Gewerberaummietvertrag – Muster

Präsentation

Der Gewerberaummietvertrag regelt die entgeltliche Überlassung von Räumen zur gewerblichen, freiberuflichen oder sonstigen geschäftlichen Nutzung. Er unterliegt den allgemeinen Mietvorschriften der §§535 ff. BGB, jedoch ohne die zwingenden Mieterschutzvorschriften der Wohnraummiete (§§549 ff. BGB) — Kündigungsfristen, Mieterhöhungsbeschränkungen und Kündigungsschutz gelten hier grundsätzlich nicht. Die Vertragsparteien können Laufzeit, Miethöhe, Indexierung und Kündigungsmodalitäten weitgehend frei vereinbaren. Diese Vertragsfreiheit ist der wichtigste Unterschied zur Wohnraummiete und muss beiden Parteien bewusst sein, bevor sie das Muster verwenden. Wann zu verwenden: bei jeder Vermietung von Büro-, Laden-, Lager- oder Praxisräumen an ein Unternehmen, einen Freiberufler oder eine Handwerksperson zur geschäftlichen Nutzung. Für die gemischte Nutzung (Wohnen und Arbeiten in denselben Räumen) gelten häufig die strengeren Wohnraumvorschriften — im Zweifel juristischen Rat einholen. Parteien: der Vermieter (Eigentümer der Räume, natürliche oder juristische Person) und der Mieter (das nutzende Unternehmen oder die Einzelperson). Wesentliche Klauseln: die genaue Bezeichnung der Mieträume und ihre Nutzungsbestimmung (zulässige gewerbliche Nutzung), die Mietdauer (befristet oder unbefristet, mit oder ohne Verlängerungsoption), die Miethöhe und ihre Anpassung (häufig über eine Wertsicherungsklausel/Indexmiete gekoppelt an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts), die Verteilung der Betriebskosten und Instandhaltungspflichten zwischen Vermieter und Mieter, die Kaution, sowie Regelungen zu Untervermietung und vorzeitiger Kündigung. Schriftform-Hinweis: Mietverträge über Gewerberäume mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr bedürfen der Schriftform (§550 BGB); wird sie nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist mit gesetzlicher Frist kündbar — ein häufiger, teurer Fehler in der Praxis. Häufige Fehler: das Fehlen einer klaren Nutzungsbestimmung, eine unklare oder fehlende Wertsicherungsklausel, das Übersehen der Schriftformerfordernis bei längeren Laufzeiten, eine unklare Verteilung von Schönheitsreparaturen und Instandhaltungspflichten (hier gibt es umfangreiche, mieterfreundliche BGH-Rechtsprechung zu unwirksamen Formularklauseln), sowie das Fehlen einer Regelung zur Rückgabe der Mieträume bei Vertragsende.

Anzupassende Informationen

• Name oder Firma des Vermieters

• Anschrift des Vermieters

• Rechtsform des Vermieters (falls Gesellschaft)

• Name oder Firma des Mieters

• Anschrift des Mieters

• Handelsregisternummer des Mieters (falls vorhanden)

• Anschrift der Mieträume

• Beschreibung der Mieträume (Fläche, Lage, Ausstattung)

• Vertraglich zulässiger Nutzungszweck

• Mietbeginn

• Mietdauer / Befristung

  Z. B. "5 Jahre, befristet" oder "unbefristet mit Kündigungsfrist".

• Monatliche Nettokaltmiete

• Monatliche Nebenkostenvorauszahlung

• Wertsicherungsklausel (Indexierung)

  Z. B. gekoppelt an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts.

• Höhe der Mietkaution

• Verteilung der Instandhaltungs- und Betriebskostenpflichten

• Datum der Vertragsunterzeichnung

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Häufig gestellte Fragen

Worin unterscheidet sich der Gewerberaummietvertrag vom Wohnraummietvertrag?

Die Gewerberaummiete unterliegt weit überwiegend der Vertragsfreiheit der Parteien. Die zwingenden Mieterschutzvorschriften der Wohnraummiete — insbesondere der gesetzliche Kündigungsschutz und die Begrenzung von Mieterhöhungen — gelten hier grundsätzlich nicht. Laufzeit, Miethöhe und Kündigungsmodalitäten können weitgehend frei vereinbart werden.

Muss der Gewerberaummietvertrag schriftlich abgeschlossen werden?

Für Verträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr schreibt §550 BGB die Schriftform vor. Wird sie nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann von jeder Partei vorzeitig mit gesetzlicher Frist gekündigt werden.

Wie wird die Miete während der Laufzeit angepasst?

In der Praxis wird meist eine Wertsicherungsklausel vereinbart, die die Miete an einen Index koppelt, üblicherweise den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Ohne eine solche Klausel bleibt die Miete während der gesamten Laufzeit unverändert.

Wer trägt die Instandhaltungskosten?

Die Verteilung ist grundsätzlich frei vereinbar, jedoch hat der Bundesgerichtshof wiederholt entschieden, dass Formularklauseln, die sämtliche Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten unbegrenzt auf den Mieter abwälzen, unwirksam sein können. Eine differenzierte, betragsmäßig begrenzte Klausel ist rechtssicherer.

Kann der Mieter die Räume untervermieten?

Nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters, sofern der Vertrag dies so vorsieht. Eine sachlich unbegründete Verweigerung der Zustimmung kann im Einzelfall unwirksam sein.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Anders als bei der Wohnraummiete gibt es für die Gewerberaummiete keine gesetzliche Obergrenze für die Kaution. Üblich sind drei bis sechs Monatsmieten, die Höhe ist jedoch frei verhandelbar.

Was passiert, wenn die Mieträume nicht vertragsgemäß genutzt werden?

Eine Nutzung, die von der vereinbarten Nutzungsbestimmung abweicht, stellt eine Vertragsverletzung dar und kann den Vermieter je nach Schwere zur Abmahnung oder außerordentlichen Kündigung berechtigen.

Zugehörige Vorlagen