Contrato de Arrendamiento de Local de Negocio

Presentación

El arrendamiento de local de negocio (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) es el contrato por el cual un arrendador cede a un arrendatario el uso de un inmueble para el ejercicio de una actividad comercial, industrial, profesional o de otra naturaleza distinta de la residencial, a cambio de una renta. Se regula por el Título III de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que remite en gran medida a la voluntad de las partes: el artículo 4.3 LAU consagra el principio de libertad de pactos, de modo que este tipo de arrendamiento se rige en primer lugar por lo acordado por las partes, en su defecto por el Título III de la LAU, y supletoriamente por el Código Civil (arts. 1542 y siguientes). Cuándo usarlo: siempre que se alquile un local, oficina, nave o similar para el desarrollo de una actividad económica (comercio, despacho profesional, almacén, taller, etc.). No es el modelo adecuado para el arrendamiento de vivienda habitual, que se somete al régimen imperativo del Título II de la LAU (duración mínima, prórrogas, actualización de renta limitada, etc.). Partes: el arrendador (propietario del inmueble, persona física o jurídica) y el arrendatario (el empresario o profesional que desarrollará la actividad, persona física o sociedad). Cláusulas esenciales: la identificación precisa del local y de la actividad autorizada, la duración pactada (a diferencia de la vivienda, no existe un mínimo legal imperativo: las partes son libres de fijar el plazo que deseen), la renta y su sistema de actualización (habitualmente referenciada al Índice de Garantía de Competitividad o a otro índice pactado, tras la desaparición de la referencia automática al IPC), la fianza legal obligatoria de dos mensualidades (art. 36 LAU, depositable según la normativa autonómica), el reparto de obras y reparaciones, y el régimen de cesión del contrato y subarriendo, que en el arrendamiento de local puede pactarse libremente (art. 32 LAU) sin necesidad de autorización del arrendador salvo pacto en contrario, a diferencia del arrendamiento de vivienda. Régimen especial de continuidad de la actividad: cuando el arrendatario cesa en la actividad y transmite su negocio, el nuevo titular puede subrogarse en el contrato si así se ha pactado o si concurre alguno de los supuestos legales de subrogación mercantil, lo que debe preverse expresamente en el contrato para evitar controversias. Errores a evitar: confundir este contrato con el arrendamiento de vivienda y aplicar por error las normas imperativas de duración mínima y prórroga que solo rigen para la vivienda habitual; omitir la constitución de la fianza legal de dos mensualidades; no definir con claridad qué obras puede realizar el arrendatario y en qué condiciones debe reponer el local a la finalización; y olvidar la fiscalidad aplicable (el arrendamiento de local de negocio está sujeto a IVA, a diferencia, en general, del arrendamiento de vivienda, que está exento).

Información a personalizar

• Nombre o razón social del arrendador

• DNI/NIF del arrendador

• Domicilio del arrendador

• Nombre o razón social del arrendatario

• DNI/NIF del arrendatario

• Domicilio del arrendatario

• Dirección del local arrendado

• Descripción del local (superficie, referencia catastral, estado)

• Actividad autorizada en el local

• Fecha de inicio del arrendamiento

• Duración pactada del contrato (en años)

  Las partes son libres de pactar la duración; no existe mínimo legal imperativo para uso distinto de vivienda.

• Renta mensual

• Índice de actualización de la renta

  Por ejemplo, el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) u otro índice pactado.

• Importe de la fianza legal (2 mensualidades)

• Reparto de obras y reparaciones entre arrendador y arrendatario

• ¿Se permite la cesión del contrato o el subarriendo?

  En el arrendamiento de local, la cesión y el subarriendo son libres salvo pacto en contrario (art. 32 LAU).

• Fecha de firma del contrato

Personalice su plantilla

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre el arrendamiento de local de negocio y el de vivienda?

El arrendamiento de local de negocio se rige por el principio de libertad de pactos (art. 4.3 LAU): no existen duración mínima ni prórrogas obligatorias como en la vivienda habitual. Las partes pactan libremente la duración, la renta y su actualización, aplicándose la LAU y el Código Civil solo con carácter supletorio.

¿Existe una duración mínima legal para este tipo de contrato?

No. A diferencia del arrendamiento de vivienda (que tiene una duración mínima legal de 5 o 7 años según el tipo de arrendador), el arrendamiento para uso distinto de vivienda se pacta por el plazo que las partes acuerden libremente.

¿Es obligatoria la fianza?

Sí. El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige una fianza legal en metálico equivalente a dos mensualidades de renta, independiente de cualquier garantía adicional que las partes puedan pactar (aval bancario, depósito adicional, etc.).

¿Puede el arrendatario ceder el contrato o subarrendar el local?

Sí, salvo pacto en contrario: el artículo 32 de la LAU permite la cesión del contrato y el subarriendo del local de negocio sin necesidad de autorización del arrendador, si bien este puede tener derecho a un incremento de renta en los términos legalmente previstos.

¿Está sujeto a IVA el arrendamiento de un local de negocio?

Sí, con carácter general el arrendamiento de inmuebles para uso distinto de vivienda está sujeto y no exento de IVA, a diferencia del arrendamiento de vivienda habitual, que suele estar exento. Conviene confirmar el tratamiento fiscal aplicable en cada caso concreto.

¿Quién asume las obras de conservación y reparación?

En defecto de pacto, se aplican las reglas generales del Código Civil sobre conservación de la cosa arrendada, pero es habitual y recomendable que el contrato reparta expresamente las obligaciones de conservación, reparación y grandes reparaciones entre arrendador y arrendatario.

¿Qué ocurre si el arrendatario deja de pagar la renta?

El impago de la renta es causa de resolución del contrato conforme al artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin perjuicio de la posibilidad de que el arrendador reclame las rentas debidas por vía judicial (procedimiento de desahucio por falta de pago).

Plantillas asociadas