Acta de Devolución de Vivienda (Inventario de Salida)

Presentación

El acta de devolución de vivienda, también llamada inventario de salida o check-out, es el documento que deja constancia, de forma contradictoria entre arrendador y arrendatario, del estado en que se encuentra la vivienda en el momento en que el arrendatario la restituye al finalizar el arrendamiento, comparándolo con el estado reflejado en el acta de entrega inicial. Función respecto a la fianza legal: este documento es determinante para decidir si procede la restitución íntegra de la fianza legal obligatoria (art. 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos) o si, por el contrario, existen daños imputables al arrendatario que excedan el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, y que justifiquen una retención total o parcial. Conforme al régimen general de la LAU, la fianza debe restituirse dentro del plazo de un mes desde la entrega efectiva de las llaves; transcurrido dicho plazo sin devolverse, la cantidad pendiente devengará el interés legal del dinero. Un acta de devolución bien elaborada, comparada con el acta de entrada, es la prueba principal en caso de que el arrendador pretenda retener parte de la fianza, y también protege al arrendatario frente a retenciones injustificadas. Distinción entre desgaste normal y daño imputable: conforme a la doctrina y jurisprudencia españolas sobre el artículo 1561 del Código Civil, el deterioro producido por el uso normal y conforme al paso del tiempo (desgaste de pinturas, ligero desgaste de suelos, envejecimiento normal de electrodomésticos) no es imputable al arrendatario y no puede justificar una retención sobre la fianza. Solo los daños que excedan ese desgaste ordinario —roturas, manchas permanentes, muebles o aparatos inservibles por mal uso— pueden dar lugar a una retención, y su existencia debe acreditarse objetivamente, idealmente mediante la comparación entre el acta de entrada y la de salida, presupuestos de reparación, y fotografías. Contenido recomendado: identificación de las partes, fecha y hora de la devolución, comparación estancia por estancia con el acta de entrega inicial, relación de daños o desperfectos detectados que excedan el desgaste normal, lecturas finales de los contadores de suministros, relación de llaves devueltas, comprobación del inventario de mobiliario si procede, e importe propuesto de retención sobre la fianza, si la hubiera, con su justificación. Cuándo usarlo: siempre que finalice un arrendamiento de vivienda y el arrendatario proceda a la devolución efectiva de las llaves. Errores frecuentes: no comparar expresamente el estado de salida con el acta de entrada, lo que dificulta distinguir el desgaste normal del daño imputable; retener importes de la fianza sin justificación objetiva ni presupuesto de reparación; y demorar la devolución de la fianza más allá del plazo legal, lo que genera intereses de demora a favor del arrendatario.