Contrato de Arras (Señal de Compraventa Inmobiliaria)

Presentación

El contrato de arras es el acuerdo por el cual comprador y vendedor de un inmueble se comprometen recíprocamente a formalizar una compraventa, entregando el comprador una cantidad de dinero (la señal o arras) a cuenta del precio, como garantía del cumplimiento del compromiso asumido por ambas partes. Es una figura de uso muy extendido en la práctica inmobiliaria española como paso previo a la escritura pública de compraventa ante notario. Tipos de arras y su relevancia práctica: el Código Civil no define expresamente las 'arras', pero la doctrina y la jurisprudencia distinguen tradicionalmente tres modalidades, cuyo régimen jurídico es muy distinto: — Arras confirmatorias: refuerzan la prueba de que el contrato ya se ha perfeccionado y anticipan parte del precio; su incumplimiento se rige por las reglas generales de la compraventa (arts. 1445 y siguientes del Código Civil), pudiendo exigirse el cumplimiento forzoso o la resolución con indemnización de daños y perjuicios. — Arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil): permiten a cualquiera de las partes desistir libremente del contrato, sin necesidad de alegar incumplimiento de la otra: si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada en concepto de señal; si desiste el vendedor, debe devolver el doble de lo recibido. Esta es la modalidad más habitual en la práctica cuando se emplea la expresión 'arras' sin más precisión, pero para que se apliquen estos efectos es imprescindible que el contrato lo establezca de forma clara e inequívoca, ya que la jurisprudencia exige que la facultad de desistimiento conste expresamente pactada; en caso de duda, los tribunales tienden a calificar las arras como confirmatorias. — Arras penales: funcionan como cláusula penal, sirviendo de liquidación anticipada de daños en caso de incumplimiento, sin conceder la facultad de libre desistimiento propia de las penitenciales. Diferencia con un simple precontrato de compraventa: el contrato de arras no equivale necesariamente a un precontrato de compraventa perfecto; cuando se pactan arras penitenciales, ambas partes disponen de la facultad de desistir asumiendo el coste correspondiente (pérdida de la señal o devolución duplicada), mientras que un precontrato de compraventa sin cláusula de desistimiento genera, en principio, una obligación de otorgar la escritura pública exigible judicialmente por cualquiera de las partes, sin posibilidad de liberarse mediante el simple abandono de la señal. Este modelo se redacta como contrato de arras PENITENCIALES, la modalidad de uso más común, dejando constancia expresa de la facultad de desistimiento y sus consecuencias económicas conforme al artículo 1454 del Código Civil. Contenido recomendado: identificación de las partes y del inmueble (con referencia registral y catastral), precio total de la compraventa, importe de la señal entregada (habitualmente entre el 5% y el 10% del precio), plazo máximo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, situación de cargas y gravámenes del inmueble (hipotecas pendientes de cancelación, embargos), distribución de gastos e impuestos de la operación (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o IVA según el caso, plusvalía municipal, gastos de notaría y registro), y condición suspensiva de obtención de financiación por el comprador cuando proceda. Cuándo usarlo: cuando comprador y vendedor de un inmueble ya han acordado el precio y las condiciones esenciales de la venta, pero necesitan un plazo antes de otorgar la escritura pública (por ejemplo, para que el comprador obtenga financiación hipotecaria, o para que el vendedor cancele cargas pendientes). Errores frecuentes: no precisar expresamente el carácter penitencial de las arras (lo que puede llevar a que un tribunal las califique como confirmatorias, con consecuencias jurídicas distintas); no fijar un plazo cierto para la escritura pública; y omitir la situación de cargas del inmueble, que puede impedir la firma en la fecha prevista.

Información a personalizar

• Nombre completo o razón social del vendedor

• DNI/NIE/CIF del vendedor

• Nombre completo o razón social del comprador

• DNI/NIE/CIF del comprador

• Dirección del inmueble

• Referencia registral y catastral del inmueble

• Precio total de la compraventa

• Importe de la señal (arras) entregada

• Situación de cargas y gravámenes del inmueble

• Plazo máximo para el otorgamiento de la escritura pública

• ¿Se pacta condición suspensiva de obtención de financiación por el comprador?

• Distribución de gastos e impuestos de la operación

• Fecha de firma del contrato de arras

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Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre arras confirmatorias y arras penitenciales?

Las arras confirmatorias solo anticipan parte del precio y refuerzan la prueba del contrato ya perfeccionado, sin conceder facultad de desistimiento. Las arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil) sí permiten a cualquiera de las partes desistir libremente: el comprador pierde la señal, y el vendedor debe devolverla duplicada.

¿Qué pasa si el comprador no obtiene la hipoteca a tiempo?

Depende de si se pactó una condición suspensiva de financiación. Sin esa cláusula, el comprador que no formaliza la compraventa por falta de financiación se considera, en principio, que desiste del contrato, con la consiguiente pérdida de la señal, salvo pacto distinto.

¿Es obligatorio que las arras sean penitenciales?

No. Las partes pueden pactar arras confirmatorias o penales. Pero si desean que se apliquen los efectos del artículo 1454 del Código Civil (pérdida o devolución duplicada), deben pactarlo de forma clara y expresa, ya que en caso de duda los tribunales tienden a calificarlas como confirmatorias.

¿Qué porcentaje del precio se suele fijar como señal?

No existe un porcentaje legal fijo; en la práctica inmobiliaria española suele oscilar entre el 5% y el 10% del precio total de la compraventa, aunque las partes pueden pactar libremente cualquier importe.

¿El contrato de arras sustituye a la escritura pública?

No. El contrato de arras es un compromiso previo entre las partes; la transmisión plena de la propiedad y su inscripción registral requieren el otorgamiento posterior de la escritura pública de compraventa ante notario.

¿Quién paga los impuestos de la compraventa?

Depende de lo pactado entre las partes y de la naturaleza del impuesto: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (o el IVA si el vendedor es empresario), la plusvalía municipal, y los gastos de notaría y registro suelen distribuirse según costumbre local o acuerdo expreso, que conviene precisar en el contrato de arras.

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