Vertrag für Wohngemeinschaften (WG)

Präsentation

Das deutsche Recht kennt kein eigenständiges „WG-Vertragsrecht“; eine Wohngemeinschaft (WG) wird rechtlich regelmäßig auf eine von zwei grundverschiedenen Vertragskonstruktionen gestützt, deren Rechtsfolgen sich erheblich unterscheiden und die vor Vertragsschluss klar auseinandergehalten werden müssen. Modell 1 — Hauptmieter mit Untermiete: Ein Bewohner (der Hauptmieter) schließt allein den Mietvertrag mit dem Vermieter und untervermietet einzelne Zimmer an die übrigen Mitbewohner. Die Untervermietung eines Teils der Wohnung bedarf grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters (§ 553 BGB), auf die der Mieter bei berechtigtem Interesse — etwa nach Auszug eines Mitbewohners oder aus wirtschaftlichen Gründen — sogar einen Anspruch haben kann. Der Hauptmieter haftet allein und vollständig gegenüber dem Vermieter für die gesamte Miete und den Zustand der Wohnung; die Untermieter haften nur gegenüber dem Hauptmieter, nicht gegenüber dem Vermieter. Kündigt oder verlässt der Hauptmieter die Wohnung, endet grundsätzlich auch das Untermietverhältnis der übrigen Mitbewohner. Modell 2 — gemeinschaftlicher Hauptmietvertrag: Alle Mitbewohner unterschreiben gemeinsam als Mieter denselben Mietvertrag mit dem Vermieter. In diesem Fall haften sie gemäß § 421 BGB gesamtschuldnerisch: Der Vermieter kann die volle Miete von jedem einzelnen Mitbewohner verlangen, unabhängig davon, welcher Anteil intern vereinbart wurde. Zieht ein Mitbewohner aus, bleibt er gegenüber dem Vermieter grundsätzlich weiterhin zur vollen Miethaftung verpflichtet, solange er nicht wirksam aus dem Mietvertrag entlassen wird (was regelmäßig die Zustimmung des Vermieters und aller übrigen Parteien erfordert). Diese Vorlage regelt zusätzlich zum eigentlichen Mietverhältnis das INTERNE Verhältnis der Mitbewohner untereinander: Aufteilung der Zimmer, Nutzung der Gemeinschaftsräume, Aufteilung von Miete und Nebenkosten, Verfahren bei Auszug und Nachmietersuche, sowie Hausordnung. Wann verwenden: sobald mehrere Personen gemeinsam eine Wohnung bewohnen und Regeln für ihr Zusammenleben sowie für die interne Kostenverteilung schriftlich festhalten möchten — unabhängig davon, welches der beiden Modelle im Verhältnis zum Vermieter gewählt wurde. Fehler, die zu vermeiden sind: eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters vornehmen, was eine Kündigung des Hauptmietverhältnisses rechtfertigen kann; beim gemeinschaftlichen Hauptmietvertrag davon ausgehen, dass ein ausgezogener Mitbewohner automatisch von seiner Haftung befreit ist; keine klare interne Regelung zur Nachmietersuche und zur Kostenverteilung bei Leerstand eines Zimmers treffen. Diese Vorlage stellt eine Redaktionsgrundlage dar und ersetzt keine Prüfung durch einen Rechtsanwalt, insbesondere im Hinblick auf die Wahl zwischen Untermiete und gemeinschaftlichem Hauptmietvertrag im Einzelfall.

Anzupassende Informationen

• Vertragsmodell

  Untermiete (ein Hauptmieter) oder gemeinschaftlicher Hauptmietvertrag.

• Name des Hauptmieters (bei Untermiete)

• Namen aller Mitbewohner

• Anschrift der Wohnung

• Zuordnung der Zimmer zu den Mitbewohnern

• Gesamtmiete (Kaltmiete + Nebenkosten)

• Aufteilung der Miete und Nebenkosten zwischen den Mitbewohnern

• Gesamtkaution

• Verfahren bei Auszug und Nachmietersuche

• Regeln für das Zusammenleben (Hausordnung)

• Liegt eine Untervermietungserlaubnis des Vermieters vor (bei Modell Untermiete)?

• Datum der Unterzeichnung

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Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Untermiete und gemeinschaftlichem Hauptmietvertrag?

Bei der Untermiete schließt nur ein Bewohner (Hauptmieter) den Mietvertrag mit dem Vermieter und haftet allein; die anderen sind seine Untermieter. Beim gemeinschaftlichen Hauptmietvertrag unterschreiben alle Bewohner gemeinsam den Mietvertrag und haften gesamtschuldnerisch nach § 421 BGB gegenüber dem Vermieter für die gesamte Miete.

Braucht der Hauptmieter eine Erlaubnis, um unterzuvermieten?

Ja, grundsätzlich ist die Erlaubnis des Vermieters gemäß § 553 BGB erforderlich. Der Mieter kann jedoch bei berechtigtem Interesse — etwa dem Wunsch, Mitbewohner aufzunehmen — einen Anspruch auf Erteilung dieser Erlaubnis haben.

Haftet ein ausgezogener Mitbewohner weiter für die Miete?

Beim gemeinschaftlichen Hauptmietvertrag ja, solange er nicht ausdrücklich mit Zustimmung des Vermieters (und in der Regel auch der übrigen Mitbewohner) aus dem Mietvertrag entlassen wurde. Beim Untermietmodell haftet nur der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter.

Was passiert mit den Untermietern, wenn der Hauptmieter kündigt?

Endet das Hauptmietverhältnis, endet grundsätzlich auch das davon abgeleitete Untermietverhältnis der übrigen Mitbewohner, da deren Recht zum Besitz vom Hauptmietvertrag abhängt.

Wie wird die Kaution unter den Mitbewohnern aufgeteilt?

Das ist gesetzlich nicht vorgegeben; die interne Aufteilung sollte im WG-Vertrag ausdrücklich geregelt werden, üblicherweise entsprechend dem jeweiligen Mietanteil.

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