Management complet de închiriere: Ghidul proprietarului

Introducere

Managementul chiriei reprezintă un set de obligații legale, fiscale și administrative pe care toți proprietarii trebuie să le îndeplinească pentru a-și asigura investiția imobiliară. Între întocmirea contractului de închiriere, încasarea chiriei, gestionarea garanției și regularizarea anuală a taxelor, pașii sunt numeroși și guvernați de un dens arsenal legislativ: legea din 6 iulie 1989, legea ALUR din 2014, legea ELAN din 2018, fără a uita de prevederile Codului civil. Acest ghid se adresează micului proprietar cu una până la trei proprietăți, precum și investitorului experimentat sau managerului profesionist. Acesta acoperă punctele esențiale ale managementului închirierii conform, profitabil și durabil, subliniind bunele practici și capcanele de evitat.

1. Întocmirea și semnarea contractului de închiriere

Contractul de închiriere este piatra de temelie a relației de închiriere. Începând cu legea ALUR din 24 martie 2014 și decretul său de punere în aplicare din 29 mai 2015, închirierea de locuințe trebuie să respecte un model standard obligatoriu pentru închirierile goale (reședința principală) și mobilate. Trebuie sa mentioneze in special identitatea partilor, descrierea precisa a locuintei, spatiul de locuit (legea Boutin), cuantumul chiriei, durata (3 ani pentru un inchiriere gol, 1 an pentru unul mobilat), precum si conditiile de revizuire.

Mai multe anexe obligatorii trebuie să însoțească contractul de închiriere: dosar de diagnoză tehnică (DPE, raport al riscurilor de expunere la plumb, starea riscurilor naturale și tehnologice), anunț de informare a drepturilor și îndatoririlor părților, precum și reglementări de coproprietate dacă este cazul. Din iulie 2021, un DPE clasificat F sau G este supus restricțiilor de revizuire a chiriei, iar din 2023, locuințe clasificate G+ sunt interzise pentru închiriere.

În zonele tensionate (28 de zone urbane definite prin decret), se aplică controlul chiriilor, în special în Paris, Lille, Lyon, Montpellier și Bordeaux. Locatorul trebuie sa respecte o chirie de referinta majorata sub sanctiunea sanctiunilor administrative.

2. Gestionarea chiriei și evaluarea anuală

Colectarea regulată a chiriilor constituie inima rentabilității chiriilor. Locatorul trebuie să elibereze o chitanță gratuită la fiecare cerere din partea chiriașului (articolul 21 din legea din 1989). Chiria poate fi revizuită doar o dată pe an, la data convenită în contract de închiriere, pe baza Indicelui de Referință a Chiriei (IRL) publicat trimestrial de INSEE.

Începând cu legea din 16 august 2022 privind puterea de cumpărare, majorarea IRL este plafonată la 3,5% pentru locuințele clasificate de la A la E, iar înghețate pentru filtrele termice (F și G). În cazul unor datorii neachitate, locatorul are mai multe pârghii: punere în întârziere, activarea clauzei de reziliere, ordonanță de plată de către executorul judecătoresc și sesizarea judecătorului de contencios de protecție. Asigurarea de chirie neplătită (GLI) sau sistemul de garanție publică Visale pot asigura venituri.

3. Depozit de garanție și inventar

Depozitul de garanție este strict reglementat: nu poate depăși o lună de chirie excluzând taxele pentru un închiriere gol și două luni pentru unul mobilat. Acesta trebuie returnat în termen de o lună de la predarea cheilor dacă inventarul de ieșire este în conformitate, sau două luni în caz de deteriorare. În plus, se aplică penalități de 10% din chiria lunară pe lună de întârziere.

Inventarul spațiilor de intrare și ieșire, efectuat în mod contradictoriu, constituie documentul cheie pentru a justifica orice deducere. Este indicat să îl completați cu fotografii datate și un inventar detaliat pentru cazare mobilată.

4. Regularizarea taxelor

Locatorul poate solicita prevederi lunare privind taxele recuperabile (decretul nr. 87-713 din 26 august 1987) inclusiv apa, incalzirea colectiva, intretinerea spatiilor comune si taxa pe deseurile menajere. O regularizare anuală obligatorie trebuie efectuată cu documente justificative, comunicate chiriașului cu o lună înainte. În lipsa regularizării în termen de trei ani, locatorul își pierde dreptul de retragere.