Contrato de Gestión de Arrendamientos

Presentación

El contrato de gestión de arrendamientos (también conocido como administración de fincas o administración de rentas) es el contrato por el cual un propietario encomienda a un profesional o empresa especializada la gestión integral de uno o varios inmuebles arrendados: búsqueda de inquilinos, formalización de contratos de arrendamiento, cobro de rentas, gestión de incidencias, y en su caso, relación con la comunidad de propietarios. Jurídicamente se trata de un contrato de mandato con representación (arts. 1709 y siguientes del Código Civil), frecuentemente combinado con elementos de arrendamiento de servicios, por el que el gestor actúa en nombre e interés del propietario dentro de los límites del poder que este le otorga. Marco legal aplicable: no existe en España una ley específica que regule de forma unitaria la actividad de administración de fincas arrendadas para terceros (distinta de la administración de comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, que sí cuenta con la figura colegiada del Administrador de Fincas Colegiado, aunque tampoco esta colegiación es obligatoria desde la liberalización de la profesión). La relación se rige, por tanto, por el régimen general del mandato y del arrendamiento de servicios del Código Civil, por lo pactado entre las partes, y, cuando el propietario es consumidor, por la normativa general de protección de consumidores (Real Decreto Legislativo 1/2007). Como en la intermediación en venta, existen diferencias autonómicas relevantes en materia de registro y garantías de los fondos gestionados por cuenta de terceros, que conviene verificar según el territorio. Alcance de las facultades del gestor: es esencial delimitar con precisión qué facultades se otorgan al gestor —búsqueda y selección de inquilinos, firma de contratos de arrendamiento en nombre del propietario (lo que exige poder expreso), cobro de rentas y depósito de fianzas, gestión de reparaciones ordinarias hasta un importe máximo, representación ante la comunidad de propietarios, e inicio de acciones de reclamación de rentas impagadas o de desahucio— distinguiendo los actos de administración ordinaria (que el mandato general permite) de los actos que requieren poder especial (como litigar, lo que exigirá en su caso un poder notarial específico para procuradores). Fianza legal y su gestión: cuando el gestor formaliza arrendamientos de vivienda en nombre del propietario, debe tenerse en cuenta que la fianza legal obligatoria de un mes de renta (art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994) debe depositarse ante el organismo autonómico competente (por ejemplo, el INCASOL en Cataluña o los organismos equivalentes en otras comunidades autónomas), obligación que recae sobre el arrendador (el propietario) pero que en la práctica suele delegarse en el gestor; el contrato debe precisar quién asume esta gestión y su coste. Honorarios: habitualmente se pactan como un porcentaje de la renta mensual cobrada (comisión de gestión) más, en su caso, una comisión adicional por la búsqueda inicial del inquilino equivalente a una o dos mensualidades. Es recomendable precisar si el porcentaje se calcula sobre la renta efectivamente cobrada o sobre la pactada, y qué ocurre en caso de impago del inquilino. Rendición de cuentas: como mandatario, el gestor está obligado a rendir cuentas periódicas al propietario de las cantidades cobradas y de los gastos satisfechos por cuenta de este (art. 1720 del Código Civil), con la periodicidad que se pacte, típicamente mensual. Cuándo usarlo: cuando un propietario, especialmente si posee varios inmuebles o no reside en la localidad del inmueble, desea externalizar la gestión diaria del arrendamiento. Errores frecuentes: no delimitar el importe máximo hasta el cual el gestor puede autorizar reparaciones sin consultar al propietario; no aclarar quién es responsable del depósito de la fianza legal; y omitir la periodicidad y el formato de la rendición de cuentas.