Encargo de Venta Inmobiliaria No Exclusivo

Presentación

El encargo de venta inmobiliaria (también llamado nota de encargo, hoja de encargo o mandato de venta) es el contrato por el cual un propietario encomienda a un profesional o agencia inmobiliaria la gestión de la venta de un inmueble, a cambio de una comisión que normalmente solo se devenga si la venta llega a formalizarse gracias a la intervención del agente. Este modelo corresponde a un encargo NO EXCLUSIVO: el propietario conserva la libertad de encargar la venta a otras agencias en paralelo, o de venderlo directamente, sin que ello genere derecho a comisión para este agente salvo que la venta se cierre efectivamente por su mediación. Marco legal — una advertencia importante: a diferencia de otros países, la actividad de intermediación inmobiliaria en España NO está sujeta a una ley estatal única y codificada que regule de forma uniforme el contenido, la forma o los honorarios de este tipo de contratos. Desde la Ley 4/2000 (de reforma de la Ley 2/1974 de Colegios Profesionales) y la posterior liberalización de la profesión, el ejercicio de la actividad de agente de la propiedad inmobiliaria (API) dejó de exigir colegiación obligatoria a nivel estatal. La regulación efectiva de la actividad —requisitos de acceso, registro, seguro de responsabilidad civil, garantías sobre fondos de clientes— se ha trasladado en gran medida al ámbito autonómico, con notables diferencias entre comunidades autónomas (por ejemplo, Cataluña mantiene un régimen de registro de agentes inmobiliarios propio; otras comunidades tienen normativas más laxas o inexistentes). Este modelo se redacta conforme al régimen general de contratación civil y mercantil (Código Civil, Código de Comercio) y a la Ley 2/2009 en lo relativo a la protección del consumidor cuando el cliente es persona física que actúa fuera de su actividad profesional; se recomienda verificar la normativa autonómica específica aplicable al lugar donde radica el inmueble o donde opera el agente antes de su uso. Devengo de la comisión: en un encargo no exclusivo, la jurisprudencia española exige generalmente que la venta se produzca por la intervención decisiva o eficaz del agente (doctrina de la 'mediación eficaz'), de modo que si el propietario vende directamente a un comprador que no fue presentado por el agente, no se devenga comisión, salvo pacto expreso en contrario. Es recomendable que el contrato precise con claridad qué se entiende por 'cliente presentado por el agente' y durante cuánto tiempo tras la finalización del encargo sigue existiendo ese derecho (cláusula de exclusiva de cliente o 'cláusula de cortesía'). Contenido recomendado: identificación de las partes y del inmueble, precio de venta pretendido, importe o porcentaje de la comisión y momento de su devengo (habitualmente a la firma del contrato de arras o al otorgamiento de la escritura pública de compraventa), duración del encargo y régimen de prórroga, carácter no exclusivo expreso, obligaciones del agente (publicidad, visitas, verificación de la situación registral y de cargas del inmueble), y obligaciones del propietario (veracidad de los datos, disponibilidad para las visitas, comunicación de otras ofertas o ventas paralelas). Protección del consumidor: cuando el propietario es un consumidor (persona física ajena a una actividad empresarial o profesional), son aplicables las normas generales de protección de consumidores y usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007), en particular en materia de transparencia de las condiciones económicas y de cláusulas abusivas; una cláusula de exclusividad encubierta o una comisión desproporcionada podrían ser objeto de control de abusividad. Cuándo usarlo: cuando el propietario desea encomendar la venta de un inmueble a un agente o agencia sin comprometerse en exclusiva, manteniendo la posibilidad de trabajar con varios intermediarios o de vender por su cuenta. Errores frecuentes: no precisar el momento exacto de devengo de la comisión; omitir la duración del encargo, dejándolo indefinido; y confundir este modelo con un encargo en exclusiva, que exige una cláusula expresa e inequívoca en tal sentido, ya que la exclusividad nunca se presume en el derecho español.

Información a personalizar

• Nombre completo o razón social del propietario

• DNI/NIE/CIF del propietario

• Domicilio del propietario

• Nombre o razón social del agente/agencia

• NIF/CIF y, en su caso, número de registro autonómico del agente

• Dirección del inmueble objeto de venta

• Descripción del inmueble (superficie, referencia catastral, registro de la propiedad)

• Precio de venta pretendido

• Importe fijo o porcentaje de la comisión

• Momento de devengo de la comisión

  P. ej. a la firma del contrato de arras, o al otorgamiento de la escritura pública.

• Duración del encargo

• Duración de la cláusula de cortesía tras la finalización (meses)

  Periodo durante el cual la comisión sigue debida si la venta se cierra con un cliente presentado por el agente.

• Fecha de firma del encargo

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Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre un encargo exclusivo y uno no exclusivo?

En un encargo no exclusivo, el propietario puede encomendar la venta del mismo inmueble a varias agencias a la vez o venderlo por su cuenta, sin deber comisión salvo que la venta se cierre por la mediación del agente en cuestión. En un encargo exclusivo, el propietario se compromete a no trabajar con otros intermediarios ni a vender directamente durante su vigencia; en derecho español, la exclusividad nunca se presume y debe pactarse expresamente.

¿Existe una ley nacional que regule la profesión de agente inmobiliario en España?

No de forma unificada. Desde la liberalización de la profesión (Ley 4/2000), no es obligatorio colegiarse a nivel estatal para intermediar en la compraventa de inmuebles. La regulación efectiva —registro, garantías, requisitos de acceso— varía según la comunidad autónoma, por lo que conviene verificar la normativa local aplicable.

¿Cuándo tiene derecho el agente a cobrar su comisión en un encargo no exclusivo?

Generalmente cuando la venta se formaliza gracias a su intervención decisiva o eficaz (doctrina de la mediación eficaz). Si el propietario vende directamente a un comprador no presentado por el agente, normalmente no se devenga comisión, salvo pacto distinto en el contrato.

¿Qué es la cláusula de cortesía?

Es la cláusula que mantiene el derecho del agente a cobrar su comisión durante un plazo determinado tras la finalización del encargo, si la venta se cierra con un comprador que le fue presentado durante la vigencia del contrato. Protege al agente frente a maniobras para evitar el pago de honorarios tras finalizar la relación.

¿Puede el propietario vender el inmueble por su cuenta durante el encargo?

Sí, en un encargo no exclusivo el propietario conserva plena libertad para vender directamente o a través de otros agentes, sin que ello constituya un incumplimiento contractual ni genere comisión para el agente inicial, salvo que el comprador final le hubiera sido presentado por este último.

¿Qué documentación debe verificar el agente antes de publicitar el inmueble?

Con diligencia profesional, debería comprobar razonablemente la situación registral del inmueble (titularidad, cargas, hipotecas) y su referencia catastral, informando al propietario de cualquier incidencia relevante antes de iniciar la comercialización.

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