Fullmakt för att sälja en fastighet: guide 2026

Att sälja en fastighet innebär fysisk närvaro vid undertecknandet av den autentiska akten hos notarien. När fastighetsägaren inte kan eller inte vill resa — emigration, sjukdom, yrkesmässig otillgänglighet — blir fullmakten för att sälja en fastighet oumbärlig. Detta juridiska dokument, reglerat av artikel 1985 i civillagen, gör det möjligt att delegera avyttringsbefogenheter till en betrodd representant. Den här artikeln beskriver giltighetsvillkoren, hierarkin för möjliga former, riskerna vid formbrister och de digitala verktyg som är kompatibla och underlättar mandaten i anslutning till fastighetstransaktioner.

Varför fullmakten för fastigheter måste vara notariell

Artikel 1985 i civillagen föreskriver att "fullmakten kan ges genom autentisk handling eller privat handling, även per brev; den kan också ges muntligt". Emellertid preciserar den omedelbar att fullmaktens form måste vara minst ekvivalent med den handling den hänför sig till. Men enligt fransk fastighetsrätt måste försäljningen av en fastighet nödvändigtvis bekräftas genom notariell autentisk handling (artikel 1 i lagen från 25 ventôse år XI). Därför gäller en kardinal regel: fullmakten för att sälja en fastighet måste själv upprättas i autentisk form inför notarie.

En fullmakt under privat handling, även om den är ordentligt undertecknad, skulle vara omöjlig att göra gällande mot tredje man och skulle inte tillåta notarien att bekräfta försäljningsakten. Det är anledningen till att notarier systematiskt vägrar att genomföra en underteckning om det presenterade mandatet inte har upprättats av en kollegia eller en behörig konsulär myndighet.

De oumbärliga juridiska grunderna

Tre grundläggande texter reglerar området:

• Artikel 1984 i civillagen: definition av mandat som det avtal genom vilket en person ger en annan makten att göra något för hans räkning och på hans vägnar.
• Artikel 1985 i civillagen: regeln om parallellism mellan mandatets form och huvudaktens form.
• Förordningen från 2 november 1945 och dekret från 26 november 1971 angående notarieståndet, som definierar villkoren för hur autenticitet tillerkänns en handling.

Dessa texter utgör ett sammanhängande system: all fullmakt som inte följer autentisk form för en handling som överför fastighetsrätt är drabbad av relativ ogiltighet, som kan åberopas av de skadade parterna.

Konsulär fullmakt: alternativ utomlands

När mandaten är bosatt utanför Frankrike är det inte alltid möjligt att besöka en fransk notarie. Två lösningar finns:

1. Fullmakten mottagen av den lokala notarien i bosättningslandet, under förutsättning att en apostill överensstämmer med Haagkonventionen från 5 oktober 1961 och, vid behov, en besvärlig översättning.
2. Konsulär fullmakt, upprättad på Frankrikes konsulat eller ambassader utomlands, vars diplomatiska tjänstemän har en delegering av notariell makt för handlingar som berör franska medborgare.

I båda fallen måste originalet eller en autentifierad expedition nå den franska notarien före underteckningsdatumet.

Obligatoriskt innehål i en giltig fullmakt för fastigheter

En fullmakt för att sälja en fastighet måste vara speciell — det vill säga att den noggrant identifierar den fastighet som avyttras och de delegerade befogenheterna — och inte allmän. En allmän förvaltningsfullmakt ger inte automatiskt rätten att sälja en fastighet, vilket Kassationsrätten påminde om (3e Civ., 15 oktober 2015, nr 14-23.612).

Väsentliga angivelser

Den notariella fullmaktsakten måste innehålla:

• Fullmaktsgivares fullständiga identitet (namn, förnamn, födelsetid och -plats, adress, civilstånd).
• Fullmaktstagarens fullständiga identitet (samma uppgifter).
• Den exakta registerenhetsangivelsen av fastigheten: kommun, sektion, parcelllnummer, area, karaktär (tomt, lägenhet, hus), exakt adress.
• Bottenpriset eller, i avsaknad därav, förfarandet för prisfixering och de antagna villkoren (finansieringsklausul, etc.).
• Mandatets giltighetsperiod: vanligtvis 12 månader, förnybar.
• De bivillkoren: undertecknande av avtal eller löfte om försäljning, mottagande av depositionsgaranti, genomförande av alla registerenhets- och inteckningsformaliteter.

Begränsningar och inskränkningar i mandatet

Fullmaktsgivaren kan begränsa fullmaktstagarens befogenheter: förbjuda försäljning under ett minsta pris, utesluta vissa typer av köpare eller begränsa betalningsmetoderna. Dessa begränsningar kan göras gällande mot tredje man förutsatt att de uttryckligen nämns i akten. I annat fall ansvarar fullmaktstagaren personligt om han överskrider sina befogenheter utan att försäljningen nödvändigtvis är omöjlig att annullera om köparen handlade i god tro (artikel 1156 i civillagen).

Praktiskt förfarande: från utarbetandet till den slutgiltiga underteckningen

Förfarandet för att få en notariell fullmakt följer en väl utmärkd väg som förtjänar att organiseras innan någon allvarlig förhandling påbörjas.

Steg 1: Kontakta notarien enligt eget val

Fullmaktsgivaren tar kontakt med en notarie — sin egen eller köparens — som utarbetar förslaget till fullmaktshandling. Notarien verifierar fullmaktsgivarens juridiska kapacitet (myndighet, avsaknad av curatele- eller övervakningsmått) och avsaknaden av någon odelad gemenskap som inte lösts på fastigheten.

Steg 2: Underteckning av fullmakten

Fullmaktsgivaren undertecknar inför notarien, personligen. Om fullmakten upprättas utomlands, mottager den lokala notarien eller konsuln underteckningen. Akten skickas sedan, i säker kuvert eller genom beglindad elektronisk väg enligt lokala lagstiftningar, till den instrumenterande notarien i Frankrike.

Steg 3: Kontroll av den instrumenterande notarien

Innan försäljningsakten undertecknas säkerställer den instrumenterande notarien fullmaktens formella regelbundenhet, dess omfattning (täcker den verkligen försäljningen av den berörda fastigheten?) och dess tidsmässiga giltighet (är den inte förfallen?). Vid osäkerhet begär han en bekräftelse eller förnyelse.

Steg 4: Underteckning av försäljningsakten

Fullmaktstagaren presenterar sig på notariebyrån på försäljningsdagen, försedd med originalfullmakten och ett giltigt identitetsbevis. Han undertecknar den autentiska akten i stället för säljaren, inom den strikta ramen för sina delegerade befogenheter.

För beredande handlingar — avtal, ensidig försäljningsförsäljning — kan elektronisk underskrift inom fastigheter användas så länge notarien eller fastighetsagenten använder en kvalificerad betrodd tjänsteleverantör enligt eIDAS-förordningen. Certyneo erbjuder särskilt en avancerad underskrift som är kompatibel med privata handlingar före försäljning.

Särskilda fall: gemenskap, SCI och odelat ägande

Fullmakten för fastigheter får ytterligare dimensioner i situationer med flera ägare eller komplexa patrimoniella strukturer.

Försäljning av en gemensam fastighet

I fall av gemenskap måste varje delägare ge sitt samtycke till försäljningen (artikel 815-3 i civillagen). Om en av dem inte kan vara närvarande måste han uppretta en notariell fullmakt individuellt. I avsaknad av enhälligt överenskommelse kan en domstolsgodkännande sökas. För rutinmässiga förvaltningshandlingar och hantering av representationsmandaten tillåter säkra digitala lösningar att underlätta dokumentcirkulationen mellan geografiskt spridda delägare.

Försäljning genom en SCI

När fastigheten tillhör ett civilt fastighetsaktiebolag (SCI) är det den enligt stadgarna utsedda föreståndaren som har försäljningsrätten. Men om stadgarna kräver ett gemensamt beslut av medlemmarna måste en generalförsamling tidigare godkänna det. Den fullmakt som en tredje man beviljas av föreståndaren måste då bygga på ett regelbundet beslut, vars kopia är bifogad försäljningsakten. Elektronisk underskrift för juridiska byråer erbjuder här värdefull spårbarhet för mötesprotokoll och representationsmandaten.

Försäljning av en fastighet i nyttjanderätt eller barfota egendom

Avyttring av full äganderätt till en odelad fastighet kräver samstämmande samtycke från nyttjanderättshavaren och barfotaägaren. Var och en kan utse en representant genom separat notariell fullmakt. De respektive priserna för nyttjanderätten och barfotaäganderätten beräknas enligt det skattesystem som föreskrivs i artikel 669 i den allmänna skattekoden.

Digitala alternativ för beredande handlingar före försäljning

Om försäljningen i sig oundvikligen kräver en autentisk handling kan flera beredande dokument på ett giltigt sätt använda sig av kvalificerad eller avancerad elektronisk underskrift.

Löfte och försäljningsavtal

Det ensidiga försäljningsförsäljningen och avtalet (eller ömsesidig försäljningsförsäljning) är privata handlingar. De kan undertecknas elektroniskt, förutsatt att man använder en lämplig underteckningsnivå. Chambre des notaires i Paris bekräftade 2023 att förhandlingsavtal för fastigheter undertecknade via en eIDAS-godkänd plattform är giltiga och kan göras gällande. Verktyg som den fullständiga guiden till elektronisk underskrift gör det möjligt att förstå nivåerna Enkel, Avancerad och Kvalificerad som gäller.

Fullmakter för fastighetsagenter

Det försäljningsmandat som lämnats till en fastighetsagent (Hoguet-lagen från 2 januari 1970) är en privat handling som kan undertecknas elektroniskt, inklusive med en enkel underskrift, så länge agenten behåller bevis på ett motsvarande godkännande. För mer information om jämförelse av elektroniska underteckningslösningar tillhandahåller Certyneo en detaljerad analys av de tillgängliga erbjudandena på den franska marknaden.

Notariella handlingar på avstånd: videokonferens med notarie

Sedan dekret från 20 november 2020 kan notarier ta emot autentiska handlingar på avstånd med hjälp av videokonferens, förutsatt att de säkerhetsbetingelser som fastställts av Conseil supérieur du notariat respekteras. Detta framsteg minskar avsevärt behovet av konsulära fullmakter för franska medborgare utomlands. Fullmakten förblir dock nödvändig när fullmaktsgivaren vägrar eller inte kan delta i en säker videokonferens. För att beräkna de potentiella besparingarna från digitaliseringen tillhandahåller Certyneos ROI-kalkylator för elektronisk underskrift en personlig uppskattning.

Återkallelse och upphörande av mandat

Fullmakten kan återkallas när som helst av fullmaktsgivaren innan fullmaktstagaren har genomfört den handling för vilken han fått befogenhet (artikel 2003 i civillagen). Återkallelsen måste meddelas fullmaktstagaren och, för att kunna göras gällande mot tredje man, tas till den instrumenterande notariens kännedom. Den upphör också automatiskt genom dödsfall, placering under curatel eller betalningsinsolvens för fullmaktsgivaren eller fullmaktstagaren.

Rättslig ram tillämplig på fullmakt för fastigheter

Fullmakten för att sälja en fastighet passar in i ett omfattande normativt ramverk som artikulerar civilrätt, notarierätt och, i allt större utsträckning, digital rätt.

Civillag — grundläggande artiklar

• Artikel 1984: definierar mandatkontraktet som avtalet genom vilket fullmaktsgivaren ger fullmaktstagaren befogenheter att handla för hans räkning och på hans vägnar. Fullmakten är dess materiella instrument.
• Artikel 1985: fastställer regeln om parallellism mellan former — fullmakten måste ha minst samma form som den handling den avser. Tillämpat på försäljning av fastigheter föreskriver detta autentisk notarieform.
• Artikel 1987: påminner om att speciell fullmakt krävs när det gäller en avyttringsgärning (försäljning, gåva, inteckningskonstitution).
• Artiklarna 2003 till 2010: reglerar mandatets upphörande (återkallelse, dödsfall, inkompetens) och återkallelsens verkan gentemot tredje man.
• Artikel 815-3: vid gemenskap kräver enhälligt samtycke från delägare för avyttringsgärningar.

Notarierätt

• Lagen från 25 ventôse år XI (16 mars 1803): ligger till grund för notariemonolopet för autentiska handlingar i Frankrike, inklusive fastighetsöverföringar.
• Dekret nr 71-941 från 26 november 1971 angående handlingar upprättade av notarier, särskilt formen på expediitioner och protokoll.
• Dekret nr 2020-1422 från 20 november 2020: införande av autentisk handling på avstånd genom säker videokonferens.

Elektronisk underskrift och digitalisering

• Förordning eIDAS nr 910/2014 (EU): fastställer de tre nivåerna av elektronisk underskrift (enkel, avancerad, kvalificerad) och deras juridiska värde. Kvalificerad underskrift förmodas motsvarande handskriven underskrift. Tillämpbar på privata handlingar före försäljning.
• Artikel 1366 i civillagen: ger elektronisk skrift bevisningsvärde förutsatt att dess upphovsman kan identifieras på lämpligt sätt och dess integritet garanteras.
• Artikel 1367 i civillagen: definierar elektronisk underskrift som det oförfalskbara märke för undertecknarens samtycke.

Juridiska risker

En fullmakt som är bristfällig i sin form utsätter säljaren för en ogiltighetsprocess, som kan väckas inom 5 år (artikel 2224 i civillagen). Den beröstad köparen kan kräva ersättning. Notarien som instrumenterar en akt på basis av en otillräcklig fullmakt åtar sig sitt civilrättsliga yrkesansvar, garanterat genom den obligatoriska försäkringen från Chambre des notaires. Till slut, vid bedrägeri — identitetsstöld eller förfalskning av fullmakt — gäller straffrättsliga påföljder enligt artiklarna 313-1 (bedrägeri) och 441-1 (förfalskning i handling) i strafflagen, med straff upp till 7 års fängelse och 750 000 € böter.

Användningsscenarier: fullmakten för fastigheter i praktiken

Scenario 1: en ägare bosatt utomlands säljer sin lägenhet i Paris

En ägare bosatt i tre år i Sydostasien vill sälja sin tvårumslägenhet i en fransk storstad. Han kan inte återvända till Frankrike för att underteckna försäljningsakten inom överenskomna tider med köparen. Han kontaktar Frankrikes generalkonsulatkontor närmast sitt bosättningsort, bokar en tid och undertecknar där en notariell konsulär fullmakt som utnämner sin bror som representant med befogenhet att underteckna försäljningsakten till ett definierat minsta pris. Fullmakten apostilleras, skannas i höga upplösning och överförs på säker väg till den instrumenterande notarien i Frankrike, som mottar originalet per internationell rekommenderad post 10 dagar innan underteckningen. Den totala handläggningstiden är 18 dagar, mot 45 dagar om ägaren hade behövt organisera en resa. Kostnadsvinsten för resa och boende beräknas mellan 2 500 € och 4 000 €.

Scenario 2: försäljning av en gemensam fastighet mellan arvingar bosatta i tre olika länder

Fyra arvingar delar en villa förvärvad från ett dödsbo genom gemenskap. Två är bosatta i Frankrike, en i Belgien och en i Kanada. För att undvika att samla de fyra undertecknarna på samma notariekontor upprättas två konsulära fullmakter i Bryssel och Montreal. De två arvingarnas bosatta i Frankrike undertecknar personligen hos den instrumenterande notarien. De utsedda representanterna (en av arvingarnas närvarande i Frankrike för den belgiska arvingen; en gemensam vän för den kanadensiska arvingen) presenterar sig försedda med autentiska befogenheter. Försäljningen genomförs vid ett enda möte. Utan denna anordning hade samordningsfördröjningarna försenat försäljningen med 3 till 6 månader enligt vanliga notarieuppskattningar för denna typ av dossier, med merkostnad för lägenhetskostnader och fastighetsskatter som kan överstiga 3 000 €.

Scenario 3: ett familjeaktiebolag säljer ett lokallokral genom en mandaterad föreståndare

Ett civilt fastighetsaktiebolaget som innehar en lokal på 180 m² beslutar att sälja denna fastighet efter en extraordinär generalförsamling som envärdigt godkänner försäljningen. Föreståndaren för det civila fastighetsaktiebolaget, som ensamt har rätt att representera bolaget, delegerar denna befogenhet genom en notariell fullmakt till en adjungerad föreståndare på grund av en planerad sjukhusintagning. Fullmakten är speciell — begränsad till avyttring av denna ensamma fastighet, till ett bottenpris och inom 6 månader — och bifogar generalförsamlingsprotokollen. Den instrumenterande notarien accepterar dossieren utan förbehål. Processens flytande tillåtit honorering av det tidigare undertecknade försäljningsförsäljningen utan försening, vilket sparade bolaget avtalsenliga immobiliseringskompensationer (cirka 1 % av det förväntade försäljningspriset, det vill säga flera tusen euro i detta fall).

Slutsats

Fullmakten för att sälja en fastighet är långt mycket mer än en administrativ formalitet: det är en juridisk akt vars giltighet villkorar försäljningens giltighet. Artikel 1985 i civillagen föreskriver utan tvekan notariell autentisk form, oavsett om fullmaktsgivaren är i Frankrike eller utomlands. Att respektera formparallellismen, detaljera de delegerade befogenheterna noggrant och verifiera aktens giltighetsperiod är de tre pelarna i en oanfäktbar fullmakt.

Om den slutgiltiga försäljningen alltid kräver en notariell akt kan beredande steg — avtalet, agentsmandaten, auktorisationer för föreståndare av SCI — nu digitaliseras tack vare kompatibel eIDAS elektronisk underskrift. Certyneo stödjer fastighetsexperter, notariebyrån och investerare i denna digitala övergång med certifierade verktyg och ett gränssnitt designat för handlingar med flera undertecknare.

Redo att säkra dina mandaten och fastighetshandlingar? Upptäck Certyneos erbjudanden och begär en gratis demonstration idag.