Mietvertrag für möblierten Wohnraum

Präsentation

Der möblierte Wohnraummietvertrag unterliegt in Deutschland grundsätzlich denselben zwingenden Schutzvorschriften des BGB-Wohnraummietrechts (§§ 535-580a BGB) wie der unmöblierte Wohnraummietvertrag — anders als in manchen anderen Rechtsordnungen gibt es kein eigenständiges, weniger schützendes Sonderregime allein wegen der Möblierung. Der unbefristete Mietvertrag ist auch hier der gesetzliche Regelfall. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Wohnung als möblierte Unterkunft innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung überlassen wird (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder es sich um eine bloße Zimmervermietung ohne eigenen Hausstand handelt — hier gelten Erleichterungen beim Kündigungsschutz. Wann verwenden: für die Vermietung einer vollständig oder überwiegend möblierten Wohnung an Mieter, die keine eigenen Möbel mitbringen wollen oder können, etwa bei befristeten beruflichen Aufenthalten, kurzfristigen Ortswechseln oder als Übergangslösung. Parteien: der Vermieter (Eigentümer oder verfügungsberechtigte Person) und der Mieter. Befristung: Ein Zeitmietvertrag ist auch bei möblierten Wohnungen nur wirksam, wenn einer der in § 575 BGB abschließend aufgezählten Befristungsgründe vorliegt (z. B. Eigenbedarf des Vermieters nach Vertragsende, beabsichtigter Abriss oder wesentlicher Umbau, Vermietung an Werksangehörige). Fehlt ein solcher Grund oder wird er im Vertrag nicht schriftlich angegeben, gilt der Vertrag als unbefristet geschlossen. Kaution: Die Mietsicherheit darf höchstens drei Monatskaltmieten betragen (§ 551 BGB) und ist vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen zu verwahren und zu verzinsen; der Mieter darf sie in bis zu drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Möblierungszuschlag und Mietpreisbremse: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Ein Möblierungszuschlag ist zulässig, muss aber angemessen sein und im Vertrag gesondert ausgewiesen werden (§ 556d Abs. 2 BGB); ein pauschal überhöhter „Möblierungspreis“, der faktisch dazu dient, die Mietpreisbremse zu umgehen, ist unwirksam. Wesentliche Klauseln: Bezeichnung der Wohnung, detailliertes Inventarverzeichnis der überlassenen Möbel und Ausstattung, Miethöhe mit gesondertem Ausweis des Möblierungszuschlags, Kaution, Nebenkostenregelung, Instandhaltungs- und Kleinreparaturklausel, sowie Kündigungsfristen. Fehler, die zu vermeiden sind: eine Befristung ohne gesetzlich anerkannten Grund vereinbaren (führt zur Unwirksamkeit der Befristung, nicht des ganzen Vertrags); eine Kaution über drei Monatskaltmieten hinaus verlangen; kein Inventarverzeichnis erstellen, was spätere Streitigkeiten über beschädigte oder fehlende Möbel bei Auszug erschwert. Diese Vorlage stellt eine Redaktionsgrundlage dar und ersetzt keine Prüfung durch einen Rechtsanwalt, insbesondere im Hinblick auf die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse am jeweiligen Wohnort.

Anzupassende Informationen

• Name des Vermieters

• Anschrift des Vermieters

• Name des Mieters

• Aktuelle Anschrift des Mieters

• Anschrift der Mietwohnung

• Beschreibung der Wohnung (Fläche, Zimmerzahl, Lage)

• Inventarverzeichnis der überlassenen Möbel/Ausstattung

• Kaltmiete (ohne Möblierungszuschlag)

• Möblierungszuschlag

• Nebenkostenvorauszahlung

• Höhe der Kaution (max. 3 Kaltmieten)

• Ist der Vertrag befristet?

• Befristungsgrund nach § 575 BGB (falls befristet)

• Mietbeginn

• Datum der Unterzeichnung

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Häufig gestellte Fragen

Gelten für möblierte Wohnungen andere Kündigungsfristen als für unmöblierte?

Grundsätzlich nein: Beide unterliegen denselben Vorschriften des BGB-Wohnraummietrechts. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die möblierte Wohnung innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung liegt oder es sich um eine bloße Zimmervermietung ohne eigenen Hausstand handelt — dort erlaubt § 549 Abs. 2 BGB erleichterte Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter.

Darf der Vermieter einen unbegrenzt hohen Möblierungszuschlag verlangen?

Nein. Der Möblierungszuschlag muss angemessen sein und wird bei Anwendbarkeit der Mietpreisbremse in die Berechnung der zulässigen Gesamtmiete einbezogen. Ein überhöhter Zuschlag, der die Mietpreisbremse faktisch umgeht, kann unwirksam sein.

Wie hoch darf die Kaution maximal sein?

Höchstens drei Monatskaltmieten (§ 551 BGB), unabhängig davon, ob die Wohnung möbliert ist oder nicht. Der Mieter darf sie in bis zu drei gleichen Monatsraten zahlen.

Kann ein möblierter Mietvertrag frei befristet werden?

Nein. Eine Befristung ist nur wirksam, wenn einer der gesetzlich abschließend genannten Gründe des § 575 BGB vorliegt (z. B. Eigenbedarf nach Vertragsende, geplanter Abriss oder wesentlicher Umbau) und dieser Grund dem Mieter schriftlich mitgeteilt wird.

Was passiert, wenn Möbel bei Auszug beschädigt sind?

Ein bei Ein- und Auszug erstelltes Inventarprotokoll erleichtert die Klärung, welche Schäden über die normale Abnutzung hinausgehen und vom Mieter zu ersetzen sind.

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