Notariens roll vid köp av fastigheter: komplett guide

Notarien är inte ytterligare en mellanhand i en fastighetsaffär: det är en offentlig tjänsteman med delegerad myndighetsutövning, vars medverkan är obligatorisk för att överföra äganderätten till en fastighet. Denna ställning förklarar både omfattningen av dennes kontroller, den officiella (autentiska) karaktären hos den handling som upprättas, och det faktum att arvodena inte kan förhandlas. Att förstå vad notarien faktiskt gör mellan förhandsavtalet och nyckelöverlämningen undanröjer merparten av missförstånden kring tidsfrister.

Vad notarien kontrollerar innan handlingen upprättas

Huvuddelen av arbetet sker under de två till tre månader som skiljer förhandsavtalet från den officiella handlingen, och det är osynligt för köparen. Fem kontroller strukturerar denna period:

• Äganderättens ursprung, som spåras trettio år tillbaka och fastställer att säljaren verkligen är ägare och att kedjan av överlåtelser är regelrätt.
• Inteckningsstatus, som avslöjar de anteckningar som belastar fastigheten — pågående lån, utmätningar, registrerade servitut — och avgör vad som måste avvecklas innan försäljningen.
• Förköpsrätter, kommunala eller tillhörande en boende hyresgäst, vars utövande kan få försäljningen att falla.
• Detaljplanefrågor, genom en begäran om intyg hos kommunen: servitut, byggnadslinjer, allmännyttiga projekt, om befintliga byggnader är korrekt uppförda.
• Säljarens situation: rättshandlingsförmåga, giftorättsförhållanden, avsaknad av insolvensförfarande.

Dessa efterforskningar beror på tredje parts organ vars svarstider notarien måste rätta sig efter. Det är därför ett ärende inte kan påskyndas bortom en viss punkt, oavsett parternas goda vilja.

Den officiella handlingen och dess rättsverkan

Den notariella handlingen skiljer sig från ett privat undertecknat avtal på tre punkter.

Den utgör bevis för sitt innehåll till dess att den eventuellt förklaras förfalskad, ett tungt förfarande som sällan inleds. De uppgifter notarien konstaterar — parternas närvaro, identitet, datum, betalning av priset — åtnjuter denna särskilda bevisverkan.

Den har fastställt datum, vilket gäller mot tredje part utan ytterligare formalitet.

Den är direkt verkställbar: en kopia försedd med verkställighetsformeln gör det möjligt att gå till indrivning utan att först behöva få en dom. Det är detta som gör den notariella handlingen så användbar för lån och skuldebrev.

Notarien genomför därefter fastighetsregistreringen, en formalitet som gör försäljningen gällande mot tredje part. Så länge den inte är genomförd är köparen ägare mellan parterna men ännu inte gentemot alla.

De så kallade "notarieavgifterna"

Uttrycket är missvisande, och fördelningen förtjänar att förklaras.

Avgifterna motsvarar i regel omkring sju till åtta procent av priset för äldre bostäder, och två till tre procent för nyproduktion. De består av följande:

• överlåtelseskatter, som uppbärs för statens och kommunernas räkning och utgör merparten av summan. De går inte till notarien.
• utlägg, som notarien förskotterar för klientens räkning: detaljplanehandlingar, inteckningsstatus, lantmätare.
• arvode till notarien, den enda del som faktiskt utgör dennes ersättning. Det är reglerat genom förordning och proportionellt mot priset, vilket gör det identiskt mellan olika notariekontor.

Det finns en möjlighet till rabatt på den del av arvodet som motsvarar de högsta prisintervallen, inom en gräns som fastställs i lagstiftningen. Den ska då tillämpas på samma sätt för alla klienter.

Förhandsavtal: vad notarien tillför

Ett föravtal kan undertecknas privat, mellan enskilda personer eller genom en fastighetsmäklare. Att låta en notarie upprätta det förändrar två saker.

Först kvaliteten på de villkorade bestämmelserna. Villkoret om lånebeviljande, det vanligaste, måste ange belopp, löptid och maximal ränta: formuleras det för vagt blir det antingen verkningslöst eller för lätt att åberopa. De andra villkoren — detaljplanefrågor, avsaknad av servitut, avveckling av förköpsrätter — förutsätter kännedom om de kontroller som kommer att följa.

Sedan deponeringen av handpenningen, som förvaras på ett särskilt konto snarare än hos en av parterna, vilket förhindrar tvister vid återbetalning.

Ångerfristen på tio dagar för en icke-professionell köpare löper från och med delgivningen av föravtalet, och startpunkten beror på om denna delgivning skett korrekt. Det är en punkt som elektronisk signering av ett förhandsavtal säkerställer, genom att fastställa överlämningsdatumet utan möjlighet till diskussion.

Distanssignering

Den elektroniska officiella handlingen är tillåten. Notarien tar emot parterna, varav en kan vara fysiskt närvarande och den andra på distans via videokonferens med hjälp av en särskild lösning, och handlingen undertecknas elektroniskt och bevaras därefter i digital form.

För en förhindrad köpare kvarstår det klassiska alternativet fullmakt, som då måste ange exakt omfattningen av de befogenheter som ges — ett uppdrag formulerat i allmänna ordalag ger inte rätt att sälja eller köpa. De tillämpliga reglerna finns i vår artikel om elektronisk signering av en fullmakt.

Användningsscenarier

Första bostadsköpet. Att välja notarie är en rättighet för köparen, även när säljaren redan har en: de två notariekontoren delar då på arvodet, utan extra kostnad. Många köpare känner inte till detta.

Bostad med icke-deklarerade byggarbeten. Det är en av de punkter som detaljplanekontrollen avslöjar. Det är bättre att förutse detta redan innan förhandsavtalet än att upptäcka det tre veckor före den slutliga handlingen, då man tvingas välja mellan att avhjälpa bristen eller omförhandla.

Köp i samägande eller genom bolag. Utformningen av ägandeformen bestäms innan föravtalet undertecknas, inte vid den slutliga handlingen. De skattemässiga konsekvenserna behandlas i vår artikel om fastighetsbeskattning.

Vanliga frågor

Är notarie obligatoriskt? Ja, för att överföra äganderätten till en fastighet: handlingen måste vara officiell och registreras hos fastighetsregistret.

Kan man förhandla om notarieavgifterna? Inte överlåtelseskatterna, som går till staten, och inte heller utläggen. En rabatt är möjlig på den del av arvodet som motsvarar de höga prisintervallen, inom de gränser som fastställs i lagstiftningen.

Kan man välja sin notarie? Ja, även när säljaren redan har en. De två notarierna delar då på arvodet, utan extra kostnad för parterna.

Hur lång tid tar det mellan förhandsavtalet och den slutliga handlingen? I regel två till tre månader, tidsfristen bestäms av tredje parters svar — detaljplanefrågor, inteckningsstatus, avveckling av förköpsrätter — och av att lånet beviljas.

Vad händer om ett villkor inte uppfylls? Försäljningen upphör att gälla och handpenningen återbetalas, förutsatt att köparen har vidtagit de föreskrivna åtgärderna, särskilt lånansökningar som motsvarar de angivna villkoren.

Kan handlingen undertecknas på distans? Ja, den elektroniska officiella handlingen är tillåten, med mottagning via videokonferens genom en särskild lösning. Fullmakt är den andra vägen för en förhindrad part.

Att komma ihåg

Notarien gör tre saker som inget annat kan ersätta: kontrollerar att säljaren har rätt att sälja och att fastigheten kan säljas, upprättar en handling som utgör bevis och som är verkställbar utan dom, och registrerar försäljningen så att den gäller mot alla. Tidsfristen på två till tre månader är inte en administrativ trögflutenhet: det är den tid som krävs för dessa kontroller, vilka beror på tredje parters svar.

Vad gäller avgifterna är huvuddelen inte förhandlingsbar eftersom den inte tillfaller notarien. Den enda marginalen gäller en del av arvodet, och den verkliga hävstången ligger någon annanstans: att välja sin notarie, involvera denne redan från föravtalet, och förutse de punkter som dennes kontroller kommer att lyfta fram. Resten av processen beskrivs i vår artikel om den juridiska och ekonomiska processen vid ett bostadsköp.