Beheerovereenkomst verhuur – model

Presentatie

Een beheerovereenkomst verhuur (property management overeenkomst) is de overeenkomst waarbij een eigenaar/verhuurder het beheer van een of meer verhuurde woningen of panden uitbesteedt aan een professionele beheerder, tegen betaling van een beheervergoeding. De beheerder treedt op namens de eigenaar en verzorgt doorgaans de dagelijkse relatie met de huurder(s), zonder zelf eigenaar of verhuurder te worden. Rechtsgrondslag: de beheerovereenkomst is een overeenkomst van opdracht in de zin van art. 7:400 e.v. BW. De beheerder verbindt zich jegens de eigenaar tot het verrichten van beheerwerkzaamheden, en dient daarbij de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (art. 7:401 BW). Bij een tekortkoming in de uitvoering van de opdracht is de beheerder in beginsel aansprakelijk voor de daaruit voortvloeiende schade van de eigenaar, op grond van de algemene regels van niet-nakoming van verbintenissen (art. 6:74 e.v. BW), tenzij de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend. Reikwijdte van de beheertaken: de overeenkomst dient nauwkeurig te omschrijven welke taken onder het beheer vallen. Gangbare onderdelen zijn: de incasso van de maandelijkse huurpenningen en het bewaken van tijdige betaling, het coördineren van klein en groot onderhoud (al dan niet met een kostendrempel waarboven voorafgaande toestemming van de eigenaar vereist is), de selectie en screening van nieuwe huurders (waaronder inkomens- en identiteitscontrole), het opstellen en laten ondertekenen van huurovereenkomsten namens de eigenaar (mits daartoe gevolmachtigd), en het afhandelen van klachten en geschillen met huurders in eerste lijn. Beheervergoeding: deze wordt doorgaans vastgesteld als een percentage van de geïnde huur per maand, eventueel aangevuld met eenmalige vergoedingen voor bijzondere diensten (bijvoorbeeld een bemiddelingsvergoeding bij nieuwe verhuur of een vergoeding voor het begeleiden van een opleveringsinspectie). Servicekosten-afrekening: wanneer de eigenaar servicekosten (bijvoorbeeld voor gas, water, elektriciteit van gemeenschappelijke ruimten, of schoonmaak) aan de huurder(s) doorberekent, dient de beheerder jaarlijks een gespecificeerde afrekening op te stellen conform de wettelijke vereisten voor servicekosten bij woonruimte (art. 7:259-7:261 BW), op straffe van verval van het recht op nabetaling bij te late afrekening. Aansprakelijkheid: de overeenkomst dient de aansprakelijkheid van de beheerder af te bakenen, met name voor schade als gevolg van vertraagd of ondeugdelijk onderhoud, foutieve huurdersselectie of onjuiste servicekostenafrekening, en dient te voorzien in een regeling voor beroepsaansprakelijkheids- verzekering van de beheerder. Essentiële bedingen: omschrijving van het beheerde object/de beheerde objecten, opsomming van de beheertaken, beheervergoeding en betalingswijze, kostendrempel voor onderhoud zonder voorafgaand overleg, wijze en frequentie van verantwoording aan de eigenaar, servicekosten-afrekening, duur en opzegtermijn, aansprakelijkheid en verzekering. Veelgemaakte fouten: het te vaag omschrijven van de beheertaken waardoor onduidelijk is wat wel en niet onder het beheer valt, het ontbreken van een kostendrempel voor onderhoud waardoor de beheerder zelfstandig grote uitgaven kan doen, en het niet vastleggen van een verplichting tot periodieke financiële verantwoording aan de eigenaar.