Koopovereenkomst onroerend goed – model

Presentatie

De koopovereenkomst onroerend goed (ook wel het "voorlopig koopcontract" of "compromis" genoemd) is de overeenkomst waarbij een verkoper en een koper de verkoop en koop van een woning of ander onroerend goed schriftelijk vastleggen, voorafgaand aan de juridische levering bij de notaris. De term "voorlopig" is misleidend: zodra beide partijen hebben getekend, is de overeenkomst in beginsel bindend, behoudens de wettelijke bedenktijd en eventuele ontbindende voorwaarden. Rechtsgrondslag: op grond van art. 7:2 lid 1 BW moet de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk worden aangegaan. Deze schriftelijkheidseis is een geldigheids- vereiste: zonder ondertekende akte komt tussen een particuliere koper en de verkoper geen bindende koopovereenkomst tot stand, ook niet bij mondelinge wilsovereenstemming. Wettelijke bedenktijd: art. 7:2 lid 2 BW kent de particuliere koper een bedenktijd toe van drie dagen na de dag van terhandstelling van (een kopie van) de door beide partijen ondertekende akte aan de koper, waarvan ten minste twee dagen doordeweeks moeten zijn. Gedurende deze termijn kan de koper de koop zonder opgaaf van reden en zonder kosten ontbinden. Van deze bedenktijd kan niet ten nadele van de koper worden afgeweken. Ontbindende voorwaarden: naast de wettelijke bedenktijd nemen partijen doorgaans contractuele ontbindende voorwaarden op, met name het niet tijdig verkrijgen van de voor de koper benodigde financiering (hypotheek) tegen marktconforme voorwaarden, en een negatieve uitkomst van een bouwkundige keuring die gebreken aan het licht brengt waarvan de geschatte hersteldkosten een overeengekomen drempel overschrijden. Deze voorwaarden dienen een uiterste datum en een duidelijke ontbindingsprocedure te bevatten. Waarborgsom of bankgarantie: ter zekerheid van de nakoming door de koper wordt doorgaans een waarborgsom (doorgaans 10% van de koopsom) gestort op de kwaliteitsrekening van de notaris, of een bankgarantie voor eenzelfde bedrag gesteld, uiterlijk op een in de overeenkomst bepaalde datum. Levering: de eigendomsoverdracht van een onroerende zaak vereist, naast een geldige titel (de koopovereenkomst) en beschikkingsbevoegdheid van de vervreemder, een notariële akte van levering gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers van het Kadaster, overeenkomstig art. 3:89 BW. Art. 7:9 BW bepaalt dat de verkoper verplicht is tot deze levering en tot het verschaffen van vrij, onbezwaard eigendom, tenzij anders overeengekomen. Essentiële bedingen: omschrijving van het object en kadastrale gegevens, koopsom en betalingswijze, datum van juridische levering, ontbindende voorwaarden (financiering, bouwkundige keuring) met uiterste data, waarborgsom of bankgarantie, staat van het object en eventuele garanties, kosten koper versus vrij op naam. Veelgemaakte fouten: het vergeten van de verplichte terhandstelling van de akte waardoor de bedenktijd niet correct aanvangt, het niet vastleggen van een uiterste datum voor het financierings- voorbehoud, en het ontbreken van een duidelijke regeling voor de bankgarantie of waarborgsom.