Contratto di locazione ad uso commerciale (L. 392/1978)

Presentazione

Il contratto di locazione ad uso commerciale disciplina la messa a disposizione di un immobile a un imprenditore (commerciante, artigiano o industriale) per l'esercizio della sua attività a contatto diretto con il pubblico o comunque per uso diverso dall'abitativo. A differenza della locazione abitativa (regolata dalla L. 431/1998), la locazione commerciale resta oggi disciplinata dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 (c.d. legge sull'equo canone), articoli 27 e seguenti, che prevede un regime fortemente protettivo per il conduttore. Quando utilizzarlo: ogni volta che un immobile viene locato per l'esercizio di un'attività commerciale, industriale o artigianale, oppure per attività professionali con contatto diretto con il pubblico (art. 35 L.392/1978, esteso alle attività professionali dalla giurisprudenza e dalla prassi successiva). Per attività alberghiere la durata minima è più lunga (9 anni). Parti: il locatore (proprietario dell'immobile, persona fisica o società) e il conduttore (l'imprenditore che eserciterà l'attività, persona fisica con partita IVA o società). Clausole essenziali: l'esatta individuazione dell'immobile (indirizzo, dati catastali, consistenza), la destinazione d'uso (attività autorizzate), la durata (minimo 6 anni, rinnovabile tacitamente per ulteriori 6 anni salvo disdetta motivata ex art. 29 L.392/1978), il canone e la sua periodicità, l'aggiornamento ISTAT (nei limiti di legge, tipicamente 75% della variazione dell'indice), il deposito cauzionale (massimo 3 mensilità, art. 11 L.392/1978), la ripartizione delle spese accessorie, e le clausole relative al recesso e all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Indennità di avviamento (art. 34 L.392/1978): in caso di cessazione del rapporto per motivi non imputabili al conduttore (diniego di rinnovo alla prima scadenza senza uno dei motivi legittimi previsti dall'art. 29, o disdetta del locatore alla seconda scadenza), il conduttore ha diritto a un'indennità pari, di regola, a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto (21 per le attività alberghiere), a titolo di ristoro per la perdita dell'avviamento commerciale legato alla sede. Registrazione: il contratto deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula (o dalla decorrenza se anteriore), con imposta di registro pari al 2% del canone annuo (salvo opzione per la cedolare secca, non applicabile agli immobili strumentali per natura locati da soggetti IVA nell'esercizio d'impresa). Errori da evitare: omettere la registrazione (che rende il contratto nullo e non opponibile), fissare una durata inferiore al minimo legale senza che si tratti di una locazione transitoria (comunque disciplinata diversamente), dimenticare la clausola sull'indennità di avviamento, confondere la locazione ad uso commerciale con l'affitto d'azienda (che ha una disciplina completamente diversa, artt. 2555 ss. c.c.), e trascurare di indicare con precisione le attività consentite nell'immobile.