Procură pentru vânzarea unui bun imobiliar: ghid 2026

Vânzarea unui bun imobiliar presupune semnarea actului de vânzare la notar. Atunci când proprietarul nu se poate sau nu dorește să se deplaseze — expatriere, boală, constrângeri profesionale — procura pentru vânzarea unui bun imobiliar îi permite să încredințeze semnarea unui mandatar de încredere. Contrar unei idei larg răspândite, articolul 1985 din Codul civil francez nu impune forma notarială: o procură sub semnătură privată este valabilă pentru o vânzare obișnuită. Acest articol detaliază formele posibile, ce poate solicita notarul în practică, mențiunile indispensabile, procura notarială la distanță și instrumentele digitale utile în jurul tranzacției.

Procură notarială sau sub semnătură privată: ce spune de fapt articolul 1985

Potrivit articolului 1985 din Codul civil francez, mandatul poate fi dat printr-un act autentic, printr-un act sub semnătură privată — chiar printr-o simplă scrisoare — sau verbal. Textul nu impune nicio cerință de formă legată de actul pe care mandatarul îl va semna ulterior. Vânzarea unui imobil se formează prin acordul părților asupra bunului și a prețului (articolul 1583 din Codul civil francez); ea este întocmită în formă autentică deoarece orice act supus publicității funciare trebuie să fie astfel (articolul 4 din decretul nr. 55-22 din 4 ianuarie 1955). Această cerință vizează actul de vânzare, nu împuternicirea acordată mandatarului.

Consecință: pentru o vânzare imobiliară obișnuită, o procură sub semnătură privată este suficientă. În practică, notarul însărcinat cu vânzarea pregătește el însuși proiectul de procură și solicită adesea ca semnătura mandantului să fie legalizată (la primărie sau la consulat) pentru a se asigura de identitatea sa. Anumite birouri notariale preferă o procură autentică pentru dosarele sensibile: este o cerință de prudență, care trebuie anticipată, nu o condiție de valabilitate impusă de lege.

Când procura trebuie să fie notarială

Forma autentică devine obligatorie atunci când actul pe care îl va semna mandatarul trebuie el însuși să fie autentic pentru a fi valabil. Este cazul mai ales pentru:

• Vânzarea în stare viitoare de finalizare (VEFA) și vânzarea unui imobil de renovat, al căror contract trebuie încheiat printr-un act autentic.
• Constituirea unei ipoteci convenționale, adesea prevăzută în actul de achiziție finanțat printr-un credit.
• Donația și acceptarea sa, supuse formei notariale (articolele 931 și 933 din Codul civil francez).

Pentru vânzarea unei locuințe vechi de către un particular, niciuna dintre aceste reguli nu se aplică: alegerea formei ține de organizarea dosarului și de cerințele biroului notarial.

Din străinătate: consulat, notar local sau procură la distanță

Atunci când mandantul locuiește în afara Franței, mai multe căi sunt posibile:

• Procura consulară: consulatele Franței exercită funcții notariale în favoarea cetățenilor francezi și pot primi o procură sau pot legaliza semnătura unei procuri sub semnătură privată. Actul emană astfel de la o autoritate franceză și nu trebuie apostilat.
• Procura întocmită de un notar local din țara de reședință, apostilată conform Convenției de la Haga din 5 octombrie 1961 sau legalizată conform legislației țării respective, și însoțită, dacă este necesar, de o traducere autorizată.
• Procura notarială la distanță (articolul 20-1 din decretul nr. 71-941), care îi permite mandantului să semneze de acasă: aceasta este detaliată mai jos.

În toate cazurile, notarul însărcinat cu vânzarea trebuie să dispună de procură, în original sau în forma pe care a acceptat-o, înainte de întâlnirea de semnare.

Conținutul unei procuri imobiliare valide

O procură pentru vânzare trebuie să fie expresă: articolul 1988 din Codul civil francez precizează că mandatul formulat în termeni generali acoperă doar actele de administrare și că este necesar un mandat expres pentru a înstrăina. O procură generală „pentru a-mi gestiona afacerile” nu permite deci vânzarea unui imobil.

Mențiuni esențiale

Procura, indiferent de forma sa, trebuie să menționeze cel puțin:

• identitatea completă a mandantului (nume, prenume, data și locul nașterii, adresa, situația matrimonială).
• identitatea completă a mandatarului.
• desemnarea precisă a bunului: adresa, natura, referințele cadastrale, loturile de coproprietate, dacă este cazul.
• prețul minim acceptat și condițiile vânzării (condiții suspensive, modalități de plată).
• prerogativele accesorii: semnarea antecontractului, încasarea prețului, eliberarea de chitanțe, îndeplinirea formalităților necesare.
• Dacă este cazul, o durată de valabilitate, pe care legea nu o impune, dar care limitează angajamentul mandantului.

Restricții și depășire de mandat

Mandantul poate limita puterile mandatarului: preț minim, termen, alegerea cumpărătorului. Actul realizat dincolo de aceste puteri nu este opozabil mandantului, cu excepția cazului în care cumpărătorul a crezut cu bună-credință în realitatea puterilor mandatarului, mai ales din cauza comportamentului mandantului; mandantul poate de asemenea ratifica actul ulterior (articolul 1156 din Codul civil francez).

Procedură practică: de la redactare la semnare

Procura se pregătește în același timp cu vânzarea: este adesea documentul care întârzie întâlnirea de semnare atunci când este solicitat prea târziu.

Etapa 1: obținerea proiectului de procură

Notarul însărcinat cu vânzarea trimite vânzătorului un proiect de procură adaptat dosarului. Acesta verifică în paralel capacitatea vânzătorului (absența tutelei sau curatelei) și situația bunului (indiviziune, dezmembrare, regim matrimonial).

Etapa 2: semnarea procurii

În funcție de forma aleasă, mandantul semnează procura sub semnătură privată și își legalizează semnătura, o semnează la consulat, în fața unui notar, sau la distanță prin procedura articolului 20-1 din decretul nr. 71-941. Apoi o transmite notarului, în original atunci când acesta o solicită.

Etapa 3: controlul efectuat de notar

Înainte de semnarea actului de vânzare, notarul verifică regularitatea procurii, întinderea acesteia (acoperă corect acest bun, la acest preț?) și valabilitatea sa în timp. În caz de îndoială, solicită o confirmare sau o nouă procură.

Etapa 4: semnarea actului de vânzare

Mandatarul se prezintă la biroul notarial cu un act de identitate și semnează actul autentic în numele vânzătorului, în limitele puterilor sale. Procura este anexată actului.

Pentru actele pregătitoare — antecontract, promisiune unilaterală de vânzare — semnătura electronică în domeniul imobiliar poate fi utilizată, cu un serviciu conform regulamentului eIDAS. Certyneo oferă o semnătură electronică avansată pentru aceste acte sub semnătură privată premergătoare vânzării.

Cazuri particulare: indiviziune, SCI și dezmembrare

Procura capătă o dimensiune suplimentară atunci când bunul are mai mulți proprietari sau aparține unei structuri patrimoniale.

Vânzarea unui bun în indiviziune

Vânzarea unui bun aflat în indiviziune necesită, în principiu, consimțământul tuturor coindivizarilor (articolul 815-3 din Codul civil francez). Cel care nu poate fi prezent dă o procură, în forma acceptată de notar. În lipsa acordului, coindivizarii care dețin cel puțin două treimi din drepturi pot solicita instanței autorizarea de a vinde (articolul 815-5-1). Pentru gestionarea mandatelor de reprezentare între coindivizarii aflați la distanță, soluțiile digitale securizate facilitează circulația documentelor.

Vânzarea printr-o SCI

Atunci când bunul aparține unei societăți civile imobiliare, administratorul reprezintă societatea, în limitele fixate prin statut. Dacă statutul impune o decizie a asociaților, o adunare trebuie să autorizeze în prealabil vânzarea, iar procesul-verbal este anexat actului. Dacă administratorul deleagă semnarea, procura sa se sprijină pe aceste puteri. Semnătura electronică pentru cabinetele juridice oferă aici o trasabilitate utilă pentru procesele-verbale de adunare și mandatele de reprezentare.

Vânzarea unui bun în uzufruct și nudă proprietate

Cesiunea proprietății depline a unui bun dezmembrat necesită acordul uzufructuarului și al nudului proprietar; fiecare poate acorda separat o procură. Repartizarea prețului între uzufruct și nudă proprietate se convine între ei, adesea pe baza baremului fiscal prevăzut la articolul 669 din Codul general al impozitelor francez.

Procura notarială la distanță și instrumentele digitale

Dacă actul de vânzare rămâne un act autentic semnat în fața notarului, mai multe documente conexe pot fi semnate electronic.

Promisiunea și antecontractul de vânzare

Promisiunea unilaterală de vânzare și antecontractul sunt acte sub semnătură privată: acestea pot fi semnate electronic, înscrisul electronic având aceeași forță probantă ca înscrisul pe hârtie atâta timp cât autorul său este identificat, iar integritatea sa este garantată (articolele 1366 și 1367 din Codul civil francez). Nivelul de semnătură se alege în funcție de miză; ghidul complet al semnăturii electronice detaliază nivelurile simplu, avansat și calificat.

Mandatele agențiilor imobiliare

Mandatul de vânzare încredințat unui agent imobiliar (legea Hoguet din 2 ianuarie 1970) trebuie să fie scris; el poate fi semnat electronic. Pentru a alege un instrument, comparativul soluțiilor de semnătură electronică realizat de Certyneo prezintă ofertele disponibile pe piața franceză.

Procura notarială la distanță

Începând cu decretul nr. 2020-1422 din 20 noiembrie 2020, un notar poate întocmi o procură pe suport electronic fără ca mandantul să fie prezent (articolul 20-1 din decretul nr. 71-941): mandantul comunică cu notarul prin videoconferință, apoi semnează cu o semnătură electronică calificată. Începând cu 1 octombrie 2025 (decretul nr. 2025-538 din 13 iunie 2025), identificarea sa trece obligatoriu prin dispozitivul Consiliului superior al notariatului francez, operat împreună cu Docaposte. Doar procura poate fi întocmită astfel: actul de vânzare, la rândul său, se semnează în fața notarului, vânzătorul putând compărea în fața unui al doilea notar conectat prin videoconferință (articolul 20 din același decret). Pentru a estima câștigurile aduse de dematerializare, calculatorul ROI al semnăturii electronice realizat de Certyneo oferă o estimare personalizată.

Revocarea și încetarea mandatului

Mandantul poate revoca procura în orice moment, atât timp cât mandatarul nu a semnat (articolul 2004 din Codul civil francez). Revocarea notificată numai mandatarului nu este opozabilă terților care nu au cunoștință de ea (articolul 2005): trebuie deci informat și notarul însărcinat cu vânzarea. Mandatul încetează, de asemenea, prin deces, punere sub tutelă sau insolvabilitate a mandantului sau a mandatarului (articolul 2003).

Cadrul legal aplicabil procurii imobiliare

Procura pentru vânzarea unui bun imobiliar ține de dreptul mandatului, de dreptul notarial și, pentru actele conexe, de dreptul semnăturii electronice.

Codul civil francez

• Articolul 1984: definește mandatul, prin care mandantul acordă mandatarului puterea de a face ceva în numele său.
• Articolul 1985: mandatul poate fi dat printr-un act autentic, printr-un înscris sub semnătură privată, chiar printr-o scrisoare, sau verbal. Acesta nu impune forma notarială pentru o vânzare imobiliară.
• Articolele 1987 și 1988: disting mandatul special de mandatul general și impun un mandat expres pentru a înstrăina sau ipoteca.
• Articolul 1156: reglementează situația actului realizat de un reprezentant fără puteri sau care depășește puterile sale.
• Articolele 2003 – 2010: încetarea mandatului (revocare, renunțare, deces, punere sub tutelă) și efectele față de terți.
• Articolele 815-3 și 815-5-1: consimțământul coindivizarilor și autorizarea judiciară de vânzare.

Drept notarial și publicitate funciară

• Decretul nr. 55-22 din 4 ianuarie 1955, articolul 4: orice act supus publicității funciare trebuie întocmit în formă autentică — această regulă este cea care impune trecerea prin notar pentru actul de vânzare.
• Decretul nr. 71-941 din 26 noiembrie 1971: acte întocmite de notari, inclusiv pe suport electronic (articolele 16-20-1).
• Decretul nr. 2020-1422 din 20 noiembrie 2020 și decretul nr. 2025-538 din 13 iunie 2025: procura notarială la distanță și identificarea prin dispozitivul Consiliului superior al notariatului francez.

Semnătura electronică

• Regulamentul eIDAS nr. 910/2014: trei niveluri de semnătură electronică (simplă, avansată, calificată); semnătura calificată are un efect juridic echivalent celui al unei semnături olografe (articolul 25).
• Articolele 1366 și 1367 din Codul civil francez: înscrisul electronic are aceeași forță probantă ca înscrisul pe hârtie; semnătura identifică autorul și exprimă consimțământul acestuia, iar fiabilitatea sa este prezumată pentru o semnătură calificată.

Riscuri juridice

O procură insuficientă — puteri prea generale, bun descris greșit, preț minim nerespectat — expune actul riscului de inopozabilitate față de vânzător, cu excepția ratificării, și unor litigii cu cumpărătorul. Notarul care instrumentează pe baza unei procuri neregulamentare își angajează răspunderea civilă profesională. În caz de fraudă, înșelăciunea se pedepsește cu cinci ani de închisoare și 375.000 € amendă (articolul 313-1 din Codul penal francez), iar falsul și uzul de fals cu trei ani și 45.000 € (articolul 441-1): aceasta este rațiunea de a fi a legalizării semnăturii și a verificărilor de identitate impuse de notari.

Scenarii de utilizare: procura imobiliară în practică

Scenariul 1: un proprietar expatriat își vinde apartamentul

Un proprietar stabilit de trei ani în Asia de Sud-Est vinde un apartament de două camere în Franța și nu se poate întoarce pentru semnare. Notarul îi trimite un proiect de procură desemnându-l pe fratele său ca mandatar, cu un preț minim stabilit. Proprietarul o semnează la Consulatul General al Franței, care îi legalizează semnătura, apoi o trimite în original notarului. Dosarul este pregătit în aproximativ trei săptămâni, fără deplasare: economia de deplasare și cazare se ridică la mii de euro.

Scenariul 2: vânzarea unui bun în indiviziune între moștenitori din trei țări

Patru moștenitori dețin în indiviziune o casă primită prin moștenire; doi locuiesc în Franța, unul în Belgia și unul în Canada. Cei doi moștenitori stabiliți în străinătate își semnează fiecare procura la consulatul Franței, la Bruxelles și la Montreal, care le legalizează semnătura. Moștenitorii care locuiesc în Franța semnează personal, iar unul dintre ei îl reprezintă pe moștenitorul din Belgia. Vânzarea se semnează într-o singură întâlnire, acolo unde coordonarea deplasărilor ar fi putut-o întârzia cu mai multe luni.

Scenariul 3: o SCI de familie cedează un spațiu comercial

O SCI decide, în cadrul adunării, să vândă un spațiu comercial de 180 m². Administratorul, spitalizat la data prevăzută, deleagă semnarea unui asociat printr-o procură specială: limitată la acest bun, la un preț minim și la un termen de șase luni, și însoțită de procesul-verbal al adunării. Notarul acceptă dosarul, iar vânzarea are loc în termenul prevăzut de promisiune, fără penalități de întârziere.

Întrebări frecvente

Poate fi suficientă o procură sub semnătură privată?

Da, pentru o vânzare imobiliară obișnuită: articolul 1985 din Codul civil francez permite acordarea mandatului printr-un înscris sub semnătură privată, iar doar vânzarea în sine trebuie întocmită de notar în formă autentică. Notarul solicită adesea ca semnătura să fie legalizată, iar anumite birouri preferă o procură notarială. Forma autentică este însă obligatorie pentru o vânzare în stare viitoare de finalizare, o ipotecă sau o donație.

O procură generală permite vânzarea?

Nu. Articolul 1988 din Codul civil francez este explicit: mandatul formulat în termeni generali acoperă doar actele de administrare, iar pentru a înstrăina sau ipoteca este necesar un mandat expres. O procură „pentru a-mi gestiona afacerile” nu permite deci vânzarea. Mandatul trebuie să desemneze bunul, facultatea de a vinde și, de preferință, condițiile în care mandatarul se poate angaja.

Cum se întocmește o procură din străinătate?

Trei căi: semnarea la consulatul Franței, care primește procura sau legalizează semnătura; semnarea în fața unui notar local, cu apostilă sau legalizare în funcție de țară și o traducere autorizată dacă este necesar; sau recurgerea la procura notarială la distanță. Este adesea etapa cea mai îndelungată a dosarului: se demarează chiar de la acordul asupra prețului.

Poate fi revocată procura?

Da, în orice moment, atât timp cât mandatarul nu a îndeplinit actul. Dar revocarea notificată numai mandatarului nu este opozabilă terților care nu au cunoștință de ea: trebuie informat explicit notarul însărcinat cu vânzarea. Mandatul încetează, de asemenea, la decesul sau punerea sub tutelă a oricăreia dintre cele două părți.

Se poate semna vânzarea la distanță fără procură?

Nu de acasă. Actul de vânzare se semnează în fața unui notar; vânzătorul aflat la distanță poate totuși compărea în fața unui alt notar, conectat cu cel al vânzării prin videoconferință (articolul 20 din decretul nr. 71-941). Dacă nu se poate deplasa la niciun notar, acordă o procură — iar această procură poate, la rândul ei, să fie întocmită la distanță începând din 2020.

Concluzie

Procura pentru vânzarea unui bun imobiliar nu este o simplă formalitate: redactarea sa condiționează buna desfășurare a vânzării. Articolul 1985 din Codul civil francez lasă liberă alegerea formei — o procură sub semnătură privată este valabilă pentru o vânzare obișnuită —, dar notarul poate solicita o semnătură legalizată, iar forma autentică este obligatorie pentru o VEFA, o ipotecă sau o donație. Un mandat expres, o desemnare precisă a bunului și a prețului, și o formă validată în prealabil cu biroul notarial fac o procură de necontestat.

Dacă actul de vânzare rămâne un act notarial, etapele care îl înconjoară — antecontract, mandate de agenție, procese-verbale de adunare ale SCI — pot fi dematerializate datorită semnăturii electronice conforme regulamentului eIDAS. Certyneo însoțește profesioniștii din imobiliare, birourile notariale și investitorii cu instrumente de semnătură și o interfață gândită pentru actele cu mai mulți semnatari.

Sunteți gata să vă securizați mandatele și documentele imobiliare? Descoperiți ofertele Certyneo și solicitați o demonstrație gratuită chiar astăzi.