Contrato de Arrendamiento de Vivienda Habitual

Presentación

El contrato de arrendamiento de vivienda habitual es el contrato por el cual un arrendador cede a un arrendatario, a cambio de una renta, el uso de una vivienda destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda de este último. Se rige por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la redacción resultante de sus sucesivas reformas, en particular la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que introdujo modificaciones relevantes en materia de zonas de mercado residencial tensionado, límites a las garantías adicionales y actualización de rentas. Advertencia importante — mobiliario no es la clave: a diferencia de otros ordenamientos, la LAU no establece un régimen jurídico distinto según que la vivienda se alquile amueblada o sin amueblar. Un contrato de vivienda habitual se somete a las mismas reglas de duración mínima, prórroga, fianza y desistimiento, tenga o no mobiliario. La distinción legalmente relevante en la LAU es otra: arrendamiento de VIVIENDA HABITUAL (destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, art. 2 LAU) frente a arrendamiento DE TEMPORADA (art. 3.2 LAU, para uso distinto del de vivienda habitual: vacacional, por motivos de trabajo temporal, estudios, obras en la vivienda habitual, etc.), que sí tiene un régimen bien distinto y considerablemente más flexible, sin duración mínima legal ni prórroga obligatoria. Este modelo corresponde exclusivamente al arrendamiento de VIVIENDA HABITUAL. Duración mínima y prórroga: si el arrendador es persona física, la duración mínima legal es de cinco años; si es persona jurídica, de siete años (art. 9 LAU). Sea cual sea la duración pactada por las partes, si esta es inferior al mínimo legal, el contrato se prorroga obligatoriamente año a año hasta alcanzarlo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo con al menos treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas. Una vez transcurrida la duración mínima, si ninguna parte comunica su voluntad de no renovar el contrato con la antelación legal (cuatro meses el arrendador, dos meses el arrendatario, antes de la fecha de terminación), este se prorroga tácitamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años adicionales (art. 10 LAU). Fianza legal obligatoria: el arrendador debe exigir y el arrendatario prestar una fianza legal obligatoria equivalente a una mensualidad de renta (art. 36 LAU), que debe depositarse ante el organismo autonómico competente designado a tal efecto (por ejemplo, el INCASOL en Cataluña, o los organismos equivalentes en otras comunidades autónomas). Esta fianza no genera intereses a favor del arrendatario durante los primeros años de vigencia del contrato, salvo que la normativa autonómica disponga otra cosa, y se restituye al término del arrendamiento previa comprobación del estado de la vivienda. Garantías adicionales: además de la fianza legal, la LAU permite pactar garantías adicionales (depósito adicional, aval bancario, seguro de impago de rentas), pero, tras la reforma de la Ley 12/2023, en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado dichas garantías adicionales no podrán exceder de dos mensualidades de renta, salvo en contratos de larga duración (más de cinco años) o en circunstancias excepcionales previstas por la propia ley. Fuera de zonas tensionadas, el límite legal específico no existe con ese mismo detalle, si bien conviene revisar la normativa vigente y la eventual normativa autonómica aplicable en el momento de la firma. Actualización de la renta: la actualización anual de la renta durante la vigencia del contrato debe pactarse expresamente y, cuando se remita a un índice, no podrá superar los límites que en cada momento establezca la legislación vigente (históricamente vinculados al Índice de Garantía de Competitividad o a un índice de referencia específico para el sector residencial), por lo que se recomienda verificar el índice aplicable en el momento de redactar el contrato. Cuándo usarlo: para el arrendamiento de una vivienda que el arrendatario destina a residencia habitual y permanente. Errores frecuentes: pactar una duración inferior al mínimo legal sin advertir que existe prórroga obligatoria hasta alcanzarlo; fijar garantías adicionales superiores al límite legal en zonas tensionadas; y confundir este contrato con un arrendamiento de temporada, cuando en realidad la vivienda va a constituir la residencia habitual del arrendatario, lo que expone a una posible recalificación judicial del contrato con aplicación del régimen más protector de la LAU.

Información a personalizar

• Nombre o razón social del arrendador

• Naturaleza del arrendador

  Persona física (duración mínima 5 años) o persona jurídica (duración mínima 7 años).

• DNI/NIE/CIF del arrendador

• Nombre y apellidos del arrendatario

• DNI/NIE del arrendatario

• Dirección de la vivienda

• Descripción de la vivienda (superficie, número de habitaciones, referencia catastral)

• Duración pactada por las partes

  Si es inferior al mínimo legal (5 o 7 años según el arrendador), se prorroga obligatoriamente hasta alcanzarlo.

• Fecha de inicio del arrendamiento

• Renta mensual

• Índice o mecanismo de actualización anual de la renta

• Importe de la fianza legal

  Una mensualidad de renta, a depositar ante el organismo autonómico competente.

• Garantías adicionales pactadas (si las hay)

  Limitadas a 2 mensualidades adicionales en zonas de mercado residencial tensionado.

• ¿Está la vivienda en una zona declarada de mercado residencial tensionado?

• Fecha de firma del contrato

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Preguntas frecuentes

¿La LAU distingue entre vivienda amueblada y sin amueblar?

No. A diferencia de otros ordenamientos, la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece un régimen jurídico distinto según que la vivienda esté amueblada o no. La distinción legalmente relevante es entre arrendamiento de vivienda habitual y arrendamiento de temporada (art. 3.2 LAU), que sí tiene reglas muy distintas.

¿Cuál es la duración mínima de un contrato de vivienda habitual?

Cinco años si el arrendador es persona física, y siete años si es persona jurídica. Si se pacta una duración inferior, el contrato se prorroga obligatoriamente año a año hasta alcanzar ese mínimo, salvo desistimiento del arrendatario con el preaviso legal.

¿Puede el arrendatario dejar la vivienda antes de que termine el contrato?

Sí, transcurridos al menos seis meses desde el inicio del contrato, el arrendatario puede desistir del arrendamiento comunicándolo con una antelación mínima de treinta días, pudiendo el arrendador exigir, en su caso, una indemnización si así se ha pactado expresamente en el contrato.

¿Dónde se deposita la fianza legal del arrendamiento?

Ante el organismo autonómico competente designado a tal efecto en la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda (por ejemplo, el INCASOL en Cataluña), siendo el arrendador el obligado legal a realizar este depósito.

¿Hay un límite a las garantías adicionales a la fianza legal?

Desde la Ley 12/2023, en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, las garantías adicionales a la fianza legal (depósito, aval, seguro de impago) no pueden superar dos mensualidades de renta, salvo en contratos de larga duración u otras excepciones legales.

¿Qué diferencia hay entre este contrato y un arrendamiento de temporada?

El arrendamiento de vivienda habitual satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y goza de duración mínima y prórroga legal obligatorias. El arrendamiento de temporada (art. 3.2 LAU) se destina a un uso distinto y temporal (vacacional, laboral, de estudios) y no está sujeto a esas mismas garantías de permanencia.

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