Una promessa di vendita immobiliare può essere firmata elettronicamente?

Sì. Nessuna norma esclude la promessa di vendita immobiliare dalla forma elettronica: dal 1° gennaio 2022 l'articolo 1175 del Codice civile esclude ormai solo gli atti a firma privata del diritto di famiglia e delle successioni. L'articolo 1366 del Codice civile garantisce il valore giuridico dello scritto elettronico. Il notaio riceve poi l'atto autentico, che può redigere su supporto elettronico (decreto n. 2005-973).

Qual è la differenza tra promessa unilaterale e promessa sinallagmatica (compromesso)?

La promessa unilaterale impegna solo il venditore (il beneficiario ha un'opzione da esercitare durante un termine definito, generalmente con versamento di un'indennità di immobilizzazione). La promessa sinallagmatica (compromesso) impegna immediatamente entrambe le parti — art. 1589 CCiv «vale vendita». Il compromesso è oggi la forma standard, più rapida e più protettiva per entrambe le parti.

Quale livello di firma: SES, AES o QES?

La firma avanzata (AES) è lo standard consigliato per un compromesso immobiliare. È ricevibile in giudizio (art. 1367 CCiv) e la sua marcatura temporale data con precisione la firma del compromesso. Il termine di recesso L271-1, invece, decorre dalla notifica dell'atto firmato, che avviene separatamente. QES, l'unica a beneficiare della presunzione di affidabilità, è utilizzato per le vendite > 1M€ o i venditori stranieri (antiriciclaggio rafforzato, vigilanza LCB-FT).

Come funziona il termine di recesso di 10 giorni (L271-1 CCH)?

L'acquirente non professionista dispone di un termine di 10 giorni a decorrere dalla notifica del compromesso firmato per recedere senza motivo e senza penalità. La notifica avviene tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento o con qualsiasi altro mezzo che offra garanzie equivalenti per datare la ricezione o la consegna, come una raccomandata elettronica (art. L271-1 CCH). Certyneo non invia questa notifica: la firma del compromesso non la sostituisce. Il termine è franco: se il 10º giorno cade un sabato, domenica o festa, è rinviato al prossimo giorno lavorativo. L'audit trail eIDAS prova la data esatta della firma.

Quali sono le condizioni sospensive abituali?

(1) Ottenimento del mutuo immobiliare (la più comune — termine 30-60 giorni per produrre un'offerta di mutuo accettata); (2) Condizioni urbanistiche (assenza di servitù, conformità al PUG, certificato di urbanistica positivo); (3) Accordo della comunione per esercitare il diritto di prelazione; (4) Assenza di esercizio di un diritto di prelazione urbano da parte del comune o della SAFER; (5) Cancellazione di un'eventuale ipoteca. Ogni condizione ha la sua scadenza propria, fissata nel compromesso.

Cosa succede se l'acquirente non realizza una condizione sospensiva?

Se la condizione non è realizzata a causa dell'acquirente (negligenza nel costituire il fascicolo del mutuo, ad esempio): il venditore può conservare il deposito cauzionale + chiedere l'esecuzione forzata o i danni e interessi. Se la condizione non è realizzata per una ragione esterna (banca che rifiuta, urbanistica sfavorevole): il compromesso è risolto di diritto, il deposito cauzionale è restituito all'acquirente, nessun risarcimento.

Il compromesso sostituisce l'atto autentico dal notaio?

No. Il compromesso è un avanti-contratto che impegna le parti. La vendita immobiliare definitiva richiede un atto autentico ricevuto da notaio per essere opponibile ai terzi e pubblicato nel servizio di pubblicità fondiaria (trasferimento di proprietà ufficiale). Il termine tra compromesso e atto autentico è generalmente di 2-3 mesi — tempo necessario per realizzare le condizioni sospensive e ottenere il finanziamento.

Quanto tempo bisogna conservare il compromesso?

10 anni minimo a decorrere dalla firma dell'atto autentico. In pratica, conservazione a vita consigliata (controversie su vizi nascosti, azioni di garanzia). Certyneo archivia automaticamente il compromesso + il suo audit trail eIDAS per 10 anni, gratuitamente, accessibili in qualsiasi momento dal vostro dashboard.

Art. 1589 Codice civile · Legge SRU recesso 10 giorni · eIDAS AES

Firma una promessa di vendita immobiliare online, in 2 minuti

Promessa sinallagmatica (compromesso) di vendita immobiliare tra venditore e acquirente, firmata elettronicamente con lo stesso valore legale di un compromesso cartaceo. Conforme all'articolo 1589 del Codice civile (« la promessa di vendita equivale a vendita ») e all'articolo L271-1 del Codice dell'edilizia (termine di recesso 10 giorni per l'acquirente non professionista) — firma avanzata AES eIDAS, multi-firmatari.

Quadro legale: Art. 1589 Codice civile
Livello di firma: AES eIDAS consigliato
Archiviazione legale: 10 anni

Che cosa è una promessa di vendita immobiliare?

La promessa di vendita immobiliare (spesso chiamata «compromesso») è un preliminare mediante il quale il venditore si impegna a vendere e l'acquirente si impegna a comprare un bene immobiliare, a un prezzo determinato, salvo il verificarsi di condizioni sospensive (ottenimento del prestito, superamento di una condizione urbanistica, accordo della comunione per un avente diritto di prelazione). Secondo l'articolo 1589 del Codice civile, «la promessa di vendita equivale a vendita quando vi è consenso reciproco delle due parti sulla cosa e sul prezzo» — l'impegno è immediato e reciproco. Per l'acquirente non professionale, l'articolo L271-1 del Codice dell'edilizia e dell'abitazione impone un termine di ripensamento di 10 giorni a contare dalla notifica, durante il quale l'acquirente può recedere senza motivo e senza penalità.

Perché firmare una promessa di vendita immobiliare elettronicamente?

Valore giuridico identico

L'articolo 1366 del Codice civile riconosce allo scritto elettronico la stessa forza probante dello scritto su carta, e l'articolo 1175 non esclude i preliminari immobiliari dalla forma elettronica. Il compromesso firmato prepara l'atto autentico, che il notaio stesso può redigere su supporto elettronico dal decreto n. 2005-973.

Più firmatari (venditore + acquirente + agenzia)

Venditore(i) — spesso una coppia — , acquirente(i) — spesso una coppia altresì — , agenzia immobiliare mandataria, eventualmente la cauzione. Il nostro flusso gestisce la firma sequenziale con OTP SMS individuale per ogni firmatario. Non più firme da inviarsi per posta raccomandata.

Periodo di recesso di 10 giorni: una data provata

L'articolo L271-1 del CCH impone 10 giorni di recesso per l'acquirente non-professionista a partire dalla notifica. L'audit trail eIDAS data l'invio e la firma della promessa: disponete di una prova della data esatta a partire dalla quale il termine si calcola.

Condizioni sospensive tracciate

Ogni condizione sospensiva (prestito, urbanistica, comunione) ha la propria scadenza, fissata nel compromesso. Il PDF firmato e marcato temporalmente fa fede di queste date: utile per il notaio che prepara l'atto autentico.

Firmare una promessa di vendita immobiliare in 4 step

Dalla redazione del compromesso all'archiviazione legale, in meno di 5 minuti.

1. Preparare il compromesso
Caricate il vostro PDF di compromesso (redatto dall'agenzia, dal notaio o dal nostro generatore): designazione del bene (catasto, superficie, APE), prezzo, condizioni sospensive (prestito, urbanistica), data di comparizione davanti al notaio, deposito cauzionale.
2. Aggiungere i firmatari
Venditore(i), acquirente(i), agenzia mandataria. Ciascuno riceve un link sicuro personalizzato per email + OTP SMS individuale. La firma non vale come notifica del termine di ripensamento: questa avviene successivamente tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento o con un mezzo che offra garanzie equivalenti.
3. Scegliere il livello eIDAS
Firma avanzata (AES) consigliata per un compromesso immobiliare: ricevibile in giudizio (art. 1367 CCiv), OTP SMS, certificato unico per firmatario. QES, l'unica a beneficiare della presunzione di affidabilità, è utilizzato per le vendite > 1M€ o i venditori stranieri (antiriciclaggio rafforzato).
4. Firmare, notificare, archiviare
Ogni parte firma dal suo telefono o computer. Il compromesso finalizzato + il PDF di prova sono archiviati 10 anni automaticamente. La notifica del termine di recesso L271-1 all'acquirente non professionista resta da effettuare separatamente, tramite lettera raccomandata o con un mezzo equivalente. Preparazione dell'atto autentico agevolata per il notaio.

Domande frequenti

Una promessa di vendita immobiliare può essere firmata elettronicamente?: Sì. Nessuna norma esclude la promessa di vendita immobiliare dalla forma elettronica: dal 1° gennaio 2022 l'articolo 1175 del Codice civile esclude ormai solo gli atti a firma privata del diritto di famiglia e delle successioni. L'articolo 1366 del Codice civile garantisce il valore giuridico dello scritto elettronico. Il notaio riceve poi l'atto autentico, che può redigere su supporto elettronico (decreto n. 2005-973).
Qual è la differenza tra promessa unilaterale e promessa sinallagmatica (compromesso)?: La promessa unilaterale impegna solo il venditore (il beneficiario ha un'opzione da esercitare durante un termine definito, generalmente con versamento di un'indennità di immobilizzazione). La promessa sinallagmatica (compromesso) impegna immediatamente entrambe le parti — art. 1589 CCiv «vale vendita». Il compromesso è oggi la forma standard, più rapida e più protettiva per entrambe le parti.
Quale livello di firma: SES, AES o QES?: La firma avanzata (AES) è lo standard consigliato per un compromesso immobiliare. È ricevibile in giudizio (art. 1367 CCiv) e la sua marcatura temporale data con precisione la firma del compromesso. Il termine di recesso L271-1, invece, decorre dalla notifica dell'atto firmato, che avviene separatamente. QES, l'unica a beneficiare della presunzione di affidabilità, è utilizzato per le vendite > 1M€ o i venditori stranieri (antiriciclaggio rafforzato, vigilanza LCB-FT).
Come funziona il termine di recesso di 10 giorni (L271-1 CCH)?: L'acquirente non professionista dispone di un termine di 10 giorni a decorrere dalla notifica del compromesso firmato per recedere senza motivo e senza penalità. La notifica avviene tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento o con qualsiasi altro mezzo che offra garanzie equivalenti per datare la ricezione o la consegna, come una raccomandata elettronica (art. L271-1 CCH). Certyneo non invia questa notifica: la firma del compromesso non la sostituisce. Il termine è franco: se il 10º giorno cade un sabato, domenica o festa, è rinviato al prossimo giorno lavorativo. L'audit trail eIDAS prova la data esatta della firma.
Quali sono le condizioni sospensive abituali?: (1) Ottenimento del mutuo immobiliare (la più comune — termine 30-60 giorni per produrre un'offerta di mutuo accettata); (2) Condizioni urbanistiche (assenza di servitù, conformità al PUG, certificato di urbanistica positivo); (3) Accordo della comunione per esercitare il diritto di prelazione; (4) Assenza di esercizio di un diritto di prelazione urbano da parte del comune o della SAFER; (5) Cancellazione di un'eventuale ipoteca. Ogni condizione ha la sua scadenza propria, fissata nel compromesso.
Cosa succede se l'acquirente non realizza una condizione sospensiva?: Se la condizione non è realizzata a causa dell'acquirente (negligenza nel costituire il fascicolo del mutuo, ad esempio): il venditore può conservare il deposito cauzionale + chiedere l'esecuzione forzata o i danni e interessi. Se la condizione non è realizzata per una ragione esterna (banca che rifiuta, urbanistica sfavorevole): il compromesso è risolto di diritto, il deposito cauzionale è restituito all'acquirente, nessun risarcimento.
Il compromesso sostituisce l'atto autentico dal notaio?: No. Il compromesso è un avanti-contratto che impegna le parti. La vendita immobiliare definitiva richiede un atto autentico ricevuto da notaio per essere opponibile ai terzi e pubblicato nel servizio di pubblicità fondiaria (trasferimento di proprietà ufficiale). Il termine tra compromesso e atto autentico è generalmente di 2-3 mesi — tempo necessario per realizzare le condizioni sospensive e ottenere il finanziamento.
Quanto tempo bisogna conservare il compromesso?: 10 anni minimo a decorrere dalla firma dell'atto autentico. In pratica, conservazione a vita consigliata (controversie su vizi nascosti, azioni di garanzia). Certyneo archivia automaticamente il compromesso + il suo audit trail eIDAS per 10 anni, gratuitamente, accessibili in qualsiasi momento dal vostro dashboard.

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