Una promessa di vendita immobiliare può essere firmata elettronicamente?

Sì, senza restrizioni. La legge ALUR del 24 marzo 2014 e il decreto n°2014-1581 del 23 dicembre 2014 hanno espressamente validato la firma elettronica per gli avanti-contratti immobiliari. L'articolo 1366 del Codice civile garantisce il valore giuridico. I notai accettano dal 2018 le copie elettroniche firmate AES in preparazione dell'atto autentico.

Qual è la differenza tra promessa unilaterale e promessa sinallagmatica (compromesso)?

La promessa unilaterale impegna solo il venditore (il beneficiario ha un'opzione da esercitare durante un termine definito, generalmente con versamento di un'indennità di immobilizzazione). La promessa sinallagmatica (compromesso) impegna immediatamente entrambe le parti — art. 1589 CCiv «vale vendita». Il compromesso è oggi la forma standard, più rapida e più protettiva per entrambe le parti.

Quale livello di firma: SES, AES o QES?

La firma avanzata (AES) è lo standard consigliato per un compromesso immobiliare. Apporta la presunzione di affidabilità (art. 1367 CCiv) — indispensabile per il calcolo del termine di recesso L271-1 e la prova della data di notifica. QES è utilizzato per le vendite > 1M€ o i venditori stranieri (antiriciclaggio rafforzato, vigilanza LCB-FT).

Come funziona il termine di recesso di 10 giorni (L271-1 CCH)?

L'acquirente non professionista dispone di un termine di 10 giorni a decorrere dalla notifica del compromesso firmato per recedere senza motivo e senza penalità. La notifica deve essere fatta per lettera raccomandata AR o per firma elettronica con riscontro di ricezione (il nostro flusso lo genera automaticamente). Il termine è franco: se il 10º giorno cade un sabato, domenica o festa, è rinviato al prossimo giorno lavorativo. Audit trail eIDAS = prova della data esatta di notifica.

Quali sono le condizioni sospensive abituali?

(1) Ottenimento del mutuo immobiliare (la più comune — termine 30-60 giorni per produrre un'offerta di mutuo accettata); (2) Condizioni urbanistiche (assenza di servitù, conformità al PUG, certificato di urbanistica positivo); (3) Accordo della comunione per esercitare il diritto di prelazione; (4) Assenza di esercizio di un diritto di prelazione urbano da parte del comune o della SAFER; (5) Cancellazione di un'eventuale ipoteca. Ogni condizione ha la sua scadenza propria, gestita dal nostro dashboard.

Cosa succede se l'acquirente non realizza una condizione sospensiva?

Se la condizione non è realizzata a causa dell'acquirente (negligenza nel costituire il fascicolo del mutuo, ad esempio): il venditore può conservare il deposito cauzionale + chiedere l'esecuzione forzata o i danni e interessi. Se la condizione non è realizzata per una ragione esterna (banca che rifiuta, urbanistica sfavorevole): il compromesso è risolto di diritto, il deposito cauzionale è restituito all'acquirente, nessun risarcimento.

Il compromesso sostituisce l'atto autentico dal notaio?

No. Il compromesso è un avanti-contratto che impegna le parti. La vendita immobiliare definitiva richiede un atto autentico ricevuto da notaio per essere opponibile ai terzi e pubblicato nel servizio di pubblicità fondiaria (trasferimento di proprietà ufficiale). Il termine tra compromesso e atto autentico è generalmente di 2-3 mesi — tempo necessario per realizzare le condizioni sospensive e ottenere il finanziamento.

Quanto tempo bisogna conservare il compromesso?

10 anni minimo a decorrere dalla firma dell'atto autentico. In pratica, conservazione a vita consigliata (controversie su vizi nascosti, azioni di garanzia). Certyneo archivia automaticamente il compromesso + il suo audit trail eIDAS per 10 anni, gratuitamente, accessibili in qualsiasi momento dal vostro dashboard.

Art. 1589 Codice civile · Legge SRU recesso 10 giorni · eIDAS AES

Firma una promessa di vendita immobiliare online, in 2 minuti

Promessa sinallagmatica (compromesso) di vendita immobiliare tra venditore e acquirente, firmata elettronicamente con lo stesso valore legale di un compromesso cartaceo. Conforme all'articolo 1589 del Codice civile (« la promessa di vendita equivale a vendita ») e all'articolo L271-1 del Codice dell'edilizia (termine di recesso 10 giorni per l'acquirente non professionista) — firma avanzata AES eIDAS, multi-firmatari.

Quadro legale: Art. 1589 Codice civile
Livello di firma: AES eIDAS consigliato
Archiviazione legale: 10 anni

Che cosa è una promessa di vendita immobiliare?

La promessa di vendita immobiliare (spesso chiamata «compromesso») è un preliminare mediante il quale il venditore si impegna a vendere e l'acquirente si impegna a comprare un bene immobiliare, a un prezzo determinato, salvo il verificarsi di condizioni sospensive (ottenimento del prestito, superamento di una condizione urbanistica, accordo della comunione per un avente diritto di prelazione). Secondo l'articolo 1589 del Codice civile, «la promessa di vendita equivale a vendita quando vi è consenso reciproco delle due parti sulla cosa e sul prezzo» — l'impegno è immediato e reciproco. Per l'acquirente non professionale, l'articolo L271-1 del Codice dell'edilizia e dell'abitazione impone un termine di ripensamento di 10 giorni a contare dalla notifica, durante il quale l'acquirente può recedere senza motivo e senza penalità.

Perché firmare una promessa di vendita immobiliare elettronicamente?

Valore giuridico identico

L'articolo 1366 del Codice civile riconosce allo scritto elettronico la stessa forza probante dello scritto su carta. La legge ALUR del 2014 e il decreto del 23 dicembre 2014 hanno espressamente validato la firma elettronica per i preliminari immobiliari. I notai accettano dal 2018 le copie elettroniche firmate AES.

Più firmatari (venditore + acquirente + agenzia)

Venditore(i) — spesso una coppia — , acquirente(i) — spesso una coppia altresì — , agenzia immobiliare mandataria, eventualmente la cauzione. Il nostro flusso gestisce la firma sequenziale con OTP SMS individuale per ogni firmatario. Non più firme da inviarsi per posta raccomandata.

Termine di ripensamento 10 giorni integrato

L'articolo L271-1 del CCH impone 10 giorni di ripensamento per l'acquirente non professionale a contare dalla notifica. Il nostro flusso avvia automaticamente il timer e invia una notifica di promemoria a J+8 e J+9. Audit trail eIDAS per provare la data esatta della notifica — base del calcolo del termine.

Condizioni sospensive tracciate

Ogni condizione sospensiva (prestito, urbanistica, comunione) ha la propria scadenza. Il nostro dashboard monitora lo stato di ciascuna e notifica automaticamente le parti alla scadenza. Utile per il notaio che prepara l'atto autentico.

Firmare una promessa di vendita immobiliare in 4 step

Dalla redazione del compromesso all'archiviazione legale, in meno di 5 minuti.

1. Preparare il compromesso
Caricate il vostro PDF di compromesso (redatto dall'agenzia, dal notaio o dal nostro generatore): designazione del bene (catasto, superficie, APE), prezzo, condizioni sospensive (prestito, urbanistica), data di comparizione davanti al notaio, deposito cauzionale.
2. Aggiungere i firmatari
Venditore(i), acquirente(i), agenzia mandataria. Ciascuno riceve un link sicuro personalizzato per email + OTP SMS individuale. La notifica di ripensamento all'acquirente non professionale si avvia automaticamente.
3. Scegliere il livello eIDAS
Firma avanzata (AES) consigliata per un compromesso immobiliare: presunzione di affidabilità (art. 1367 CCiv), OTP SMS, certificato unico per firmatario. QES è utilizzato per le vendite > 1M€ o i venditori stranieri (antiriciclaggio rafforzato).
4. Firmare, notificare, archiviare
Ogni parte firma dal suo telefono o computer. Il compromesso finalizzato + il PDF di prova sono archiviati 10 anni automaticamente. Notifica automatica del termine di recesso L271-1 all'acquirente non professionista (timer 10 giorni). Preparazione dell'atto autentico agevolata per il notaio.

Domande frequenti

Una promessa di vendita immobiliare può essere firmata elettronicamente?: Sì, senza restrizioni. La legge ALUR del 24 marzo 2014 e il decreto n°2014-1581 del 23 dicembre 2014 hanno espressamente validato la firma elettronica per gli avanti-contratti immobiliari. L'articolo 1366 del Codice civile garantisce il valore giuridico. I notai accettano dal 2018 le copie elettroniche firmate AES in preparazione dell'atto autentico.
Qual è la differenza tra promessa unilaterale e promessa sinallagmatica (compromesso)?: La promessa unilaterale impegna solo il venditore (il beneficiario ha un'opzione da esercitare durante un termine definito, generalmente con versamento di un'indennità di immobilizzazione). La promessa sinallagmatica (compromesso) impegna immediatamente entrambe le parti — art. 1589 CCiv «vale vendita». Il compromesso è oggi la forma standard, più rapida e più protettiva per entrambe le parti.
Quale livello di firma: SES, AES o QES?: La firma avanzata (AES) è lo standard consigliato per un compromesso immobiliare. Apporta la presunzione di affidabilità (art. 1367 CCiv) — indispensabile per il calcolo del termine di recesso L271-1 e la prova della data di notifica. QES è utilizzato per le vendite > 1M€ o i venditori stranieri (antiriciclaggio rafforzato, vigilanza LCB-FT).
Come funziona il termine di recesso di 10 giorni (L271-1 CCH)?: L'acquirente non professionista dispone di un termine di 10 giorni a decorrere dalla notifica del compromesso firmato per recedere senza motivo e senza penalità. La notifica deve essere fatta per lettera raccomandata AR o per firma elettronica con riscontro di ricezione (il nostro flusso lo genera automaticamente). Il termine è franco: se il 10º giorno cade un sabato, domenica o festa, è rinviato al prossimo giorno lavorativo. Audit trail eIDAS = prova della data esatta di notifica.
Quali sono le condizioni sospensive abituali?: (1) Ottenimento del mutuo immobiliare (la più comune — termine 30-60 giorni per produrre un'offerta di mutuo accettata); (2) Condizioni urbanistiche (assenza di servitù, conformità al PUG, certificato di urbanistica positivo); (3) Accordo della comunione per esercitare il diritto di prelazione; (4) Assenza di esercizio di un diritto di prelazione urbano da parte del comune o della SAFER; (5) Cancellazione di un'eventuale ipoteca. Ogni condizione ha la sua scadenza propria, gestita dal nostro dashboard.
Cosa succede se l'acquirente non realizza una condizione sospensiva?: Se la condizione non è realizzata a causa dell'acquirente (negligenza nel costituire il fascicolo del mutuo, ad esempio): il venditore può conservare il deposito cauzionale + chiedere l'esecuzione forzata o i danni e interessi. Se la condizione non è realizzata per una ragione esterna (banca che rifiuta, urbanistica sfavorevole): il compromesso è risolto di diritto, il deposito cauzionale è restituito all'acquirente, nessun risarcimento.
Il compromesso sostituisce l'atto autentico dal notaio?: No. Il compromesso è un avanti-contratto che impegna le parti. La vendita immobiliare definitiva richiede un atto autentico ricevuto da notaio per essere opponibile ai terzi e pubblicato nel servizio di pubblicità fondiaria (trasferimento di proprietà ufficiale). Il termine tra compromesso e atto autentico è generalmente di 2-3 mesi — tempo necessario per realizzare le condizioni sospensive e ottenere il finanziamento.
Quanto tempo bisogna conservare il compromesso?: 10 anni minimo a decorrere dalla firma dell'atto autentico. In pratica, conservazione a vita consigliata (controversie su vizi nascosti, azioni di garanzia). Certyneo archivia automaticamente il compromesso + il suo audit trail eIDAS per 10 anni, gratuitamente, accessibili in qualsiasi momento dal vostro dashboard.

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