Contrato de Gestión de Arrendamientos

Presentación

El contrato de gestión de arrendamientos (también conocido como administración de fincas o administración de rentas) es el contrato por el cual un propietario encomienda a un profesional o empresa especializada la gestión integral de uno o varios inmuebles arrendados: búsqueda de inquilinos, formalización de contratos de arrendamiento, cobro de rentas, gestión de incidencias, y en su caso, relación con la comunidad de propietarios. Jurídicamente se trata de un contrato de mandato con representación (arts. 1709 y siguientes del Código Civil), frecuentemente combinado con elementos de arrendamiento de servicios, por el que el gestor actúa en nombre e interés del propietario dentro de los límites del poder que este le otorga. Marco legal aplicable: no existe en España una ley específica que regule de forma unitaria la actividad de administración de fincas arrendadas para terceros (distinta de la administración de comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, que sí cuenta con la figura colegiada del Administrador de Fincas Colegiado, aunque tampoco esta colegiación es obligatoria desde la liberalización de la profesión). La relación se rige, por tanto, por el régimen general del mandato y del arrendamiento de servicios del Código Civil, por lo pactado entre las partes, y, cuando el propietario es consumidor, por la normativa general de protección de consumidores (Real Decreto Legislativo 1/2007). Como en la intermediación en venta, existen diferencias autonómicas relevantes en materia de registro y garantías de los fondos gestionados por cuenta de terceros, que conviene verificar según el territorio. Alcance de las facultades del gestor: es esencial delimitar con precisión qué facultades se otorgan al gestor —búsqueda y selección de inquilinos, firma de contratos de arrendamiento en nombre del propietario (lo que exige poder expreso), cobro de rentas y depósito de fianzas, gestión de reparaciones ordinarias hasta un importe máximo, representación ante la comunidad de propietarios, e inicio de acciones de reclamación de rentas impagadas o de desahucio— distinguiendo los actos de administración ordinaria (que el mandato general permite) de los actos que requieren poder especial (como litigar, lo que exigirá en su caso un poder notarial específico para procuradores). Fianza legal y su gestión: cuando el gestor formaliza arrendamientos de vivienda en nombre del propietario, debe tenerse en cuenta que la fianza legal obligatoria de un mes de renta (art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994) debe depositarse ante el organismo autonómico competente (por ejemplo, el INCASOL en Cataluña o los organismos equivalentes en otras comunidades autónomas), obligación que recae sobre el arrendador (el propietario) pero que en la práctica suele delegarse en el gestor; el contrato debe precisar quién asume esta gestión y su coste. Honorarios: habitualmente se pactan como un porcentaje de la renta mensual cobrada (comisión de gestión) más, en su caso, una comisión adicional por la búsqueda inicial del inquilino equivalente a una o dos mensualidades. Es recomendable precisar si el porcentaje se calcula sobre la renta efectivamente cobrada o sobre la pactada, y qué ocurre en caso de impago del inquilino. Rendición de cuentas: como mandatario, el gestor está obligado a rendir cuentas periódicas al propietario de las cantidades cobradas y de los gastos satisfechos por cuenta de este (art. 1720 del Código Civil), con la periodicidad que se pacte, típicamente mensual. Cuándo usarlo: cuando un propietario, especialmente si posee varios inmuebles o no reside en la localidad del inmueble, desea externalizar la gestión diaria del arrendamiento. Errores frecuentes: no delimitar el importe máximo hasta el cual el gestor puede autorizar reparaciones sin consultar al propietario; no aclarar quién es responsable del depósito de la fianza legal; y omitir la periodicidad y el formato de la rendición de cuentas.

Información a personalizar

• Nombre completo o razón social del propietario

• DNI/NIE/CIF del propietario

• Nombre o razón social del gestor/administrador

• NIF/CIF del gestor

• Relación de inmuebles objeto de gestión

• Facultades otorgadas al gestor (búsqueda de inquilinos, firma de contratos, cobro de rentas, gestión de incidencias)

• Importe máximo de reparaciones que el gestor puede autorizar sin consulta previa

• Porcentaje de comisión de gestión sobre la renta mensual

• Comisión adicional por búsqueda de nuevo inquilino

• Parte responsable del depósito de la fianza legal ante el organismo autonómico

• Periodicidad de la rendición de cuentas

  Mensual, trimestral, etc.

• Duración del contrato de gestión

• Fecha de firma del contrato

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Preguntas frecuentes

¿Qué naturaleza jurídica tiene el contrato de gestión de arrendamientos?

Es, en esencia, un contrato de mandato con representación (arts. 1709 y siguientes del Código Civil), a menudo combinado con elementos de arrendamiento de servicios, por el que el gestor actúa en nombre e interés del propietario dentro de los límites del poder otorgado.

¿Puede el gestor firmar contratos de arrendamiento en nombre del propietario?

Solo si el contrato de gestión le otorga expresamente esa facultad. En caso de que el gestor vaya a firmar contratos de arrendamiento en representación del propietario, es recomendable formalizar un poder expreso y suficiente que precise el alcance de esa facultad.

¿Quién debe depositar la fianza legal del arrendamiento?

La obligación legal recae sobre el arrendador (el propietario), pero en la práctica suele delegarse en el gestor. El contrato de gestión debe precisar expresamente quién se encarga de este depósito ante el organismo autonómico competente y quién asume su coste, si lo hubiera.

¿Existe un colegio profesional obligatorio para administrar fincas arrendadas?

No. Desde la liberalización de la profesión, la colegiación como Administrador de Fincas no es obligatoria para gestionar arrendamientos por cuenta de terceros. La regulación efectiva de garantías y registro varía según la comunidad autónoma.

¿Con qué frecuencia debe el gestor rendir cuentas al propietario?

La periodicidad se pacta libremente entre las partes, siendo habitual una rendición mensual de las rentas cobradas y los gastos satisfechos, conforme a la obligación general de rendición de cuentas del mandatario prevista en el artículo 1720 del Código Civil.

¿Hasta qué importe puede el gestor autorizar reparaciones sin consultar al propietario?

Depende de lo pactado en el contrato. Es habitual fijar un umbral económico por debajo del cual el gestor puede actuar directamente, reservando al propietario la decisión sobre gastos superiores, salvo situaciones de urgencia que pongan en riesgo la seguridad del inmueble.

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