Vertrag für Wohngemeinschaften (WG)

Präsentation

Das deutsche Recht kennt kein eigenständiges „WG-Vertragsrecht“; eine Wohngemeinschaft (WG) wird rechtlich regelmäßig auf eine von zwei grundverschiedenen Vertragskonstruktionen gestützt, deren Rechtsfolgen sich erheblich unterscheiden und die vor Vertragsschluss klar auseinandergehalten werden müssen. Modell 1 — Hauptmieter mit Untermiete: Ein Bewohner (der Hauptmieter) schließt allein den Mietvertrag mit dem Vermieter und untervermietet einzelne Zimmer an die übrigen Mitbewohner. Die Untervermietung eines Teils der Wohnung bedarf grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters (§ 553 BGB), auf die der Mieter bei berechtigtem Interesse — etwa nach Auszug eines Mitbewohners oder aus wirtschaftlichen Gründen — sogar einen Anspruch haben kann. Der Hauptmieter haftet allein und vollständig gegenüber dem Vermieter für die gesamte Miete und den Zustand der Wohnung; die Untermieter haften nur gegenüber dem Hauptmieter, nicht gegenüber dem Vermieter. Kündigt oder verlässt der Hauptmieter die Wohnung, endet grundsätzlich auch das Untermietverhältnis der übrigen Mitbewohner. Modell 2 — gemeinschaftlicher Hauptmietvertrag: Alle Mitbewohner unterschreiben gemeinsam als Mieter denselben Mietvertrag mit dem Vermieter. In diesem Fall haften sie gemäß § 421 BGB gesamtschuldnerisch: Der Vermieter kann die volle Miete von jedem einzelnen Mitbewohner verlangen, unabhängig davon, welcher Anteil intern vereinbart wurde. Zieht ein Mitbewohner aus, bleibt er gegenüber dem Vermieter grundsätzlich weiterhin zur vollen Miethaftung verpflichtet, solange er nicht wirksam aus dem Mietvertrag entlassen wird (was regelmäßig die Zustimmung des Vermieters und aller übrigen Parteien erfordert). Diese Vorlage regelt zusätzlich zum eigentlichen Mietverhältnis das INTERNE Verhältnis der Mitbewohner untereinander: Aufteilung der Zimmer, Nutzung der Gemeinschaftsräume, Aufteilung von Miete und Nebenkosten, Verfahren bei Auszug und Nachmietersuche, sowie Hausordnung. Wann verwenden: sobald mehrere Personen gemeinsam eine Wohnung bewohnen und Regeln für ihr Zusammenleben sowie für die interne Kostenverteilung schriftlich festhalten möchten — unabhängig davon, welches der beiden Modelle im Verhältnis zum Vermieter gewählt wurde. Fehler, die zu vermeiden sind: eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters vornehmen, was eine Kündigung des Hauptmietverhältnisses rechtfertigen kann; beim gemeinschaftlichen Hauptmietvertrag davon ausgehen, dass ein ausgezogener Mitbewohner automatisch von seiner Haftung befreit ist; keine klare interne Regelung zur Nachmietersuche und zur Kostenverteilung bei Leerstand eines Zimmers treffen. Diese Vorlage stellt eine Redaktionsgrundlage dar und ersetzt keine Prüfung durch einen Rechtsanwalt, insbesondere im Hinblick auf die Wahl zwischen Untermiete und gemeinschaftlichem Hauptmietvertrag im Einzelfall.