Deposito cauzionale affitto: calcolo e restituzione di legge

Il deposito cauzionale costituisce una delle somme più regolamentate nell'ambito di un contratto di locazione. Regolamentata dalla legge n°89-462 del 6 luglio 1989, conosciuta come legge Mermaz, è tuttavia oggetto di numerose controversie tra proprietari e inquilini, in particolare in occasione della restituzione al termine del contratto di locazione. Conoscere le precise regole di calcolo, conservazione e restituzione è fondamentale per mettere in sicurezza il rapporto di locazione ed evitare controversie davanti alla commissione dipartimentale di conciliazione o al giudice per le controversie di tutela.

Calcolo dell'importo del deposito cauzionale legale

L'importo del deposito cauzionale è tassativamente limitato per legge e dipende dalla tipologia di noleggio:

• Affitto vuoto (abitazione principale): il deposito è limitato aun mese di affitto escluse le spese, ai sensi dell'articolo 22 della legge del 6 luglio 1989, modificata dalla legge MOLLE del 2009.
• Affitto ammobiliato (abitazione principale): dalla legge ALUR del 24 marzo 2014, il deposito è limitato aCanone di locazione due mensilità escluse spese(articolo 25-6 della legge del 1989).
• Affitto stagionale o mobilità: nessun tetto legale per l'affitto stagionale; per un contratto di locazione di mobilità non può essere richiesta alcuna cauzione (articoli 25-14).

La cauzione dovrà essere versata al momento della firma del contratto di locazione ed il suo importo dovrà essere espressamente indicato nel contratto. Attenzione: se il canone è pagabile anticipatamente per un periodo superiore a due mesi,potrebbe non essere richiesto alcun deposito cauzionaledell'inquilino.

Scadenze per la restituzione dopo l'inventario

La restituzione della cauzione è regolata da scadenze rigorose poiché la legge ALUR:

• 1 mese massimose l'inventario di uscita ècompiacentenell'inventario dei luoghi di ingresso;
• 2 mesi massimoSedannoo si notano violazioni.

Tali termini decorrono dalla consegna delle chiavi al locatore o al suo incaricato. In comproprietà il locatore può mantenere una disposizione20% massimodal deposito fino alla chiusura annuale dei conti di comproprietà, al fine di chiarire eventuali eventuali conguagli di oneri.

In caso di ritardata restituzione la cauzione viene aumentata del 0,5%.10% dell'affitto mensile escluse spese per ogni mese di ritardo nella partenza, sanzione automatica prevista dall'articolo 22 della legge del 1989.

Detrazioni consentite sul deposito

Il locatore può effettuare detrazioni solo dietro presentazione didocumenti giustificativi: preventivi, fatture, relazioni dell'ufficiale giudiziario o foto allegate all'inventario. Sono giustificabili in particolare:

• riparazioni di noleggio non effettuate (decreto n. 87-712 del 26 agosto 1987);
• affitti e spese non pagati;
• danni oltre il normale degrado;
• regolarizzazione degli addebiti.

Làfatiscente, intesa come normale usura legata al tempo, non potrà mai essere fatturata al conduttore. In base alla legge ALUR, locatore e conduttore possono concordare una griglia di degrado allegata al contratto di locazione per oggettivare le detrazioni.

Ricorso in caso di controversia

In caso di disaccordo l'affittuario dovrà preventivamente inviare amessa in mora mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. In assenza di un accordo amichevole, può pignorare ilcommissione di conciliazione dipartimentale(CDC), quindi in mancanza di ciògiudice del contenzioso di tuteladel tribunale giudiziario. L'azione è prescritta da3 annidalla data in cui il rimborso diventa esigibile (articolo 7-1 della legge del 1989).

Conclusione

Padroneggiare il regime del deposito cauzionale protegge il rapporto proprietario-inquilino. Una documentazione rigorosa (inventario dettagliato, foto, griglia di obsolescenza, prova del lavoro) rimane la migliore protezione contro le controversie e garantisce la restituzione in conformità con il quadro giuridico.