Hyresavgift vs hyra: juridisk åtskillnad i hyreskontrakt

I samband med ett bostads- eller kommersiellt hyresavtal är förväxling mellan hyra och hyresavgifter vanligt, men ändå fyllt med juridiska konsekvenser. Dessa två begrepp, även om de kompletterar varandra, följer olika regimer som regleras av lag nr 89-462 av den 6 juli 1989 och dekret nr 87-713 av den 26 augusti 1987. Att behärska denna distinktion är väsentligt både för uthyraren, som måste säkerställa utarbetandet av hans hyreskontrakt, och hans mottagande av hyresgästen, som måste verifiera hyresgästen och hans mottagande. yrkade belopp.

Juridisk definition av hyra

Hyra motsvarar det ekonomiska vederlag som hyresgästen betalar till uthyraren i utbyte mot tillhandahållande av boende eller lokal. Det utgör hyrestagarens huvudsakliga skyldighet enligt artikel 1728 i civillagen. Dess belopp är fritt fastställt vid undertecknandet av hyresavtalet (förutom i trånga områden där hyreskontrollen enligt ELAN-lagen från 23 november 2018 gäller) och kan endast revideras i enlighet med en indexeringsklausul, generellt indexerad till Rent Reference Index (IRL) som publiceras kvartalsvis av INSEE.

Hyran ersätter uteslutande åtnjutandet av fastigheten. Det täcker inte hyresgästens individuella konsumtion, inte heller de rutinmässiga underhållskostnaderna för de gemensamma utrymmena, som faller under en separat regim.

Hyresavgifternas art och ordning

Hyresavgifter, även kallade "återvinningsbara avgifter", avser kostnader som ursprungligen bärs av uthyraren men som lagen tillåter att vidarefaktureras till hyresgästen. Deras lista är strikt restriktiv: dekretet av den 26 augusti 1987 listar uttömmande de återvinningsbara föremålen, särskilt:

• Utgifter för kallvatten, varmvatten och kollektiv uppvärmning;
• Underhåll av gemensamma utrymmen (städning, belysning, hiss);
• Mindre reparationer av vanlig utrustning;
• Hushållsavfallsskatten.

Eventuella avgifter som inte föreskrivs i detta dekret kan inte debiteras hyresgästen, även med dennes skriftliga överenskommelse. Denna regel om allmän ordning skyddar hyrestagaren mot oskäliga villkor. Avgifterna betalas i allmänhet i form av månatliga avsättningar, med obligatorisk årlig reglering mot uppvisande av styrkande handlingar (artikel 23 i 1989 års lag).

Varför distinktionen är juridiskt avgörande

Förväxling mellan hyra och avgifter innebär flera risker. För det första, när det gäller revision: endast hyran kan indexeras till IRL; avgifterna utvecklas i enlighet med faktiska utgifter. Sedan, vid utebliven betalning, ska uppsägningsklausulen specifikt ta upp skuldens art. Slutligen, ur ett skatteperspektiv, deklarerar uthyraren hyran som förmögenhetsinkomst, medan de återvunna avgifterna inte utgör skattepliktig inkomst.

I händelse av rättstvister omklassificerar domaren regelbundet de belopp som felaktigt beskrivs som "avgifter" utöver hyran, med återbetalning till hyresgästen av de felaktigt indrivna beloppen, åtföljd av laglig ränta.

God praxis vid utformningen av hyresavtalet

Hyresavtalet måste tydligt särskilja, i separata klausuler, hyresbeloppet och avsättningarna för avgifter. Det rekommenderas att bifoga listan över återvinningsbara utgifter och att specificera fördelningsnyckeln (tusendelar, procentsatser, individuell konsumtion). Denna insyn begränsar tvister och säkerställer avtalsförhållandet under hela hyresperioden.