Contrato de Alquiler de Habitación en Piso Compartido

Presentación

Este modelo regula el alquiler de una habitación individual dentro de una vivienda, con uso compartido de las zonas comunes (cocina, salón, baño) con el propietario o con otros ocupantes de la vivienda (habitación en piso compartido o 'coliving' informal). Naturaleza jurídica discutida — advertencia esencial: la calificación jurídica de este tipo de contrato no es pacífica en la doctrina ni en la jurisprudencia españolas, y de ella dependen reglas muy distintas: — Si se considera que el contrato tiene por objeto el arrendamiento de VIVIENDA en su conjunto, compartida por varios arrendatarios que suscriben conjuntamente el contrato (cotitularidad arrendaticia), se aplicaría el régimen del artículo 2 de la Ley 29/1994 (LAU), con su duración mínima, prórroga obligatoria y fianza legal de un mes. — Si se considera, en cambio, que el propietario (que puede residir o no en la vivienda) arrienda únicamente el USO DE UNA HABITACIÓN, con uso compartido de las zonas comunes, y que dicha habitación no constituye por sí sola una 'vivienda' en el sentido del artículo 2 LAU (por no ser una edificación habitable de forma independiente), la jurisprudencia mayoritaria tiende a calificar el contrato conforme al artículo 3.2 LAU (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) o incluso conforme al régimen general de arrendamiento de cosa del Código Civil, con las consecuencias prácticas de que NO se aplicarían automáticamente la duración mínima de cinco/siete años ni la prórroga obligatoria de la LAU. Criterios relevantes para la calificación: los tribunales españoles atienden, entre otros elementos, a si el propietario reside habitualmente en la vivienda o no, al número de habitaciones arrendadas por separado a distintos inquilinos con contratos independientes, a si existe un uso exclusivo y excluyente de una parte suficiente de la vivienda que permita una vida independiente, y a la voluntad real de las partes reflejada en el contrato y en la forma de ejecutarlo. Dada esta incertidumbre, este modelo se redacta de forma que el objeto y el alcance del uso compartido queden descritos con la mayor precisión posible, sin garantizar por ello una calificación jurídica determinada, que en última instancia corresponde a los tribunales según las circunstancias concretas de cada caso. Contenido recomendado: identificación de la habitación arrendada con carácter privativo y de las zonas comunes de uso compartido, régimen de convivencia con el propietario u otros ocupantes, renta y su forma de reparto de gastos comunes (suministros, internet, limpieza de zonas comunes), depósito de garantía, duración y preaviso de resolución, y normas básicas de convivencia (visitas, horarios, mascotas, uso de espacios comunes). Fianza: si el contrato se califica como arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU, la fianza legal obligatoria será de una mensualidad de renta, depositable ante el organismo autonómico competente. Si se califica fuera del ámbito de la LAU, no existe esa obligación legal específica, si bien es habitual pactar contractualmente un depósito de garantía equivalente a una o dos mensualidades. Cuándo usarlo: cuando el propietario (resida o no en la vivienda) alquila una habitación concreta a una persona, manteniendo el uso compartido de las zonas comunes con otros ocupantes. Errores frecuentes: dar por supuesto, sin más, que se aplica o que no se aplica automáticamente el régimen protector de la LAU, cuando la calificación depende de las circunstancias concretas; no describir con precisión qué espacios son de uso privativo y cuáles compartidos; y no regular el reparto de gastos de suministros comunes, fuente frecuente de conflictos entre convivientes.