Συμβιβασμός πώλησης ακινήτου & ηλεκτρονική υπογραφή

Η ψηφιοποίηση του κλάδου των ακινήτων έχει επιταχυνθεί σημαντικά από το 2020. Σήμερα, περισσότερο από 60% των επαγγελματιών ακινήτων στη Γαλλία χρησιμοποιούν ηλεκτρονική υπογραφή για τα προσχέδιά τους, σύμφωνα με εκτιμήσεις της Εθνικής Ομοσπονδίας Ακινήτων (FNAIM). Παρ' όλα αυτά, πολλές ερωτήσεις παραμένουν ανοιχτές: Ένας συμβιβασμός ή μια υπόσχεση πώλησης που υπογράφηκε ηλεκτρονικά έχει την ίδια νομική αξία με ένα έγγραφο χαρτιού; Ποιο επίπεδο υπογραφής πρέπει να απαιτηθεί; Ποιος είναι ο ρόλος του συμβολαιογράφου στη διαδικασία; Αυτό το άρθρο παρέχει σαφείς και ειδικές απαντήσεις, δημιουργημένες στη θετική γαλλική νομολογία και το ευρωπαϊκό κανονισμό eIDAS.

Τι λέει η νομολογία για την ηλεκτρονική υπογραφή συμβιβασμού πώλησης

Η νομική αξία του ηλεκτρονικού εγγράφου στη γαλλική νομολογία

Από το νόμο της 13ης Μαρτίου 2000, κωδικοποιημένο στα άρθρα 1366 και 1367 του Αστικού Κώδικα, το ηλεκτρονικό έγγραφο αναγνωρίζεται ως ισοδύναμο με το έγγραφο χαρτιού, υπό δύο σωρευτικές προϋποθέσεις: την αξιόπιστη ταυτοποίηση του προσώπου από το οποίο προέρχεται και τη διασφάλιση της ακεραιότητας του εγγράφου. Ο συμβιβασμός πώλησης ακινήτου, που αποτελεί στη γαλλική νομολογία ένα αμφότερον υποχρεωτικό προσχέδιο που δεσμεύει αμετάκλητα τα δύο μέρη με την επιφύλαξη αναστολών προϋποθέσεων, μπορεί επομένως τέλεια να συναφθεί σε ηλεκτρονική μορφή.

Ωστόσο, η φύση αυτής της πράξης επιβάλλει ιδιαίτερες προφυλάξεις. Ο συμβιβασμός πώλησης δεν είναι απλώς ένας απλός εντολέας παραγγελίας: μπορεί να δεσμεύσει ποσά εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ και πρέπει να ικανοποιεί αυστηρές υποχρεώσεις προσυμβατικής πληροφόρησης (νόμος Alur, νόμος Macron, υποχρεωτικές διαγνώσεις ακινήτων). Η ρευστότητα της χρησιμοποιούμενης υπογραφής καθορίζει άμεσα την αποδεικτική της αξία σε περίπτωση διαφοράς.

Τα τρία επίπεδα υπογραφής eIDAS που εφαρμόζονται στα ακίνητα

Ο κανονισμός eIDAS αριθ. 910/2014 διακρίνει τρία επίπεδα ηλεκτρονικής υπογραφής, των οποίων η συνάφεια ποικίλλει ανάλογα με το είδος της πράξης ακινήτου:

Η απλή ηλεκτρονική υπογραφή (AEY): επαρκής για έγγραφα πληροφοριών ή εντολές έρευνας μικρής αξίας, είναι γενικά ανεπαρκής για συμβιβασμό πώλησης λόγω του υψηλού κινδύνου αμφισβητησης.

Η προηγμένη ηλεκτρονική υπογραφή (PEY): είναι το επίπεδο που συνιστάται από την επαγγελματική πρακτική για συμβιβασμούς πώλησης ως ιδιωτικά έγγραφα. Στηρίζεται σε ισχυρή αυθεντικοποίηση του υπογράφοντος (συνήθως μέσω κωδικού OTP που αποστέλλεται στο κινητό τηλέφωνο και επαλήθευσης ταυτότητας εγγράφου). Επιτρέπει την ταυτοποίηση του υπογράφοντος με μοναδικό τρόπο, την ανίχνευση οποιασδήποτε τροποποίησης του εγγράφου μετά την υπογραφή και την ενεργοποίηση της ευθύνης του υπογράφοντος.

Η ποιοτική ηλεκτρονική υπογραφή (ΠEY): υποχρεωτική για συμβολαιογραφικές πράξεις, στηρίζεται σε ποιοτικό πιστοποιητικό που εκδίδεται από έναν πάροχο υπηρεσιών εμπιστοσύνης (Trust Service Provider, TSP) που εμφανίζεται στη λίστα εμπιστοσύνης της ΕΕ (EU Trusted List). Για ηλεκτρονικές συμβολαιογραφικές πράξεις (HEY), ο συμβολαιογράφος διαθέτει από το 2008 μια ειδική συσκευή δημιουργίας ποιοτικής υπογραφής, που διοικείται από το Ανώτατο Συμβούλιο Συμβολαιογράφων (ASS) μέσω του υποδομής REAL (Ηλεκτρονικό Δίκτυο Αρχών και Συμβολαιογράφων).

Συμβιβασμός ως ιδιωτικό έγγραφο έναντι συμβολαιογραφικής πράξης: δύο διακριτά καθεστώτα

Είναι ζωτικής σημασίας να διακρίνονται δύο νομικά διαφορετικές καταστάσεις:

Ο συμβιβασμός πώλησης ως ιδιωτικό έγγραφο, που συντάσσεται και υπογράφεται απευθείας μεταξύ ιδιωτών ή μέσω ενός επαγγελματία ακινήτων (κτηματομεσίτης, συμβολαιογράφος απλώς σε συμβουλευτική βάση), μπορεί να υπογραφεί με μια προηγμένη ηλεκτρονική υπογραφή. Κανένας νόμος δεν επιβάλλει εδώ την ποιοτική υπογραφή για συνηθισμένα ακίνητα (εξαιρουμένης της πώλησης σε μελλοντικό ολοκληρωμένο κατάσταση – ΠΌΜΟ – ή ορισμένα ακίνητα υποκείμενα σε ειδικά καθεστώτα).

Η μονομερής υπόσχεση πώλησης (ή υπόσχεση αγοράς), όταν είναι εγγεγραμμένη στις φορολογικές αρχές εντός δέκα ημερών (άρθρο 1589-2 του Αστικού Κώδικα, με κίνδυνο ακυρότητας για ορισμένες υποσχέσεις), απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή: η εγγραφή μπορεί να πραγματοποιηθεί με ηλεκτρονικό τρόπο, αλλά η αυθεντικότητα της υπογραφής πρέπει να είναι αναμφισβήτητη.

Η συμβολαιογραφική πράξη πώλησης (τελική πράξη που υπογράφηκε στο γραφείο του συμβολαιογράφου), απαιτεί υποχρεωτικά την ποιοτική ηλεκτρονική υπογραφή του συμβολαιογράφου, σύμφωνα με το διάταγμα αριθ. 2005-973 της 10ης Αυγούστου 2005 και τα επακόλουθα κείμενα που σχετίζονται με την ηλεκτρονική συμβολαιογραφική πράξη.

Ο κεντρικός ρόλος του συμβολαιογράφου στην ηλεκτρονική υπογραφή ακινήτων

Η ηλεκτρονική συμβολαιογραφική πράξη (HEY): μια σιωπηλή επανάσταση

Από το 2008, οι γαλλικοί συμβολαιογράφοι μπορούν να συντάσσουν πράξεις πλήρως ψηφιοποιημένες. Το 2025, περισσότερο από 95% των πράξεων πώλησης ακινήτων στους συμβολαιογράφους συντάσσονται σε ηλεκτρονική μορφή σύμφωνα με δεδομένα του ASS. Η ηλεκτρονική συμβολαιογραφική πράξη (HEY) παρουσιάζει σημαντικά πλεονεκτήματα: ενισχυμένη αποδεικτική δύναμη, αντιπροσωπευτικότητα προς τρίτους, ασφαλή διατήρηση στο σύστημα MINUTIER CENTRAL (κεντρική ψηφιακή αρχειοθήκη).

Ο συμβολαιογράφος τοποθετεί την ποιοτική ηλεκτρονική υπογραφή του χρησιμοποιώντας ένα προσωπικό κρυπτογραφημένο μπαστούνι USB και έναν κωδικό PIN. Αυτή η υπογραφή στηρίζεται σε ποιοτικό πιστοποιητικό που εκδίδεται από το συμβολαιογραφικό επιμελητήριο, σύμφωνο με τις απαιτήσεις του προτύπου ETSI EN 319 132 για υπογραφές XAdES, ή CAdES/PAdES ανάλογα με τη μορφή του εγγράφου.

Η σύγκριση σε απόσταση: η τηλευπογραφία συμβολαιογράφου

Ο νόμος ELAN της 23ης Νοεμβρίου 2018 (άρθρο 20) και το διάταγμα αριθ. 2020-395 της 3ης Απριλίου 2020 νομιμοποίησαν στη Γαλλία την σύγκριση σε απόσταση ενώπιον συμβολαιογράφου, ονομάζεται επίσης «συμβολαιογραφική πράξη σε απόσταση» ή «τηλευπογραφία». Αυτή η διαδικασία επιτρέπει στον αγοραστή ή/και τον πωλητή να υπογράψει την συμβολαιογραφική πράξη χωρίς να μεταβεί φυσικά στο γραφείο του συμβολαιογράφου, μέσω μιας ασφαλής πλατφόρμας βιντεοσυνδιάσκεψης που ομολογείται από το ASS.

Συγκεκριμένα: ο συμβολαιογράφος είναι παρών στο γραφείο, ο ή οι πελάτες συμμετέχουν εξ αποστάσεως μέσω βίντεο. Η επαλήθευση ταυτότητας πραγματοποιείται σε πραγματικό χρόνο και οι υπογραφές τοποθετούνται ηλεκτρονικά μέσω μιας ασφαλούς διαδρομής. Αυτή η πρόοδος έχει ρευστοποιήσει σημαντικά τις συναλλαγές, ιδιαίτερα για τους αγοραστές που διαμένουν στο εξωτερικό ή σε απομακρυσμένες περιοχές.

Η υπογραφή του συμβιβασμού στο γραφείο του κτηματομεσίτη ή διαδικτυακά

Στην τρέχουσα πρακτική, ο συμβιβασμός πώλησης υπογράφεται συχνά στο γραφείο του κτηματομεσίτη ή διαδικτυακά, έξω από κάθε συμβολαιογραφικό πλαίσιο. Σε αυτήν την περίπτωση, οι πλατφόρμες υπογραφής ηλεκτρονική SaaS όπως Certyneo για τα ακίνητα παίζουν έναν αποφασιστικό ρόλο: πρέπει να εγγυηθούν:

• Μια επαλήθευση ταυτότητας σύμφωνη με το eIDAS (επαλήθευση εγγράφου + ζωντανότητα προσώπου για τα προηγμένα επίπεδα)
• Ένα ποιοτικό χρονόσημο του υπογεγραμμένου εγγράφου
• Ένα πλήρες ίχνος ελέγχου (καταγραφές, διευθύνσεις IP, αποτυπώματα εγγράφων)
• Την ασφαλή διατήρηση των αποδείξεων υπογραφής

Ο ολοκληρωμένος οδηγός ηλεκτρονικής υπογραφής παρουσιάζει λεπτομερώς τα κριτήρια που πρέπει να επαληθεύσετε κατά την επιλογή της λύσης σας.

Πρακτική διαδικασία: υπογραφή συμβιβασμού πώλησης διαδικτυακά βήμα προς βήμα

Προετοιμασία του ντοσιέ εγγράφων

Πριν από οποιαδήποτε υπογραφή, ο πωλητής πρέπει να συνθέσει το ντοσιέ τεχνικής διάγνωσης (DTD) που περιλαμβάνει ιδιαίτερα: τη διάγνωση ενεργειακής απόδοσης (DEA), την αναφορά κινδύνου έκθεσης σε μόλυβδο (AKΕM) εάν το ακίνητο είναι προ-1949, την κατάσταση της εσωτερικής ηλεκτρολογικής και αερίου εγκατάστασης εάν είναι παλαιότερες από 15 χρόνια, την κατάσταση των κινδύνων και ρύπανσης (KP), και τη διάγνωση αμιάντου για άδειες κατασκευής που είναι προ-Ιουλίου 1997.

Αυτά τα έγγραφα πρέπει να προσαρτηθούν στο συμβιβασμό και να ενσωματωθούν στο περιβάλλον εγγράφων που υποβάλλεται σε ηλεκτρονική υπογραφή. Μια επαγγελματική πλατφόρμα πρέπει να επιτρέπει την υπογραφή πολυσέλιδων εγγράφων με παραρτήματα και να δημιουργεί ένα μόνο αποδεικτικό αρχείο που περιλαμβάνει ολόκληρο το ντοσιέ.

Η διαδρομή ηλεκτρονικής υπογραφής

Μια διαδρομή προηγμένης ηλεκτρονικής υπογραφής για συμβιβασμό πώλησης ακολουθεί συνήθως αυτά τα βήματα:

1. Λήψη και προετοιμασία: ο επαγγελματίας εισάγει το συμβιβασμό και τα παραρτήματά του στην πλατφόρμα, τοποθετεί τις ζώνες υπογραφής και αρχικών σε κάθε σελίδα.
2. Πρόσκληση υπογράφοντων: ο αγοραστής(ές) και ο πωλητής(ές) λαμβάνουν έναν ασφαλή σύνδεσμο μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου.
3. Επαλήθευση ταυτότητας: ανάλογα με το επίπεδο υπογραφής, ο υπογράφων φορτώνει μια ταυτοποιητική ταυτότητα και πραγματοποιεί ένα selfie ή δυναμική αναγνώριση προσώπου.
4. Ανάγνωση και παρακολούθηση: ο υπογράφων περιηγείται στο έγγραφο, τοποθετεί τα αρχικά του σε κάθε σελίδα (ή δέχεται την αυτόματη κύλιση).
5. Κωδικός OTP: ένας κωδικός εφάπαξ χρήσης αποστέλλεται μέσω SMS στον επαληθευμένο αριθμό κινητού του υπογράφοντος.
6. Τοποθέτηση της υπογραφής: η υπογραφή δεσμεύεται κρυπτογραφικά με το έγγραφο, χρονοσημαίνεται και καταγράφεται με το ίχνος ελέγχου.
7. Αρχειοθέτηση: όλα τα μέρη λαμβάνουν ένα αντίγραφο του υπογραφμένου συμβιβασμού σε PDF/A με την αναφορά απόδειξης.

Περίοδος ανάκλησης και ηλεκτρονική υπογραφή

Ο νόμος SRU (άρθρο L. 271-1 του Κώδικα Κατασκευής και Κατοικίας) χορηγεί στον μη-επαγγελματία αγοραστή ένα περιθώριο ανάκλησης 10 ημερολογιακών ημερών από την ειδοποίηση του προσχεδίου. Στο πλαίσιο ηλεκτρονικής υπογραφής, αυτή η ειδοποίηση μπορεί να πραγματοποιηθεί με ψηφιακό τρόπο (συστημένη ηλεκτρονική επιστολή ή ασφαλής αποστολή με ιχνηλασιμότητα), υπό την προϋπόθεση ότι η απόδειξη λήψης είναι αποδεικτική και χρονοσημαίνεται. Η πλατφόρμα υπογραφής πρέπει επομένως να ενσωματώνει ένα χαρακτηριστικό αποστολής συστημένης ηλεκτρονικής αλληλογραφίας που συμμορφώνεται με το πρότυπο ETSI EN 319 532.

Σημειώστε ότι το περιθώριο ξεκινά από την επόμενη ημέρα της πρώτης παρουσίασης της συστημένης επιστολής, και όχι της υπογραφής της. Η επιλογή μιας ενσωματωμένης λύσης που διαχειρίζεται ταυτόχρονα υπογραφή και ειδοποίηση συστημένης ηλεκτρονικής αλληλογραφίας απλοποιεί σημαντικά αυτό το κρίσιμο στάδιο.

Επιλογή της σωστής λύσης ηλεκτρονικής υπογραφής για τα ακίνητα

Κριτήρια επιλογής πλατφόρμας

Αντιμέτωποι με την πληθώρα προσφορών στην αγορά (DocuSign, Yousign, Universign, Certyneo και άλλοι), οι επαγγελματίες ακινήτων πρέπει να αξιολογούν τις πλατφόρμες με ακριβή κριτήρια:

Συμμόρφωση κανονιστική: η πλατφόρμα πρέπει να είναι πιστοποιημένη από έναν αναγνωρισμένο οργανισμό (ANSSI, BSI, LSTI…) και να εμφανίζεται ή να στηρίζεται σε TSP που εμφανίζεται στη EU Trusted List. Επαληθεύστε τις πιστοποιήσεις ISO 27001, eIDAS προηγμένο ή/και ποιοτικό επίπεδο ανάλογα με τις ανάγκες σας.

Εμπειρία χρήστη: στο χώρο των ακινήτων, οι υπογράφοντες είναι συχνά ιδιώτες που δεν είναι εξοικειωμένοι με την ηλεκτρονική υπογραφή. Η διαδρομή πρέπει να είναι διαισθητική, διαθέσιμη στο κινητό και συνοδευόμενη από ενδοπαίδευση κατα-κείμενη.

Επαγγελματικές ενσωματώσεις: ιδανικά, η λύση ενσωματώνεται με το λογισμικό διαχείρισης ακινήτων σας (Périclès, Immofacile, iadmin, Apimo…) μέσω REST API ή εγγενών συνδέσμων.

Αρχειοθέτηση αποδεικτική: πέρα από την υπογραφή, η ασφαλή διατήρηση των υπογραφμένων εγγράφων κατά τη διάρκεια των νομιμων χρόνων (30 χρόνια για μια πράξη πώλησης) είναι ένα σημαντικό θέμα. Ορισμένες πλατφόρμες προσφέρουν ένα ενσωματωμένο ψηφιακό θησαυρό συμμορφο με το πρότυπο NF Z 42-020.

Υποστήριξη και SLA: για συναλλαγές με υψηλά ποσοστά, η διαθεσιμότητα υποστήριξης (ιδανικά 7 ημέρες/7) και ένα SLA διαθεσιμότητας άνω του 99,9% είναι προαπαιτούμενα.

Για να συγκρίνετε αντικειμενικά τις λύσεις της αγοράς, συμβουλευθείτε τη σύγκρισή μας των λύσεων ηλεκτρονικής υπογραφής.

Το ROI της ηλεκτρονικής υπογραφής σε ένα γραφείο ακινήτων

Η υιοθέτηση ηλεκτρονικής υπογραφής δημιουργεί μετρήσιμα κέρδη για τους επαγγελματίες ακινήτων:

• Μείωση της περιόδου υπογραφής: ένας κλασικός συμβιβασμός απαιτεί κατά μέσο όρο 5 έως 10 ημέρες συντονισμού για τη συνάντηση των μερών· η ηλεκτρονική υπογραφή μειώνει αυτήν