Fiduciario di comproprietà: obblighi legali e commissioni 2026

L'amministratore non è l'organo decisionale del condominio. Ne è il mandatario: esegue le decisioni prese dall'assemblea generale, amministra l'edificio e rappresenta il condominio nel suo insieme. Questa qualità di mandatario determina tutto il resto — l'estensione dei suoi poteri, la struttura del suo compenso e il regime della sua responsabilità. La maggior parte dei conflitti nasce da una confusione su questo punto: rimproverare all'amministratore una decisione che non ha preso, oppure lasciargli prendere una decisione che non gli competeva.

Tre compiti distinti

La gestione amministrativa. Convocare l'assemblea generale almeno una volta all'anno, redigerne il verbale, notificare le decisioni, tenere aggiornato l'elenco dei condomini e il libretto di manutenzione dell'edificio. L'amministratore deve inoltre iscrivere il condominio nel registro nazionale e aggiornare i dati.

La gestione finanziaria. Aprire un conto bancario separato a nome del condominio — obbligo di principio, al quale si può derogare solo con una decisione espressa dell'assemblea e in casi limitati. Richiede il versamento degli anticipi, tiene la contabilità secondo un piano contabile specifico e presenta i conti all'approvazione dell'assemblea. Per un condomino che affitta la propria unità, solo una parte di queste spese è riaddebitabile all'inquilino, secondo l'elenco tassativo descritto nel nostro articolo sulle spese locative. Deve inoltre costituire il fondo lavori, il cui accantonamento è obbligatorio oltre una certa età dell'edificio.

La gestione tecnica. Vigilare sulla manutenzione dell'edificio, far eseguire i lavori approvati e adottare le misure cautelari in caso di urgenza. Quest'ultimo potere è il solo che gli consenta di impegnare una spesa non approvata, e va interpretato in modo restrittivo: l'urgenza presuppone un rischio per la sicurezza o la conservazione dell'edificio, non una semplice opportunità.

Il compenso: forfait e prestazioni particolari

È la fonte di contestazione più frequente, e la regola è disciplinata da un contratto tipo regolamentare.

Gli onorari dell'amministratore si basano su un forfait annuale che copre l'insieme delle prestazioni di gestione ordinaria. Questo forfait è esaustivo: tutto ciò che rientra nella gestione ordinaria è incluso e non può essere fatturato separatamente.

Oltre a questo, un elenco tassativo di prestazioni particolari può dare luogo a un compenso aggiuntivo — organizzazione di un'assemblea supplementare, supervisione di lavori importanti, procedure di recupero crediti, rilascio di determinati documenti in occasione di una compravendita.

Il punto di attenzione è il seguente: una prestazione che non figura in questo elenco rientra necessariamente nel forfait. Un amministratore che fattura spese di solleciti ordinari, fotocopie o tenuta della contabilità esce dai limiti previsti. Il confronto tra due contratti va quindi fatto sul forfait e e sulla tabella delle prestazioni particolari, non solo sul forfait indicato.

Le spese di recupero crediti sostenute contro un condomino moroso sono, invece, imputabili solo a quel condomino, e non ripartite tra tutti.

Il mandato: durata, nomina, revoca

L'amministratore è nominato dall'assemblea generale, per una durata stabilita dal contratto, nel limite di tre anni — un anno quando si tratta dell'amministratore designato dal regolamento di condominio o dal primo acquirente.

La sua nomina non si rinnova tacitamente: presuppone una votazione. Prima di ogni rinnovo deve essere organizzata una procedura di confronto concorrenziale, dalla quale il consiglio di condominio può essere dispensato con una decisione dell'assemblea.

La revoca è possibile in qualsiasi momento da parte dell'assemblea, ma presuppone un motivo legittimo: revocare senza motivo esporrebbe il condominio a un risarcimento danni per recesso abusivo. La questione figura all'ordine del giorno e si vota come una decisione ordinaria.

La responsabilità dell'amministratore

L'amministratore risponde delle proprie colpe di gestione nei confronti del condominio. Le inadempienze più frequentemente riscontrate sono individuabili:

• La mancata convocazione dell'assemblea annuale, che paralizza il condominio.
• La mancata riscossione delle spese non pagate, la cui prescrizione può maturare per mancanza di azione.
• La mancata esecuzione dei lavori approvati, o la loro esecuzione senza autorizzazione.
• La negligenza nella stipula delle assicurazioni obbligatorie.
• Il mancato rispetto dell'obbligo del conto bancario separato.

Non è invece responsabile delle decisioni prese dall'assemblea, anche quando ne ha sconsigliato l'adozione, né del voto di un budget insufficiente.

La sua responsabilità presuppone una colpa, un danno e un nesso di causalità. L'azione si prescrive secondo le regole di diritto comune, con le sfumature relative al termine iniziale esposte nel nostro articolo sulla prescrizione dei crediti.

Il ruolo del consiglio di condominio

Il consiglio di condominio assiste l'amministratore e controlla la sua gestione. Fornisce il proprio parere sulle questioni che gli vengono sottoposte, e il suo parere è obbligatorio oltre un certo importo di appalto o contratto.

Dispone di un diritto di accesso ai documenti: può prendere conoscenza di qualsiasi documento relativo alla gestione e all'amministrazione dell'edificio. Questo diritto è la principale leva di controllo durante il mandato, molto più efficace di una contestazione a posteriori dei conti.

Scenari applicativi

Cambio di amministratore. Verificare la data di scadenza del mandato, avviare una procedura di confronto concorrenziale e inserire la nomina all'ordine del giorno. La trasmissione degli archivi e dei fondi al successore è soggetta a termini precisi, il cui mancato rispetto fa scattare la responsabilità dell'amministratore uscente.

Contestazione degli onorari. Confrontare la fattura con il contratto tipo: la prestazione contestata figura nell'elenco tassativo delle prestazioni particolari? In caso negativo, rientra nel forfait e non è dovuta.

Lavori urgenti. L'amministratore può adottare le misure cautelari necessarie, con l'obbligo di informarne i condomini e di convocare l'assemblea. Una spesa presentata come urgente a posteriori, senza un rischio effettivo, non rientra in questo ambito.

Condomino locatore. Le richieste di fondi dell'amministratore e il conguaglio delle spese nei confronti dell'inquilino seguono due calendari distinti, e il secondo dipende dal primo — la chiusura annuale dei conti dell'edificio condiziona il conguaglio locativo. Questo collegamento è descritto nella nostra guida alla gestione locativa.

Domande frequenti

L'amministratore può decidere i lavori da solo? No, salvo le misure cautelari urgenti necessarie alla salvaguardia dell'edificio. Ogni altra spesa presuppone un voto dell'assemblea.

Il conto bancario separato è obbligatorio? Sì, in linea di principio, a nome del condominio. Le deroghe sono limitate e presuppongono una decisione espressa dell'assemblea.

Un amministratore può fatturare spese di sollecito? No, se rientrano nella gestione ordinaria coperta dal forfait. Solo le prestazioni presenti nell'elenco tassativo del contratto tipo possono dare luogo a un compenso aggiuntivo, e le spese di recupero crediti sono imputabili solo al condomino moroso.

Come revocare un amministratore? Con un voto dell'assemblea generale, con la questione inserita all'ordine del giorno. La revoca presuppone un motivo legittimo, in mancanza del quale il condominio si esporrebbe a un risarcimento danni.

Il mandato si rinnova automaticamente? No. Ogni rinnovo presuppone un voto, preceduto da una procedura di confronto concorrenziale, salvo dispensa votata dall'assemblea.

Di cosa è responsabile l'amministratore? Delle proprie colpe di gestione: mancata convocazione, mancata riscossione, inesecuzione dei lavori approvati, mancanza di assicurazione. Non risponde delle decisioni prese dall'assemblea.

Da ricordare

L'amministratore esegue, l'assemblea decide. Questa ripartizione risolve la maggior parte delle controversie: ciò che non è stato votato non rientra nella sua competenza, e ciò che è stato votato rientra nella sua responsabilità di esecuzione.

Sugli onorari, la chiave di lettura è altrettanto semplice. Il forfait copre la gestione ordinaria in modo esaustivo; solo le prestazioni inserite nell'elenco tassativo del contratto tipo possono aggiungersi ad esso. Confrontare due amministratori solo sul loro forfait annuale porta regolarmente a scegliere quello più costoso.