Contratto di locazione per coabitazione

Presentazione

La coabitazione (la condivisione di un appartamento tra più persone, ciascuna con la propria camera e spazi comuni condivisi) può essere strutturata giuridicamente in due modi profondamente diversi, ed è importante scegliere consapevolmente quale adottare, perché le conseguenze pratiche divergono in modo significativo. Prima struttura: il contratto unico con più conduttori solidali. Il proprietario stipula un solo contratto di locazione ad uso abitativo (legge 431/1998) con tutti i coabitanti, che figurano congiuntamente come conduttori. In questo schema, ciascun conduttore risponde in solido con gli altri dell'intero canone e di tutte le obbligazioni contrattuali nei confronti del proprietario: se un coabitante non paga la propria quota, il proprietario può pretendere l'intero canone da qualunque altro conduttore. È la struttura più semplice per il proprietario, ma espone ciascun conduttore al rischio dell'insolvenza degli altri. Seconda struttura: la sublocazione parziale. Il proprietario stipula un contratto di locazione con un solo conduttore "principale" (o con alcuni), il quale, se autorizzato dal contratto o dal proprietario, subloca a sua volta una o più camere ad altri occupanti. Ai sensi dell'articolo 2 della legge 431/1998, il conduttore può sublocare parzialmente l'immobile con il consenso del locatore, salvo che il contratto lo vieti espressamente. In questo schema, il subconduttore ha un rapporto contrattuale solo con il conduttore principale, non con il proprietario, ed è quest'ultimo (il conduttore principale) a restare l'unico responsabile verso il proprietario dell'intero canone. Questo modello tratta la prima struttura, il contratto unico con più conduttori solidali, che è la più diffusa nella prassi per la coabitazione tra studenti o giovani lavoratori che si presentano insieme al proprietario fin dall'inizio. Parti: il locatore (proprietario) e i coabitanti-conduttori, tutti parti dello stesso contratto. Solidarietà: la clausola di solidarietà tra i conduttori è centrale in questo modello di contratto e deve essere espressa con chiarezza, poiché determina che ciascun coabitante può essere chiamato a rispondere per l'intero, e non solo per la propria quota, del canone e degli eventuali danni all'immobile. Deposito cauzionale: come per ogni locazione abitativa, non può superare tre mensilità del canone complessivo (art. 11 legge 392/1978), ed è opportuno indicare nel contratto la quota versata da ciascun coabitante e le modalità di restituzione in caso di uscita anticipata di uno solo di essi. Uscita anticipata di un coabitante: è opportuno disciplinare espressamente cosa accade quando uno dei coabitanti lascia l'appartamento prima della scadenza del contratto: se resta comunque obbligato in solido fino alla sostituzione con un nuovo coabitante accettato dal proprietario, o se sono previste altre modalità di uscita dal vincolo solidale. Registrazione obbligatoria: come ogni contratto di locazione abitativa, deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula, pena la nullità secondo la Corte Costituzionale (sentenza n. 50/2014). Errori da evitare: non chiarire se la responsabilità dei coabitanti è solidale o parziaria, con conseguenze molto diverse in caso di morosità di uno di essi; non disciplinare la sostituzione di un coabitante che lascia l'appartamento; confondere questo schema con la sublocazione parziale, che produce un rapporto giuridico diverso tra le parti. Questo modello costituisce una base redazionale e non sostituisce una verifica da parte di un professionista del diritto, in particolare riguardo alla scelta tra contratto unico solidale e sublocazione parziale in funzione della situazione concreta dei coabitanti.

Informazioni da personalizzare

• Nome del locatore (proprietario)

• Indirizzo del locatore

• Elenco dei coabitanti-conduttori (nomi e recapiti)

• Descrizione dell'immobile e dati catastali

• Indirizzo dell'immobile locato

• Assegnazione delle camere e degli spazi comuni tra i coabitanti

• Tipologia di contratto

  Canale libero (4+4 anni) o canale concordato (3+2 anni).

• Canone mensile complessivo dell'appartamento

• Quota di canone dovuta da ciascun coabitante

• Importo del deposito cauzionale complessivo (max 3 mensilità)

• Data di inizio della locazione

• Data di sottoscrizione del contratto

Personalizza il tuo modello

Domande frequenti

Quali sono le due strutture giuridiche possibili per la coabitazione?

La prima è il contratto unico con più conduttori solidali, in cui tutti i coabitanti firmano lo stesso contratto con il proprietario e rispondono in solido dell'intero canone. La seconda è la sublocazione parziale, in cui un conduttore principale stipula il contratto con il proprietario e subloca a propria volta una o più camere ad altri occupanti, che restano estranei al rapporto con il proprietario.

Cosa significa che i coabitanti sono responsabili "in solido"?

Significa che il proprietario può pretendere l'intero canone da uno qualsiasi dei coabitanti, indipendentemente dalla quota interna concordata tra loro, se uno degli altri non paga la propria parte. La ripartizione delle quote vale solo nei rapporti interni tra i coabitanti, non verso il proprietario.

Cosa succede se un coabitante lascia l'appartamento prima della scadenza?

Salvo diverso accordo, resta obbligato in solido verso il proprietario fino a quando non venga sostituito da un nuovo coabitante accettato per iscritto da quest'ultimo. È opportuno disciplinare questa situazione espressamente nel contratto.

Il proprietario può rifiutare un nuovo coabitante proposto in sostituzione?

Sì, nello schema del contratto unico il proprietario resta libero di accettare o rifiutare la sostituzione di un coabitante, poiché ogni nuovo conduttore diventa parte del contratto solo con il suo consenso.

È diverso dalla sublocazione?

Sì. Nella sublocazione, disciplinata dall'articolo 2 della legge 431/1998, il subconduttore ha un rapporto contrattuale solo con il conduttore principale, non con il proprietario. Nel contratto unico solidale, invece, tutti i coabitanti sono parte dello stesso contratto con il proprietario.

Il contratto di coabitazione deve essere registrato?

Sì, come ogni contratto di locazione abitativa, deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula, pena la nullità secondo quanto stabilito dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 50/2014.

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