Huurovereenkomst bedrijfsruimte (art. 7:290 BW) – model

Presentatie

De huurovereenkomst bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW betreft de verhuur van een ruimte die voor het publiek toegankelijk is voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten, zoals winkels, horecagelegenheden, ambachtsbedrijven met een verkooppunt of hotels. Dit regime kent een BIJZONDER, DWINGEND beschermingsstelsel ten gunste van de huurder: een minimumtermijn van vijf jaar, gevolgd door een automatische verlenging met nog eens vijf jaar (dus in beginsel tien jaar totaal), tenzij de verhuurder tijdig opzegt op een van de in de wet limitatief opgesomde gronden (art. 7:296 BW). Opzegging door de verhuurder kan niet eenzijdig: bij verzet van de huurder moet de verhuurder de kantonrechter vragen de huur te beëindigen. Cruciaal onderscheid: dit is NIET hetzelfde regime als de huur van 'overige bedrijfsruimte' (art. 7:230a BW) — kantoorruimte, bedrijfshallen, opslagruimte zonder publieksfunctie. Dat laatste regime is veel vrijer: partijen kunnen de duur en opzegtermijnen grotendeels zelf regelen, en de huurder heeft alleen recht op ontruimingsbescherming (verlenging van de ontruimingstermijn), niet op huurbescherming zoals bij art. 7:290 BW. Gebruik dit model dus uitsluitend voor winkel-, horeca- en vergelijkbare publieksgerichte bedrijfsruimte; voor kantoren of opslag is een apart model 'overige bedrijfsruimte' (art. 7:230a BW) passender. Wanneer te gebruiken: zodra een ruimte wordt verhuurd aan een ondernemer die daar een voor het publiek toegankelijk verkooppunt van goederen of diensten drijft (detailhandel, restaurant, café, kapsalon, apotheek, ambachtsbedrijf met winkelfunctie, hotel). Partijen: de verhuurder (eigenaar van het pand, natuurlijk persoon of rechtspersoon) en de huurder (de ondernemer, natuurlijk persoon of rechtspersoon, bijvoorbeeld een BV ingeschreven bij de Kamer van Koophandel). Essentiële bedingen: de precieze omschrijving van het gehuurde en de bestemming (toegestane bedrijfsactiviteiten), de aanvangsdatum en de duur (minimaal 5 jaar, met verlenging van nog eens 5 jaar), de huurprijs en de indexeringsclausule, de waarborgsom, de verdeling van onderhoud en herstel tussen verhuurder en huurder, het gebruik van de ROZ-model bepalingen (gebruikelijk in de Nederlandse praktijk) en de regeling omtrent onderverhuur en bedrijfsoverdracht. Veelgemaakte fouten: het model gebruiken voor kantoorruimte zonder publieksfunctie (verkeerd regime, art. 7:230a BW is dan van toepassing), een te beperkte of juist te vage bestemmingsomschrijving opnemen, geen duidelijke afspraken maken over onderhoud en herstelkosten, de wettelijke minimumtermijn van 5+5 jaar niet respecteren zonder de vereiste goedkeuring van de kantonrechter voor een kortere termijn (art. 7:301 BW), of de opzeggronden van art. 7:296 BW niet correct toepassen.

Informatie om aan te passen

• Naam of statutaire naam van de verhuurder

• Adres van de verhuurder

• Rechtsvorm van de verhuurder (indien rechtspersoon)

• Naam of statutaire naam van de huurder

• Adres van de huurder

• KvK-nummer van de huurder

• Adres van het gehuurde pand

• Omschrijving van het gehuurde (oppervlakte, indeling, kadastrale aanduiding)

• Bestemming van het gehuurde (toegestane bedrijfsactiviteiten)

• Ingangsdatum van de huur

• Duur van de huurovereenkomst in jaren

  Wettelijk minimum 5 jaar, met verlenging van nog eens 5 jaar (art. 7:290 e.v. BW).

• Jaarlijkse huurprijs exclusief btw en servicekosten

• Betalingsperiode van de huur

  Maandelijks, per kwartaal, etc.

• Indexeringsmethode van de huurprijs

  Doorgaans op basis van het CBS-indexcijfer voor de gezinsconsumptie.

• Bedrag van de waarborgsom

• Verdeling van onderhoud, herstel en servicekosten tussen verhuurder en huurder

• Datum van ondertekening

Personaliseer uw sjabloon

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen bedrijfsruimte (art. 7:290 BW) en overige bedrijfsruimte (art. 7:230a BW)?

Artikel 7:290 BW geldt voor voor het publiek toegankelijke ruimtes waar rechtstreeks goederen of diensten worden geleverd, zoals winkels, horeca en ambachtsbedrijven met verkooppunt. Dat regime is dwingend en biedt sterke huurbescherming (minimumtermijn 5+5 jaar, opzegging alleen via de kantonrechter). Kantoorruimte, bedrijfshallen en opslag zonder publieksfunctie vallen onder artikel 7:230a BW, een veel vrijer regime waarbij partijen de duur grotendeels zelf kunnen regelen en de huurder alleen recht heeft op ontruimingsbescherming.

Wat is de minimale duur van een huurovereenkomst bedrijfsruimte?

De wettelijke minimumtermijn is vijf jaar, gevolgd door een verlenging van nog eens vijf jaar (dus in beginsel tien jaar). Een kortere termijn is alleen mogelijk met voorafgaande goedkeuring van de kantonrechter (art. 7:301 BW).

Kan de verhuurder de huur eenzijdig opzeggen?

Nee. Opzegging door de verhuurder moet gebeuren op een van de wettelijke gronden van artikel 7:296 BW (bijvoorbeeld dringend eigen gebruik of slechte bedrijfsvoering van de huurder). Als de huurder niet instemt, moet de verhuurder de kantonrechter vragen het tijdstip van beëindiging vast te stellen.

Hoe wordt de huurprijs aangepast tijdens de looptijd?

Jaarlijkse indexering vindt doorgaans plaats op basis van een prijsindexcijfer (CBS). Daarnaast kan elke partij na afloop van elke vijfjaarsperiode de rechter verzoeken de huurprijs te herzien aan de hand van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (art. 7:303 BW).

Wie is verantwoordelijk voor onderhoud en herstel?

Dit wordt contractueel verdeeld tussen verhuurder en huurder. In de praktijk blijft groot onderhoud aan het casco doorgaans bij de verhuurder, terwijl de huurder verantwoordelijk is voor dagelijks onderhoud en de inrichting. Een precieze verdeling in het contract voorkomt discussie.

Mag de huurder het pand onderverhuren?

Alleen met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij de huurder bij overdracht van zijn bedrijf een beroep doet op indeplaatsstelling via de rechter (art. 7:307 BW).

Moet deze huurovereenkomst notarieel worden vastgelegd?

Nee, een onderhandse akte volstaat. Notariële tussenkomst is niet vereist voor de geldigheid van de huurovereenkomst zelf.

Wat gebeurt er bij wanbetaling door de huurder?

Na ingebrekestelling is de huurder in verzuim. De verhuurder kan dan nakoming vorderen of, via de rechter, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vorderen.

Bijbehorende sjablonen