Obligatorisk fastighetsdiagnostik: komplett lista 2026

Den tekniska besiktningsakten är ingen administrativ formalitet som man samlar ihop kvällen före undertecknandet. Det är en avtalshandling vars frånvaro eller ogiltighet fråntar säljaren eller hyresvärden möjligheten att åberopa ansvarsfriskrivningen för dolda fel, och öppnar vägen för en prisnedsättning eller en hävning. Svårigheten ligger mindre i listan över besiktningar än i två saker: att veta vilka som gäller för din fastighet, och att bevaka giltighetstider som sträcker sig från sex månader till obegränsad tid.

Vad som utlöser skyldigheten

Ingen fastighet kräver samtliga besiktningar. Tre parametrar avgör vilken lista som gäller:

• Transaktionens art. En försäljning och en uthyrning kräver inte samma akt. Vissa besiktningar är gemensamma, andra är specifika för den ena eller den andra.
• Fastighetens och installationernas ålder. Byggåret styr besiktningarna av asbest och bly; åldern på gas- och elinstallationerna styr sina egna.
• Läget. Termiter, husbock, naturliga och tekniska risker beror på prefektbeslut och kommunala zonindelningar.

Härav följer en praktisk regel: listan byggs upp fastighet för fastighet, aldrig genom att kopiera akten från en grannfastighet.

Besiktningarna vid försäljning

Energiprestandadeklarationen. Giltig i tio år. Detta har blivit den handling med tyngst konsekvenser, eftersom den inte längre bara informerar: den avgör möjligheten att hyra ut, och dess klassificering är bindande sedan reformen som gav den denna tvingande verkan.

Energirevisionen. Den kompletterar energiprestandadeklarationen vid försäljning av enfamiljshus och byggnader med en enda ägare som klassas i de lägsta kategorierna. Tillämpningsområdet utökas i etapper: detta är en punkt att kontrollera för det aktuella året, eftersom tidsplanen har justerats flera gånger.

Asbest. Krävs för fastigheter vars bygglov är äldre än juli 1997. Ett negativt utlåtande behöver inte göras om; ett positivt utlåtande innebär krav på periodisk uppföljning.

Utlåtandet om exponeringsrisk för bly. Gäller bostäder byggda före 1949. Giltighetstiden beror på resultatet: obegränsad om utlåtandet är negativt, endast ett år om det visar förekomst av bly över gränsvärdet.

Gas- och elinstallationer. Obligatoriskt så snart installationen är äldre än femton år. Giltighet på tre år vid försäljning.

Riskutlåtandet. Naturliga, gruvrelaterade, tekniska, seismiska risker, radon. Giltighetstiden är kort — sex månader — och det är den besiktning som oftast förfaller mellan förhandsavtalet och den slutliga akten.

Termiter. Endast i zoner som avgränsats genom prefektbeslut, med en giltighet på likaledes sex månader.

Enskilt avlopp. När fastigheten inte är ansluten till det allmänna nätet, med en giltighet på tre år.

Uppmätningen. Den privata ytan i en bostadsrättsförening regleras av loi Carrez. Giltigheten är obegränsad så länge inget arbete förändrar ytan, men ett fel på mer än en tjugondel ger rätt till en prisnedsättning.

Besiktningarna vid uthyrning

Akten är kortare, och giltighetstiderna skiljer sig — det är den vanligaste felkällan hos hyresvärdar som återanvänder en akt från en försäljning.

• Energiprestandadeklarationen, giltig i tio år.
• Blyutlåtandet, vars giltighet vid uthyrning är sex år när det är positivt, obegränsad om det är negativt.
• Utlåtandena om gas- och elinstallationer, giltiga sex år vid uthyrning mot tre år vid försäljning.
• Riskutlåtandet, alltid sex månader.
• Boytan, enligt loi Boutin, skild från Carrez-ytan.

Hela akten bifogas hyresavtalet. Denna bilaga är inte symbolisk: det är den som gör akten bindande, och dess frånvaro kan åberopas i tvist. Den elektroniska signaturen av ett bostadshyresavtal ger här en konkret fördel, genom att förena avtalet och dess bilagor i en och samma daterade helhet, som man kan visa inte har omkomponerats i efterhand.

Vändpunkten: energimässig anständighet

Energiprestandadeklarationen har ändrat karaktär. Den informerar inte längre bara köparen eller hyresgästen: en otillräcklig klassificering förbjuder helt enkelt uthyrning.

Förbudet tillämpas i successiva steg, med start i de mest energikrävande bostäderna, och skärps år för år på nästa klasser. Eftersom tidsplanen har ändrats flera gånger är den enda tillförlitliga metoden att kontrollera gällande regel för det aktuella året, snarare än att förlita sig på en ihågkommen deadline.

Två praktiska konsekvenser för en hyresvärd. Först och främst: en besiktning nära en klassgräns förtjänar en kontrollkontroll innan man ingår något åtagande, eftersom en vändpunkt ändrar fastighetens status. Vidare: en besiktning som gjorts med en äldre beräkningsmetod kan ge en annan klassificering än en besiktning som görs om idag: datumet för genomförandet väger lika tungt som resultatet. Detta ämne utvecklas i vår artikel om gällande normer för energiprestandadeklarationen.

Vad man riskerar med en ofullständig akt

Frånvaron av en obligatorisk besiktning bestraffas inte med enbart ett bötesbelopp. Den fråntar säljaren möjligheten att åberopa ansvarsfriskrivningen för dolda fel avseende den berörda bristen. Konkret kan köparen som senare upptäcker en brist som omfattas av en saknad besiktning begära en prisnedsättning, eller till och med att köpet hävs.

En förfallen besiktning ger samma effekt som en saknad besiktning. Det är därför handlingar med kort giltighetstid — riskutlåtandet och termitutlåtandet, sex månader — måste bevakas mellan undertecknandet av förhandsavtalet och undertecknandet av den slutliga akten, en tidsperiod som ofta överstiger denna gräns.

Slutligen måste besiktningen upprättas av en certifierad och försäkrad yrkesperson. En akt som upprättats av en icke-certifierad aktör är inte bindande, oavsett innehållets kvalitet.

Användningsscenarier

Försäljning av en bostadsrättslägenhet från före 1949. Akten omfattar Carrez-uppmätningen, blyutlåtandet, asbestutlåtandet, riskutlåtandet och, beroende på installationernas ålder, gas och el. Detta är den mest kompletta konfigurationen.

Uthyrning av ett hus från 1980-talet. Asbest och bly ligger utanför tillämpningsområdet. Fokus ligger på energiklassificeringen, som avgör rätten att hyra ut, och på installationerna om de är äldre än femton år.

Förvaltning av ett hyresbestånd. Uppföljningen blir mer en fråga om tidsplanering än om enskild efterlevnad: varje fastighet har sina egna deadlines. Riktmärken för att organisera denna uppföljning finns i vår guide om fastighetsförvaltning, och spårbarheten för överlämnade dokument ansluter till den för besiktningsprotokollet vid inflyttning.

Vanliga frågor

Hur länge är en besiktning giltig? Det varierar från sex månader — riskutlåtande, termiter — till tio år för energiprestanda, med obegränsad giltighet för ett negativt asbest- eller blyutlåtande. Samma tjänst kan ha två olika giltighetstider beroende på om den gäller en försäljning eller en uthyrning.

Kan en försäljningsbesiktning användas för en uthyrning? Inte systematiskt. Giltighetstiderna skiljer sig, och uppmätningen är inte densamma — Carrez-ytan i bostadsrättsförening vid försäljning, boytan enligt loi Boutin vid uthyrning.

Vad händer om en besiktning saknas i akten? Säljaren förlorar möjligheten att åberopa ansvarsfriskrivningen för dolda fel avseende den berörda bristen. Köparen kan begära en prisnedsättning eller att köpet hävs.

Vem kan utföra dessa besiktningar? En besiktningsman certifierad av ett ackrediterat organ, med en yrkesansvarsförsäkring. En akt upprättad av en icke-certifierad aktör är inte bindande.

Kan energiklassificeringen hindra uthyrning? Ja. De mest energikrävande bostäderna utesluts stegvis från uthyrning, i etapper som omfattar successiva klasser. Eftersom tidsplanen har ändrats flera gånger måste den kontrolleras för det aktuella året.

Måste besiktningarna göras om efter renoveringar? Arbeten som påverkar ytan gör uppmätningen ogiltig. Arbeten som rör isolering eller uppvärmning motiverar en ny energiprestandadeklaration, som kan ändra fastighetens klass — i den ena eller andra riktningen.

Att komma ihåg

Listan över obligatoriska besiktningar byggs upp fastighet för fastighet, utifrån tre parametrar: transaktionens art, byggnadens och installationernas ålder, samt läget. Ingen standardlista befriar från denna kontroll.

Den verkliga operativa risken är inte att glömma en besiktning, vilket syns, utan att en handling med kort giltighetstid förfaller mellan förhandsavtalet och den slutliga akten. Och den verkliga strategiska risken ligger i energiklassificeringen, som har blivit ett villkor för att kunna nyttja fastigheten snarare än enbart en upplysning. Dessa två punkter förtjänar att bevakas löpande utifrån deadlines, inte i samband med undertecknandet.