Hausverwaltungsvertrag / Mietverwaltungsvertrag

Präsentation

Der Hausverwaltungsvertrag (auch Mietverwaltungsvertrag genannt) ist der Vertrag, mit dem ein Vermieter eine Hausverwaltung beauftragt, die laufende Verwaltung einer vermieteten Immobilie in seinem Namen und auf seine Rechnung zu übernehmen. Er ist rechtlich als Geschäftsbesorgungsvertrag mit Auftragselementen einzuordnen (§§ 675, 611 ff. BGB) und beruht regelmäßig auf einer dem Verwalter erteilten Vollmacht. Er ist von der WEG-Verwaltung (Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften nach dem Wohnungseigentumsgesetz) zu unterscheiden: Hier geht es ausschließlich um die Verwaltung von Mietverhältnissen im Auftrag eines einzelnen Eigentümers. Wann verwenden: wenn ein Vermieter — insbesondere ein Kapitalanleger, ein auswärtig wohnender Eigentümer oder jemand mit mehreren Mietobjekten — die laufende Bewirtschaftung seiner Wohnimmobilie(n) an einen professionellen Verwalter delegieren möchte: Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltungskoordination, Kommunikation mit den Mietern. Parteien: der Eigentümer/Vermieter (Auftraggeber) und die Hausverwaltung (Auftragnehmer, regelmäßig gewerblich tätig und nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO erlaubnispflichtig, sofern Mietverwaltung für Dritte betrieben wird). Vollmacht und Umfang: Der Vertrag muss den Umfang der dem Verwalter eingeräumten Vollmacht klar regeln — insbesondere ob er selbstständig Mieterhöhungen aussprechen, Kündigungen erklären, Handwerker beauftragen oder Rechtsstreitigkeiten führen darf, und bis zu welcher Ausgabenhöhe er ohne Rücksprache handeln kann. Eine zu weite oder zu unklare Vollmacht birgt Haftungsrisiken für beide Seiten. Vergütung: Üblich ist eine monatliche Pauschale pro verwalteter Einheit oder ein Prozentsatz der Ist-Miete, häufig ergänzt um Sondervergütungen für außergewöhnliche Leistungen (z. B. Mieterwechsel, umfangreiche Instandsetzungen, gerichtliche Vertretung). Wesentliche Klauseln: genaue Bezeichnung der verwalteten Einheit(en), Umfang der Verwaltertätigkeit (Mietinkasso, Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB, Instandhaltung, Mieterkommunikation), Höhe und Fälligkeit der Vergütung, Umfang der Vollmacht und deren Grenzen, Haftung des Verwalters, Laufzeit und Kündigungsfristen, sowie die Pflicht zur Rechnungslegung gegenüber dem Eigentümer. Fehler, die zu vermeiden sind: eine Vollmacht erteilen, die pauschal „alle erforderlichen Maßnahmen“ ohne Ausgabenlimit umfasst; keine Regelung zur Verwendung und Verzinsung eingezogener Mietkautionen treffen (diese sind getrennt vom Vermögen der Hausverwaltung zu verwahren); die Pflicht des Verwalters zur jährlichen Nebenkostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB und die diesbezügliche Ausschlussfrist von zwölf Monaten unerwähnt lassen. Diese Vorlage stellt eine Redaktionsgrundlage dar und ersetzt keine Prüfung durch einen Rechtsanwalt, insbesondere im Hinblick auf den konkreten Umfang der erteilten Vollmacht.

Anzupassende Informationen

• Name des Eigentümers/Vermieters

• Anschrift des Eigentümers

• Name/Firma der Hausverwaltung

• Anschrift der Hausverwaltung

• Bezeichnung der verwalteten Einheit(en)

• Anschrift des Objekts

• Umfang der Verwaltertätigkeit

  Z. B. Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung, Mieterkommunikation.

• Umfang und Grenzen der Vollmacht

  Z. B. Ausgabenlimit ohne Rücksprache, Zustimmungspflicht für Kündigungen.

• Höhe der Vergütung

• Fälligkeit der Vergütung

• Laufzeit des Vertrags

• Kündigungsfrist

• Datum der Unterzeichnung

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Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Hausverwaltung und WEG-Verwaltung?

Der Hausverwaltungsvertrag betrifft die Verwaltung eines Mietverhältnisses im Auftrag eines einzelnen Eigentümers (Vermieters). Die WEG-Verwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz betrifft dagegen die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft und folgt eigenen gesetzlichen Regeln.

Darf die Hausverwaltung selbstständig Mieterhöhungen aussprechen?

Nur, wenn ihr eine entsprechende Vollmacht ausdrücklich eingeräumt wurde. Ohne eine solche Regelung sollte die Zustimmung des Eigentümers vor jeder Mieterhöhung eingeholt werden.

Muss die Hausverwaltung eine Betriebskostenabrechnung erstellen?

Ja, wenn diese Aufgabe im Vertrag vereinbart ist. Zu beachten ist die gesetzliche Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB: Die Abrechnung muss den Mietern spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst verliert der Vermieter grundsätzlich seinen Nachforderungsanspruch.

Wie wird die Mietkaution im Rahmen der Hausverwaltung behandelt?

Eingezogene Kautionen sind getrennt vom sonstigen Vermögen der Hausverwaltung anzulegen und unterliegen dem Insolvenzschutz. Der Vertrag sollte ausdrücklich regeln, wie die Verwaltung mit eingezogenen Kautionen verfährt.

Braucht die Hausverwaltung eine besondere Erlaubnis?

Wer gewerblich fremdes Vermögen im Rahmen der Wohnimmobilienverwaltung für Dritte verwaltet, benötigt regelmäßig eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO.

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