Mietvertrag für unmöblierten Wohnraum

Präsentation

Der unmöblierte Wohnraummietvertrag ist der Standardfall des deutschen BGB-Mietrechts (§§ 535-580a BGB), das im Gegensatz zum Gewerberaummietrecht sehr stark mieterschützend ausgestaltet ist. Der gesetzliche Regelfall ist der unbefristete Mietvertrag: Eine Befristung (Zeitmietvertrag) ist nur wirksam, wenn einer der in § 575 BGB abschließend genannten Befristungsgründe vorliegt — insbesondere Eigenbedarf des Vermieters nach Vertragsende, beabsichtigter Abriss oder wesentlicher Umbau des Gebäudes, oder Vermietung an einen zur Dienstleistung verpflichteten Wohnungsberechtigten — und dieser Grund dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird. Fehlt diese Angabe, gilt der Vertrag als unbefristet geschlossen. Wann verwenden: für die reguläre Vermietung einer Wohnung ohne Möblierung — der weitaus häufigste Fall in Deutschland. Parteien: der Vermieter (Eigentümer oder verfügungsberechtigte Person) und der Mieter. Kaution: Die Mietsicherheit darf höchstens drei Monatskaltmieten betragen (§ 551 BGB). Der Mieter darf sie in bis zu drei gleichen monatlichen Raten zahlen; der Vermieter muss sie getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen und verzinsen. Mietpreisbremse: In durch Rechtsverordnung als angespannt ausgewiesenen Wohnungsmärkten (§ 556d BGB) darf die vereinbarte Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich höchstens um 10 % übersteigen, vorbehaltlich gesetzlicher Ausnahmen (z. B. bereits höhere Vormiete, umfassende Modernisierung, erstmalige Nutzung nach Fertigstellung). Kündigungsschutz: Während der Mieter einen unbefristeten Vertrag jederzeit mit gesetzlicher Frist von drei Monaten kündigen kann (§ 573c BGB), benötigt der Vermieter stets ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB (u. a. Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzung des Mieters, angemessene wirtschaftliche Verwertung). Die vom Vermieter einzuhaltende Kündigungsfrist verlängert sich gestaffelt nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c Abs. 1 BGB): drei Monate bis fünf Jahre Mietdauer, sechs Monate bei mehr als fünf, neun Monate bei mehr als acht Jahren Mietdauer. Wesentliche Klauseln: genaue Bezeichnung der Wohnung, Miethöhe (Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung), Kaution, Regelung zu Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen im Rahmen der von der Rechtsprechung anerkannten Grenzen, Hausordnung, sowie die Kündigungsregeln. Fehler, die zu vermeiden sind: eine Befristung ohne gesetzlich anerkannten Grund vereinbaren; eine Kaution über drei Monatskaltmieten hinaus verlangen; eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel verwenden (z. B. starre Fristenpläne ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad), was nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur vollständigen Unwirksamkeit der Klausel führen kann. Diese Vorlage stellt eine Redaktionsgrundlage dar und ersetzt keine Prüfung durch einen Rechtsanwalt, insbesondere im Hinblick auf die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse am jeweiligen Wohnort und die Wirksamkeit von Renovierungsklauseln.

Anzupassende Informationen

• Name des Vermieters

• Anschrift des Vermieters

• Name des Mieters

• Aktuelle Anschrift des Mieters

• Anschrift der Mietwohnung

• Beschreibung der Wohnung (Fläche, Zimmerzahl, Nebenräume)

• Kaltmiete

• Nebenkostenvorauszahlung

• Höhe der Kaution (max. 3 Kaltmieten)

• Ist der Vertrag befristet?

• Befristungsgrund nach § 575 BGB (falls befristet)

• Übernimmt der Mieter Schönheitsreparaturen?

• Mietbeginn

• Datum der Unterzeichnung

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Häufig gestellte Fragen

Kann der Vermieter den Mietvertrag frei befristen?

Nein. Eine Befristung ist nur wirksam, wenn einer der gesetzlich abschließend genannten Gründe des § 575 BGB vorliegt (Eigenbedarf nach Vertragsende, geplanter Abriss oder wesentlicher Umbau, Vermietung an dienstverpflichtete Personen) und dieser Grund dem Mieter schriftlich mitgeteilt wird. Ohne diese Angabe gilt der Vertrag als unbefristet.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Höchstens drei Monatskaltmieten (§ 551 BGB). Der Mieter darf sie in bis zu drei gleichen Monatsraten zahlen, und der Vermieter muss sie getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen und verzinsen.

Welche Kündigungsfrist gilt für den Mieter?

Der Mieter kann einen unbefristeten Mietvertrag stets mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB).

Wann darf der Vermieter kündigen?

Nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses nach § 573 BGB, etwa Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters oder angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks. Seine Kündigungsfrist staffelt sich nach der Mietdauer.

Muss der Mieter die Wohnung beim Auszug renovieren?

Nur wenn eine wirksame Klausel dies vorsieht. Starre Renovierungsfristen ohne Bezug zum tatsächlichen Abnutzungsgrad wurden vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt; in diesem Fall trägt der Vermieter die Kosten.

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