Grundstückskaufvertrag (Entwurf zur notariellen Beurkundung)

Präsentation

ACHTUNG — ZENTRALER HINWEIS: Anders als in vielen anderen Ländern kann ein Grundstückskaufvertrag in Deutschland NIEMALS wirksam durch bloße Unterschrift der Parteien unter einem privatschriftlichen Dokument geschlossen werden. § 311b Abs. 1 BGB schreibt für jede Verpflichtung zur Übertragung oder zum Erwerb des Eigentums an einem Grundstück zwingend die notarielle Beurkundung vor. Ein Verstoß gegen dieses Formerfordernis führt gemäß § 125 BGB zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags — auch dann, wenn beide Parteien den Vertrag unterschrieben, den Kaufpreis vereinbart und sogar bereits Zahlungen geleistet haben. Diese Vorlage stellt daher AUSDRÜCKLICH keinen abschlussfähigen Vertrag dar, sondern ausschließlich einen Verhandlungsentwurf, den die Parteien gemeinsam mit einem Notar ihrer Wahl besprechen und der als Diskussionsgrundlage für den notariell zu beurkundenden Vertragstext dient. Wann verwenden: als Vorbereitung eines Grundstücks- oder Wohnungskaufs (Eigentumswohnung), um die zwischen Käufer und Verkäufer bereits verhandelten Eckpunkte (Kaufpreis, Fälligkeiten, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände, aufschiebende Bedingungen wie Finanzierungsvorbehalt) schriftlich festzuhalten, bevor beide Seiten gemeinsam einen Notar aufsuchen. Parteien: der Verkäufer (Eigentümer des Grundstücks) und der Käufer. Der Ablauf in der Praxis: Nach Einigung über die Eckpunkte beauftragen die Parteien üblicherweise gemeinsam einen Notar (in der Praxis meist auf Vorschlag des Käufers) mit der Erstellung des Beurkundungsentwurfs. Der Notar prüft die Rechtslage (Grundbuch, Lasten, Vorkaufsrechte der Gemeinde), belehrt beide Parteien unabhängig und beurkundet den Vertrag in einem gemeinsamen Termin. Erst mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch und später der Umschreibung des Eigentums entsteht die volle rechtliche Absicherung des Käufers. Typische Regelungspunkte des späteren Notarvertrags, die in diesem Entwurf vorbereitet werden können: genaue Objektbezeichnung nach Grundbuch (Grundbuchblatt, Flurstück), Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten (Fälligkeit regelmäßig erst nach Vorliegen aller Voraussetzungen wie Auflassungsvormerkung und Löschung nicht übernommener Belastungen), Übergabetermin von Besitz, Nutzen und Lasten, Zustand des Grundstücks und etwaiger Gewährleistungsausschluss, mitverkaufte bewegliche Gegenstände (z. B. Einbauküche), sowie ein etwaiger Finanzierungsvorbehalt. Maklerprovision: Wird ein Makler eingeschaltet, gelten bei Verkäufen von Wohnimmobilien an Verbraucher die besonderen Regeln der §§ 656a-656d BGB zur Textform und zur höchstens hälftigen Provisionsteilung. Fehler, die zu vermeiden sind: diesen Entwurf als endgültiges, bindendes Vertragsdokument zu behandeln oder eigenständig zu unterzeichnen, ohne notarielle Beurkundung — dies hat KEINE Rechtswirkung; Anzahlungen vor der notariellen Beurkundung und ohne rechtliche Absicherung zu leisten; den Notartermin ohne vorherige Grundbucheinsicht anzusetzen. Diese Vorlage stellt ausschließlich eine Verhandlungs- und Vorbereitungsgrundlage dar. Der eigentliche, rechtlich bindende Vertrag wird ausschließlich vom Notar beurkundet.

Anzupassende Informationen

• Name des Verkäufers

• Anschrift des Verkäufers

• Name des Käufers

• Anschrift des Käufers

• Grundbuchbezeichnung des Grundstücks (Blatt, Flur, Flurstück)

• Anschrift/Lage des Grundstücks

• Verhandelter Kaufpreis

• Mitverkaufte bewegliche Gegenstände

• Angestrebter Übergabetermin

• Ist der Kauf unter Finanzierungsvorbehalt vereinbart?

• Vorgesehener Notar (falls bereits ausgewählt)

• Datum dieses Verhandlungsentwurfs

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Häufig gestellte Fragen

Kann ich diesen Entwurf einfach unterschreiben, um den Grundstückskauf verbindlich zu machen?

Nein. Gemäß § 311b Abs. 1 BGB ist jeder Vertrag, der zur Übertragung von Grundeigentum verpflichtet, zwingend notariell zu beurkunden. Ein privatschriftlich unterzeichneter Vertrag über einen Grundstückskauf ist nichtig, selbst wenn beide Parteien unterschrieben haben. Dieser Entwurf dient ausschließlich der Vorbereitung des Notartermins.

Was passiert, wenn ich vor der notariellen Beurkundung bereits eine Anzahlung leiste?

Eine Anzahlung vor notarieller Beurkundung ist rechtlich nicht abgesichert, da der zugrunde liegende Vertrag nichtig ist. Von Zahlungen vor der Beurkundung wird dringend abgeraten.

Wer beauftragt den Notar?

In der Praxis beauftragt meist der Käufer den Notar seiner Wahl, üblicherweise nach Absprache mit dem Verkäufer. Der Notar ist zur unabhängigen Beratung und Belehrung beider Parteien verpflichtet, unabhängig davon, wer ihn beauftragt.

Wann geht das Eigentum tatsächlich über?

Der Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch (Umschreibung), nicht bereits mit der notariellen Beurkundung. Zur Absicherung des Käufers wird regelmäßig unmittelbar nach Beurkundung eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.

Muss ich einen Makler einschalten?

Nein, ein Makler ist nicht zwingend erforderlich. Wird einer eingeschaltet, gelten bei Verkäufen von Wohnimmobilien an Verbraucher besondere Regeln zur Textform des Maklervertrags und zur Aufteilung der Provision (§§ 656a-656d BGB).

Ersetzt dieser Entwurf die rechtliche Beratung durch den Notar?

Nein. Der Notar prüft eigenständig die Rechtslage (Grundbuch, Belastungen, Vorkaufsrechte), berät beide Parteien unabhängig und formuliert den endgültigen, rechtlich bindenden Vertragstext. Dieser Entwurf ist lediglich eine Diskussionsgrundlage.

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