房地产税收投资者：2026 年减税

投资者的房地产税：减税

简介

法国房地产税仍然是投资者资产优化最有力的杠杆之一。在税收激励计划、免税制度和减免机制之间，立法者提供了一系列解决方案，以显着减轻租金收入和资本利得的税收压力。然而，一般税法 (CGI) 的复杂性，加上常规立法的发展 — — 特别是皮涅尔制度的渐进改革，直至 2024 年废除 — — 要求投资者时刻保持警惕。本支柱指南详细介绍了适用于房地产投资的主要税收制度、其资格条件以及法律优化策略，使您能够最大限度地提高房地产资产的净利润。

皮内尔制度：新房地产减税

皮内尔制度：新房地产减税

皮内尔制度被编入 CGI 第 199 条，允许法国纳税人获得所得税减免，以换取购买用于出租的新住房。 2024 年降低的减排率（经典皮内尔：6 年以上 9%、9 年以上 12%、12 年以上 14%）在 Pinel+ 框架内仍然较高（12%、18%、21%），该框架要求加强环境标准 (RE2020) 和最小表面积。

投资上限为每年 300,000 欧元，每平方米 5,500 欧元。该房产必须作为主要住宅裸露使用 6、9 或 12 年，租客必须遵守法令规定的资源上限。租金也有上限，具体取决于区域（A bis、A、B1）。不遵守这些条件将导致政府完全收回税收优惠。土地收入：微型土地保有权与实际制度裸露租金收入在土地收入类别中征税（CGI 第 14 至 33 条之五）。两种制度并存：⬥⬥⬥微型土地使用权⬥⬥⬥，每年总收入不超过 15,000 欧元时即可使用，适用统一费率减少 30% 的费用。简单且不拘形式，适合小型、轻负载的资产。

裸露租金收入在土地收入类别中征税（CGI 第 14 至 33 条之五）。两种制度并存：⬥⬥⬥微型土地使用权⬥⬥⬥，每年总收入不超过 15,000 欧元时即可使用，适用统一费率减少 30% 的费用。简单且不拘形式，适合小型、轻负载的资产。⬥⬥⬥ 实际制度⬥⬥⬥ 在 15,000 欧元以上成为强制性的，对于收入较低的为可选的。它允许扣除实际费用：贷款利息、维护和修理工作、财产税、保险费、管理费、共同所有权费用准备金。非利息费用产生的土地赤字可归因于每年 10,700 欧元限额内的总收入（到 2025 年能源改造工作翻倍至 21,400 欧元），盈余可结转 10 年。带家具的租金：LMNP 和 LMP

与裸露租金不同，带家具的租金属于工业和商业利润 (BIC)。

与裸露租金不同，带家具的租金属于工业和商业利润 (BIC)。非专业家具租赁公司 (LMNP)提供两种选择：微型 BIC（减少 50%，或自 2024 年起对于非分类家具旅游住宿减少 30%）或真实制度，特别有吸引力，因为它授权对财产和家具进行会计折旧。这种折旧不能在裸租金中扣除，通常可以在 15 至 25 年内抵消租金收入以用于税收目的。

⬥⬥⬥ 专业家具租赁公司 (LMP)的地位，在 CGI 第 155 IV 条中定义，适用于收入超过 23,000 欧元且占家庭收入 50% 以上的情况。它提供了额外的优势：将赤字分配到总体收入、5 年活动后部分免除资本利得、免除国际金融机构 (IFI)。的地位，在 CGI 第 155 IV 条中定义，适用于收入超过 23,000 欧元且占家庭收入 50% 以上的情况。它提供了额外的优势：将赤字分配到总体收入、5 年活动后部分免除资本利得、免除国际金融机构 (IFI)。

房地产资本利得：津贴和豁免

出售房地产（不包括主要住宅，根据 CGI 第 150 U II-1° 条完全免税）实现的资本利得需缴纳 19% 的所得税，社会保障缴款增加 17.2%，即总计 36.2%。持有期限的缩短适用：22年后完全免除IR，30年后完全免除社会保障缴款。超过 50,000 欧元的资本收益适用累进附加费（2% 至 6%）。

结论

房地产税优化基于对资产状况、投资目标和持有期限的严格分析。每个系统——Pinel、LMNP、土地赤字——都响应特定的策略并施加严格的法律约束。财富管理顾问或专业会计师的支持可以确保税务选择并避免调整。预计收购后的退出（转售、转让）仍然是长期优化净利润的关键。