Fiduciario di comproprietà: obblighi legali e commissioni 2026

Il fiduciario di comproprietà: obblighi e compensi

Il fiduciario di comproprietà è l'attore centrale nella gestione di un edificio in comproprietà. Nominato dall'assemblea generale dei comproprietari, assume le responsabilità giuridiche, amministrative, finanziarie e tecniche disciplinate dalla legge del 10 luglio 1965 e dal relativo decreto attuativo del 17 marzo 1967. La comprensione dei suoi obblighi e della struttura delle sue parcelle consente ai comproprietari di controllare meglio la gestione del loro patrimonio immobiliare e di evitare gli eccessi di bilancio frequentemente osservati negli edifici collettivi.

Gli obblighi legali del curatore

• Il curatore è tenuto a eseguire le decisioni dell'assemblea generale e ad amministrare l'edificio secondo le norme di comproprietà. I suoi compiti obbligatori, rafforzati dalla legge ALUR del 24 marzo 2014, includono:Mantenere il registro di manutenzione dell'edificio
• (articolo L.721-1 del CCH), un documento obbligatorio che traccia i lavori eseguiti e i contratti di manutenzione in corso.Apertura di un conto bancario separato
• in nome dell'unione dei comproprietari (legge ALUR), salvo deroga votata in Assemblea per piccole comproprietà inferiori a 16 lotti.Fornitura di un'extranet sicura
• che consente ai comproprietari di consultare i documenti di comproprietà (legge ELAN 2018).Convocazione annuale dell'assemblea generale
• entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio sociale.Abbonamento all'assicurazione di responsabilità civile professionale

e possesso di garanzia finanziaria.

Il curatore deve inoltre registrare la comproprietà nel registro nazionale tenuto dall'ANAH, un obbligo stabilito dalla legge ALUR per migliorare la trasparenza del patrimonio immobiliare francese.

La struttura degli onorari fiduciariDal decreto del 26 marzo 2015, gli onorari fiduciari sono regolati da uncontratto tipo

che distingue chiaramente due categorie di servizi:Il pacchetto annuale

copre le attività attuali: contabilità, gestione amministrativa, convocazione del assemblea generale annuale, mantenimento dell'extranet, definizione di appelli per la raccolta fondi, ecc. Questo pacchetto varia generalmente tra € 150 e € 300 per lotto all'anno a seconda delle dimensioni dell'edificio e della regione.Servizi speciali

soggetti a fatturazione aggiuntiva: organizzazione di assemblee generali aggiuntive, gestione dei sinistri, monitoraggio di grandi opere, consegna di documenti per un trasferimento (estratto conto fatturato al massimo 380 € tasse incluse secondo il decreto 2020), recupero di controversie, ecc.I comproprietari devono vigilare sullecommissioni eccessive ⬥⬥⬥: qualsiasi servizio non elencato nel pacchetto deve figurare esplicitamente nel contratto per essere fatturabile.

Controllo del fiduciario da parte dei comproprietari

Il consiglio sindacale, eletto dall'assemblea generale, svolge un ruolo determinante nel controllo del fiduciario. Esamina i conti, verifica le quotazioni e può richiedere la comunicazione di ogni documento relativo alla gestione. In caso di violazione grave, l'AG può revocare il trustee a maggioranza assoluta (articolo 25 della legge del 1965) e incorrere nella responsabilità civile o addirittura penale per abuso di fiducia o appropriazione indebita di fondi.

La concorrenza triennale, stabilita dalla legge ALUR, consente inoltre di contestare regolarmente i prezzi e la qualità dei servizi.