Diagnostica immobiliare obbligatoria: elenco completo 2026

Il fascicolo diagnostico tecnico non è un adempimento amministrativo che si raccoglie alla vigilia della firma. È un documento contrattuale la cui assenza o scadenza priva il venditore o il locatore della clausola di esonero dai vizi occulti, e apre la porta a una riduzione del prezzo o a un annullamento. La difficoltà non riguarda tanto l'elenco delle diagnosi quanto due aspetti: sapere quali si applicano al vostro immobile, e monitorare durate di validità che vanno da sei mesi a un periodo illimitato.

Cosa fa scattare l'obbligo

Nessun immobile richiede la totalità delle diagnosi. Tre parametri determinano l'elenco applicabile:

• La natura dell'operazione. Una vendita e una locazione non richiedono lo stesso fascicolo. Alcune diagnosi sono comuni, altre proprie a una delle due.
• L'età dell'immobile e dei suoi impianti. L'anno di costruzione determina le diagnosi amianto e piombo; l'età degli impianti gas ed elettrici determina le rispettive diagnosi.
• La localizzazione. Termiti, merulo, rischi naturali e tecnologici dipendono da ordinanze prefettizie e zonizzazioni comunali.

Ne deriva una regola pratica: l'elenco va costruito immobile per immobile, mai copiando il fascicolo di un immobile vicino.

Le diagnosi in caso di vendita

L'attestato di prestazione energetica. Valido dieci anni. È diventato il documento con le conseguenze più pesanti, perché non si limita più a informare: condiziona la possibilità di locare, e la sua classificazione è opponibile fin dalla riforma che gli ha conferito valore vincolante.

L'audit energetico. Si aggiunge all'attestato di prestazione per le vendite di case unifamiliari e di edifici in proprietà unica classificati nelle categorie più basse. Il perimetro si amplia per fasi successive: è un punto da verificare per l'anno in corso, poiché il calendario è stato più volte modificato.

L'amianto. Richiesto per gli immobili il cui permesso di costruire è anteriore a luglio 1997. Un accertamento negativo non deve essere rifatto; un accertamento positivo impone un monitoraggio periodico.

L'accertamento del rischio di esposizione al piombo. Per le abitazioni costruite prima del 1949. La sua durata dipende dal risultato: illimitata se l'accertamento è negativo, di un solo anno se rivela una presenza di piombo superiore alla soglia.

Gli impianti gas ed elettrici. Obbligatori appena l'impianto supera i quindici anni. Validità di tre anni in caso di vendita.

La relazione sui rischi. Naturali, minerari, tecnologici, sismici, radon. La sua validità è breve — sei mesi — ed è la diagnosi che scade più spesso tra il compromesso e l'atto definitivo.

Le termiti. Solo nelle zone delimitate da ordinanza prefettizia, con una validità anch'essa di sei mesi.

Il sistema di scarico non collegato alla rete pubblica. Quando l'immobile non è collegato alla rete pubblica, con una validità di tre anni.

La misurazione. La superficie privativa in condominio rientra nella legge Carrez. La sua validità è illimitata fino a quando nessun lavoro modifica la superficie, ma un errore superiore a un ventesimo dà diritto a una riduzione del prezzo.

Le diagnosi in caso di locazione

Il fascicolo è più breve, e le durate di validità differiscono — è la fonte di errore più frequente tra i locatori che riutilizzano un fascicolo di vendita.

• L'attestato di prestazione energetica, valido dieci anni.
• L'accertamento piombo, la cui validità in locazione è di sei anni se positivo, illimitata se negativo.
• Le relazioni sugli impianti gas ed elettrici, valide sei anni in locazione contro tre in vendita.
• La relazione sui rischi, sempre sei mesi.
• La superficie abitabile, ai sensi della legge Boutin, distinta dalla superficie Carrez.

L'insieme viene allegato al contratto di locazione. Questo allegato non è simbolico: è ciò che rende il fascicolo opponibile, e la sua assenza può essere fatta valere in giudizio. La firma elettronica di un contratto di locazione abitativa presenta qui un vantaggio concreto, sigillando il contratto e i suoi allegati in un unico insieme datato, di cui si può dimostrare che non è stato ricomposto successivamente.

Il punto di svolta: la decenza energetica

L'attestato di prestazione energetica ha cambiato natura. Non informa più soltanto l'acquirente o il conduttore: una classificazione insufficiente vieta semplicemente la messa in locazione.

Il divieto si applica per fasi successive, iniziando dagli immobili più energivori, e si restringe nel tempo alle classi successive. Poiché il calendario è stato modificato più volte, il solo metodo affidabile consiste nel verificare la regola in vigore per l'anno considerato piuttosto che fidarsi di una scadenza memorizzata.

Due conseguenze pratiche per un locatore. In primo luogo, una diagnosi vicina al limite di una classe merita una controverifica prima di qualsiasi impegno, poiché un punto di svolta cambia lo statuto dell'immobile. In secondo luogo, una diagnosi effettuata con un metodo di calcolo precedente può fornire una classificazione diversa da una diagnosi rifatta oggi: la data di realizzazione conta quanto il risultato. Questo tema è approfondito nel nostro articolo sulle norme applicabili all'attestato di prestazione.

Cosa si rischia in caso di fascicolo incompleto

L'assenza di una diagnosi obbligatoria non viene sanzionata con una semplice multa. Priva il venditore del beneficio della clausola di esonero dalla garanzia per vizi occulti relativa al disordine in questione. Concretamente, l'acquirente che scopre successivamente un difetto riconducibile a una diagnosi mancante può richiedere una riduzione del prezzo, o addirittura la risoluzione della vendita.

Una diagnosi scaduta produce lo stesso effetto di una diagnosi assente. Ecco perché i documenti a validità breve — relazione sui rischi e termiti, sei mesi — devono essere monitorati tra la firma del compromesso di vendita e quella dell'atto definitivo, un intervallo che supera frequentemente questa soglia.

Infine, la diagnosi deve essere effettuata da un professionista certificato e assicurato. Un fascicolo redatto da un operatore non certificato è inopponibile, indipendentemente dalla qualità del suo contenuto.

Scenari d'uso

Vendita di un appartamento in condominio precedente al 1949. Il fascicolo riunisce la misurazione Carrez, l'accertamento piombo, l'amianto, la relazione sui rischi e, in base all'età degli impianti, gas ed elettricità. È la configurazione più completa.

Messa in locazione di una casa degli anni '80. Amianto e piombo sono fuori perimetro. L'attenzione si concentra sulla classificazione energetica, che condiziona il diritto di locare, e sugli impianti se hanno più di quindici anni.

Gestione di un patrimonio immobiliare in locazione. Il monitoraggio diventa un problema di calendario più che di conformità puntuale: ogni immobile ha scadenze proprie. I riferimenti per organizzare questo monitoraggio sono riportati nella nostra guida alla gestione locativa, e la tracciabilità delle consegne di documenti si ricollega a quella del verbale di stato dei luoghi.

Domande frequenti

Per quanto tempo resta valida una diagnosi? Varia da sei mesi — relazione sui rischi, termiti — a dieci anni per la prestazione energetica, con durate illimitate per un accertamento amianto o piombo negativo. La medesima prestazione può avere due durate diverse a seconda che serva per una vendita o per una locazione.

Una diagnosi di vendita può servire per una locazione? Non sistematicamente. Le durate di validità differiscono, e la misurazione non è la stessa — superficie Carrez in condominio per la vendita, superficie abitabile ai sensi della legge Boutin per la locazione.

Cosa succede se una diagnosi manca all'atto? Il venditore perde il beneficio della clausola di esonero dai vizi occulti relativa al disordine in questione. L'acquirente può richiedere una riduzione del prezzo o la risoluzione della vendita.

Chi può effettuare queste diagnosi? Un tecnico diagnosta certificato da un organismo accreditato, dotato di un'assicurazione di responsabilità professionale. Un fascicolo redatto da un operatore non certificato è inopponibile.

La classificazione energetica può impedire di locare? Sì. Gli immobili più energivori sono progressivamente esclusi dalla locazione, per fasi riguardanti classi successive. Poiché il calendario è cambiato più volte, deve essere verificato per l'anno in corso.

Bisogna rifare le diagnosi dopo dei lavori? I lavori che incidono sulla superficie invalidano la misurazione. Quelli riguardanti l'isolamento o il riscaldamento giustificano una nuova attestazione di prestazione energetica, che può far cambiare classe all'immobile — in un senso o nell'altro.

Da ricordare

L'elenco delle diagnosi obbligatorie va costruito immobile per immobile, a partire da tre parametri: la natura dell'operazione, l'età dell'edificio e degli impianti, e la localizzazione. Nessun elenco standard dispensa da questa verifica.

Il vero rischio operativo non è la dimenticanza di una diagnosi, che si nota, ma la scadenza di un documento a validità breve tra il compromesso e l'atto. E il vero rischio strategico riguarda la classificazione energetica, diventata una condizione di utilizzo dell'immobile più che una semplice informazione. Questi due punti meritano di essere monitorati per scadenza, non al momento della firma.