi) ed è disciplinata dall'art. 34 della legge 392/1978.

Il contratto va registrato all'Agenzia delle Entrate?

Sì, la registrazione entro 30 giorni dalla stipula è obbligatoria a pena di nullità del contratto. L'imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, salvo regimi particolari.

Il conduttore può recedere prima della scadenza?

Se il contratto lo prevede, oppure sempre in presenza di gravi motivi, il conduttore può recedere con un preavviso minimo di sei mesi comunicato tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento o PEC.

Come viene aggiornato il canone nel tempo?

L'aggiornamento è possibile solo su richiesta scritta del locatore e nella misura massima del 75% della variazione dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo, salvo diverso accordo tra le parti che risulti più favorevole al conduttore.

Qual è la differenza tra locazione commerciale e affitto d'azienda?

La locazione commerciale riguarda solo l'immobile; l'affitto d'azienda (artt. 2555 e seguenti del Codice Civile) trasferisce anche l'insieme organizzato di beni (attrezzature, avviamento, eventuali rapporti di lavoro) necessario all'esercizio dell'attività, ed è disciplinato in modo diverso.

Il locatore può rifiutare il rinnovo del contratto?

Solo per uno dei motivi tassativamente previsti dall'art. 29 della legge 392/1978 (uso personale dell'immobile da parte del locatore o di familiari, demolizione/ricostruzione, grave inadempimento del conduttore, tra gli altri). Al di fuori di questi casi, il diniego obbliga al pagamento dell'indennità di avviamento.

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