Contrato de Arras (Señal de Compraventa Inmobiliaria)

Presentación

El contrato de arras es el acuerdo por el cual comprador y vendedor de un inmueble se comprometen recíprocamente a formalizar una compraventa, entregando el comprador una cantidad de dinero (la señal o arras) a cuenta del precio, como garantía del cumplimiento del compromiso asumido por ambas partes. Es una figura de uso muy extendido en la práctica inmobiliaria española como paso previo a la escritura pública de compraventa ante notario. Tipos de arras y su relevancia práctica: el Código Civil no define expresamente las 'arras', pero la doctrina y la jurisprudencia distinguen tradicionalmente tres modalidades, cuyo régimen jurídico es muy distinto: — Arras confirmatorias: refuerzan la prueba de que el contrato ya se ha perfeccionado y anticipan parte del precio; su incumplimiento se rige por las reglas generales de la compraventa (arts. 1445 y siguientes del Código Civil), pudiendo exigirse el cumplimiento forzoso o la resolución con indemnización de daños y perjuicios. — Arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil): permiten a cualquiera de las partes desistir libremente del contrato, sin necesidad de alegar incumplimiento de la otra: si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada en concepto de señal; si desiste el vendedor, debe devolver el doble de lo recibido. Esta es la modalidad más habitual en la práctica cuando se emplea la expresión 'arras' sin más precisión, pero para que se apliquen estos efectos es imprescindible que el contrato lo establezca de forma clara e inequívoca, ya que la jurisprudencia exige que la facultad de desistimiento conste expresamente pactada; en caso de duda, los tribunales tienden a calificar las arras como confirmatorias. — Arras penales: funcionan como cláusula penal, sirviendo de liquidación anticipada de daños en caso de incumplimiento, sin conceder la facultad de libre desistimiento propia de las penitenciales. Diferencia con un simple precontrato de compraventa: el contrato de arras no equivale necesariamente a un precontrato de compraventa perfecto; cuando se pactan arras penitenciales, ambas partes disponen de la facultad de desistir asumiendo el coste correspondiente (pérdida de la señal o devolución duplicada), mientras que un precontrato de compraventa sin cláusula de desistimiento genera, en principio, una obligación de otorgar la escritura pública exigible judicialmente por cualquiera de las partes, sin posibilidad de liberarse mediante el simple abandono de la señal. Este modelo se redacta como contrato de arras PENITENCIALES, la modalidad de uso más común, dejando constancia expresa de la facultad de desistimiento y sus consecuencias económicas conforme al artículo 1454 del Código Civil. Contenido recomendado: identificación de las partes y del inmueble (con referencia registral y catastral), precio total de la compraventa, importe de la señal entregada (habitualmente entre el 5% y el 10% del precio), plazo máximo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, situación de cargas y gravámenes del inmueble (hipotecas pendientes de cancelación, embargos), distribución de gastos e impuestos de la operación (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o IVA según el caso, plusvalía municipal, gastos de notaría y registro), y condición suspensiva de obtención de financiación por el comprador cuando proceda. Cuándo usarlo: cuando comprador y vendedor de un inmueble ya han acordado el precio y las condiciones esenciales de la venta, pero necesitan un plazo antes de otorgar la escritura pública (por ejemplo, para que el comprador obtenga financiación hipotecaria, o para que el vendedor cancele cargas pendientes). Errores frecuentes: no precisar expresamente el carácter penitencial de las arras (lo que puede llevar a que un tribunal las califique como confirmatorias, con consecuencias jurídicas distintas); no fijar un plazo cierto para la escritura pública; y omitir la situación de cargas del inmueble, que puede impedir la firma en la fecha prevista.