Υποχρεωτικό Διαγνωστικό Ακίνητης Περιουσίας: Πλήρης Λίστα 2026

Ο τεχνικός φάκελος ελέγχων δεν είναι μια διοικητική διατύπωση που συγκεντρώνεται την παραμονή της υπογραφής. Είναι ένα συμβατικό στοιχείο, η απουσία ή η λήξη ισχύος του οποίου στερεί τον πωλητή ή τον εκμισθωτή από τη ρήτρα απαλλαγής από κρυφά ελαττώματα και ανοίγει το δρόμο σε μείωση της τιμής ή σε ακύρωση. Η δυσκολία δεν έγκειται τόσο στον κατάλογο των ελέγχων όσο σε δύο πράγματα: να γνωρίζετε ποιοι εφαρμόζονται στο δικό σας ακίνητο, και να παρακολουθείτε διάρκειες ισχύος που κυμαίνονται από έξι μήνες έως αόριστη διάρκεια.

Τι πυροδοτεί την υποχρέωση

Κανένα ακίνητο δεν απαιτεί το σύνολο των ελέγχων. Τρεις παράμετροι καθορίζουν τον εφαρμοστέο κατάλογο:

• Η φύση της συναλλαγής. Μια πώληση και μια μίσθωση δεν απαιτούν τον ίδιο φάκελο. Ορισμένοι έλεγχοι είναι κοινοί, άλλοι αφορούν αποκλειστικά τη μία ή την άλλη περίπτωση.
• Η ηλικία του ακινήτου και των εγκαταστάσεών του. Το έτος κατασκευής καθορίζει τους ελέγχους αμιάντου και μολύβδου· η ηλικία των εγκαταστάσεων φυσικού αερίου και ηλεκτρισμού καθορίζει τους δικούς τους.
• Η τοποθεσία. Τερμίτες, μύκητας ξηρασίας, φυσικοί και τεχνολογικοί κίνδυνοι εξαρτώνται από νομαρχιακές αποφάσεις και τοπικές ζωνικές κατατάξεις.

Από αυτό προκύπτει ένας πρακτικός κανόνας: ο κατάλογος καταρτίζεται ξεχωριστά για κάθε ακίνητο, ποτέ με αντιγραφή του φακέλου ενός γειτονικού ακινήτου.

Οι έλεγχοι σε περίπτωση πώλησης

Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης. Ισχύει για δέκα χρόνια. Έχει γίνει το στοιχείο με τις βαρύτερες συνέπειες, διότι δεν περιορίζεται πλέον στην ενημέρωση: καθορίζει τη δυνατότητα εκμίσθωσης, και η κατάταξή του είναι δεσμευτική έναντι τρίτων από τη μεταρρύθμιση που του προσέδωσε δεσμευτική ισχύ.

Ο ενεργειακός έλεγχος. Προστίθεται στο πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης για πωλήσεις μεμονωμένων κατοικιών και κτιρίων ενιαίας ιδιοκτησίας που κατατάσσονται στις χαμηλότερες κατηγορίες. Το πεδίο εφαρμογής διευρύνεται σταδιακά: πρόκειται για σημείο που πρέπει να ελέγχεται για το τρέχον έτος, καθώς το χρονοδιάγραμμα έχει προσαρμοστεί επανειλημμένα.

Ο αμίαντος. Απαιτείται για ακίνητα με άδεια οικοδομής προγενέστερη του Ιουλίου 1997. Μια αρνητική διαπίστωση δεν χρειάζεται να επαναληφθεί· μια θετική διαπίστωση επιβάλλει περιοδική παρακολούθηση.

Η διαπίστωση κινδύνου έκθεσης σε μόλυβδο. Για κατοικίες που κατασκευάστηκαν πριν από το 1949. Η διάρκεια ισχύος της εξαρτάται από το αποτέλεσμα: αόριστη αν η διαπίστωση είναι αρνητική, μόλις ένα έτος αν αποκαλύψει παρουσία μολύβδου πάνω από το όριο.

Οι εγκαταστάσεις φυσικού αερίου και ηλεκτρισμού. Υποχρεωτικές μόλις η εγκατάσταση υπερβεί τα δεκαπέντε έτη. Διάρκεια ισχύος τριών ετών σε περίπτωση πώλησης.

Η κατάσταση κινδύνων. Φυσικών, μεταλλευτικών, τεχνολογικών, σεισμικών, ραδονίου. Η διάρκεια ισχύος του είναι μικρή — έξι μήνες — και είναι ο έλεγχος που λήγει πιο συχνά μεταξύ του προσυμφώνου και του οριστικού συμβολαίου.

Οι τερμίτες. Μόνο σε ζώνες που καθορίζονται με νομαρχιακή απόφαση, με διάρκεια ισχύος επίσης έξι μηνών.

Η μη συλλογική αποχέτευση. Όταν το ακίνητο δεν είναι συνδεδεμένο με το δημόσιο δίκτυο, με διάρκεια ισχύος τριών ετών.

Η καταμέτρηση εμβαδού. Η ιδιωτική επιφάνεια σε οριζόντια ιδιοκτησία υπόκειται στον νόμο Carrez. Η διάρκεια ισχύος της είναι αόριστη όσο δεν υπάρχουν εργασίες που τροποποιούν την επιφάνεια, αλλά σφάλμα μεγαλύτερο από ένα εικοστό γεννά δικαίωμα μείωσης της τιμής.

Οι έλεγχοι σε περίπτωση μίσθωσης

Ο φάκελος είναι πιο σύντομος, και οι διάρκειες ισχύος διαφέρουν — αυτή είναι η πιο συχνή πηγή σφάλματος για τους εκμισθωτές που επαναχρησιμοποιούν φάκελο πώλησης.

• Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, ισχύει για δέκα χρόνια.
• Η διαπίστωση μολύβδου, η διάρκεια ισχύος της οποίας σε μίσθωση είναι έξι χρόνια όταν είναι θετική, αόριστη αν είναι αρνητική.
• Οι καταστάσεις εγκαταστάσεων φυσικού αερίου και ηλεκτρισμού, ισχύουν έξι χρόνια σε μίσθωση έναντι τριών σε πώληση.
• Η κατάσταση κινδύνων, πάντα έξι μήνες.
• Η κατοικήσιμη επιφάνεια, κατά την έννοια του νόμου Boutin, διαφορετική από την επιφάνεια Carrez.

Το σύνολο επισυνάπτεται στη μισθωτική σύμβαση. Αυτή η επισύναψη δεν είναι συμβολική: είναι αυτή που καθιστά τον φάκελο αντιτάξιμο έναντι τρίτων, και η απουσία της μπορεί να προβληθεί ενώπιον δικαστηρίου. Η ηλεκτρονική υπογραφή μισθωτηρίου κατοικίας προσφέρει εδώ ένα συγκεκριμένο πλεονέκτημα, σφραγίζοντας τη σύμβαση και τα παραρτήματά της σε ένα ενιαίο χρονοσφραγισμένο σύνολο, για το οποίο μπορεί να αποδειχθεί ότι δεν έχει ανασυνταχθεί εκ των υστέρων.

Το σημείο καμπής: η ενεργειακή αξιοπρέπεια

Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης έχει αλλάξει χαρακτήρα. Δεν ενημερώνει πλέον απλώς τον αγοραστή ή τον μισθωτή: μια ανεπαρκής κατάταξη απαγορεύει απλά και μόνο την εκμίσθωση.

Η απαγόρευση εφαρμόζεται σταδιακά, ξεκινώντας από τις κατοικίες με τη μεγαλύτερη ενεργειακή κατανάλωση, και επεκτείνεται με τα χρόνια στις επόμενες κατηγορίες. Καθώς το χρονοδιάγραμμα έχει τροποποιηθεί επανειλημμένα, η μόνη αξιόπιστη μέθοδος συνίσταται στον έλεγχο του ισχύοντος κανόνα για το εξεταζόμενο έτος, αντί να βασίζεστε σε μια απομνημονευμένη προθεσμία.

Δύο πρακτικές συνέπειες για έναν εκμισθωτή. Πρώτον, ένα πιστοποιητικό κοντά στο όριο μιας κατηγορίας αξίζει επαναεξέταση πριν από κάθε δέσμευση, διότι ένα σημείο καμπής μεταβάλλει το καθεστώς του ακινήτου. Δεύτερον, ένα πιστοποιητικό που καταρτίστηκε με προηγούμενη μέθοδο υπολογισμού μπορεί να δώσει διαφορετική κατάταξη από ένα πιστοποιητικό που εκδίδεται εκ νέου σήμερα: η ημερομηνία σύνταξης μετράει όσο και το αποτέλεσμα. Το θέμα αυτό αναλύεται στο άρθρο μας για τα εφαρμοστέα πρότυπα στο πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.

Τι κινδυνεύετε σε περίπτωση ελλιπούς φακέλου

Η απουσία υποχρεωτικού ελέγχου δεν επιφέρει απλή χρηματική ποινή. Στερεί τον πωλητή από το ευεργέτημα της ρήτρας απαλλαγής από την εγγύηση κρυφών ελαττωμάτων για τη σχετική βλάβη. Συγκεκριμένα, ο αγοραστής που ανακαλύπτει εκ των υστέρων ελάττωμα που εμπίπτει σε λείποντα έλεγχο μπορεί να ζητήσει μείωση της τιμής, ή ακόμη και ακύρωση της πώλησης.

Ένας ληγμένος έλεγχος παράγει το ίδιο αποτέλεσμα με έναν λείποντα έλεγχο. Γι' αυτό τα στοιχεία με μικρή διάρκεια ισχύος — κατάσταση κινδύνων και τερμίτες, έξι μήνες — πρέπει να παρακολουθούνται μεταξύ της υπογραφής του προσυμφώνου πώλησης και εκείνης του οριστικού συμβολαίου, προθεσμία που συχνά υπερβαίνει αυτό το όριο.

Τέλος, ο έλεγχος πρέπει να διεξάγεται από πιστοποιημένο και ασφαλισμένο επαγγελματία. Ένας φάκελος που καταρτίζεται από μη πιστοποιημένο φορέα είναι ανίσχυρος έναντι τρίτων, ανεξάρτητα από την ποιότητα του περιεχομένου του.

Σενάρια χρήσης

Πώληση διαμερίσματος σε οριζόντια ιδιοκτησία προ του 1949. Ο φάκελος συγκεντρώνει την καταμέτρηση Carrez, τη διαπίστωση μολύβδου, τον αμίαντο, την κατάσταση κινδύνων και, ανάλογα με την ηλικία των εγκαταστάσεων, φυσικό αέριο και ηλεκτρισμό. Είναι η πιο ολοκληρωμένη περίπτωση.

Εκμίσθωση κατοικίας της δεκαετίας του 1980. Αμίαντος και μόλυβδος δεν εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής. Η προσοχή εστιάζεται στην ενεργειακή κατάταξη, που καθορίζει το δικαίωμα εκμίσθωσης, και στις εγκαταστάσεις εάν έχουν ηλικία πάνω από δεκαπέντε έτη.

Διαχείριση χαρτοφυλακίου μισθωμένων ακινήτων. Η παρακολούθηση γίνεται περισσότερο ζήτημα χρονοδιαγράμματος παρά μεμονωμένης συμμόρφωσης: κάθε ακίνητο έχει τις δικές του προθεσμίες. Τα σημεία αναφοράς για την οργάνωση αυτής της παρακολούθησης βρίσκονται στον οδηγό μας για τη διαχείριση μισθωμένων ακινήτων, και η ιχνηλασιμότητα της παράδοσης εγγράφων συνδέεται με εκείνη της έκθεσης κατάστασης ακινήτου.

Συχνές ερωτήσεις

Πόσο καιρό ισχύει ένας έλεγχος; Ποικίλλει από έξι μήνες — κατάσταση κινδύνων, τερμίτες — έως δέκα χρόνια για την ενεργειακή απόδοση, με αόριστη διάρκεια για αρνητική διαπίστωση αμιάντου ή μολύβδου. Η ίδια υπηρεσία μπορεί να έχει δύο διαφορετικές διάρκειες ανάλογα με το αν εξυπηρετεί πώληση ή μίσθωση.

Μπορεί ένας έλεγχος πώλησης να χρησιμεύσει για μίσθωση; Όχι πάντα. Οι διάρκειες ισχύος διαφέρουν, και η καταμέτρηση δεν είναι η ίδια — επιφάνεια Carrez σε οριζόντια ιδιοκτησία για την πώληση, κατοικήσιμη επιφάνεια κατά την έννοια του νόμου Boutin για τη μίσθωση.

Τι συμβαίνει αν λείπει έλεγχος από το συμβόλαιο; Ο πωλητής χάνει το ευεργέτημα της ρήτρας απαλλαγής από κρυφά ελαττώματα για τη σχετική βλάβη. Ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει μείωση της τιμής ή ακύρωση της πώλησης.

Ποιος μπορεί να διεξάγει αυτούς τους ελέγχους; Ένας πιστοποιημένος ελεγκτής από διαπιστευμένο φορέα, που διαθέτει ασφάλιση επαγγελματικής ευθύνης. Ένας φάκελος που καταρτίστηκε από μη πιστοποιημένο φορέα είναι ανίσχυρος έναντι τρίτων.

Μπορεί η ενεργειακή κατάταξη να εμποδίσει την εκμίσθωση; Ναι. Οι κατοικίες με τη μεγαλύτερη ενεργειακή κατανάλωση αποκλείονται προγρεσσιστικά από την εκμίσθωση, σταδιακά, με βάση διαδοχικές κατηγορίες. Καθώς το χρονοδιάγραμμα έχει αλλάξει επανειλημμένα, πρέπει να ελέγχεται για το τρέχον έτος.

Πρέπει να επαναληφθούν οι έλεγχοι μετά από εργασίες; Οι εργασίες που επηρεάζουν την επιφάνεια ακυρώνουν την καταμέτρηση. Εκείνες που αφορούν τη μόνωση ή τη θέρμανση δικαιολογούν νέο πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, το οποίο μπορεί να μεταβάλει την κατηγορία του ακινήτου — προς τη μία ή την άλλη κατεύθυνση.

Τι πρέπει να θυμάστε

Ο κατάλογος των υποχρεωτικών ελέγχων καταρτίζεται ξεχωριστά για κάθε ακίνητο, με βάση τρεις παραμέτρους: τη φύση της συναλλαγής, την ηλικία του κτιρίου και των εγκαταστάσεων, και την τοποθεσία. Κανένας τυποποιημένος κατάλογος δεν απαλλάσσει από αυτόν τον έλεγχο.

Ο πραγματικός λειτουργικός κίνδυνος δεν είναι η παράλειψη ενός ελέγχου, η οποία γίνεται αντιληπτή, αλλά η λήξη ισχύος ενός στοιχείου με μικρή διάρκεια μεταξύ του προσυμφώνου και του οριστικού συμβολαίου. Και ο πραγματικός στρατηγικός κίνδυνος έγκειται στην ενεργειακή κατάταξη, που έχει γίνει προϋπόθεση εκμετάλλευσης του ακινήτου και όχι απλή πληροφορία. Αυτά τα δύο σημεία αξίζει να παρακολουθούνται ανάλογα με τις προθεσμίες, όχι τη στιγμή της υπογραφής.