Verplichte vastgoeddiagnose: volledige lijst 2026

Het technisch diagnosedossier is geen administratieve formaliteit die je de dag voor de ondertekening samenstelt. Het is een contractueel stuk waarvan het ontbreken of het verstrijken de verkoper of verhuurder het voordeel van de vrijstellingsclausule voor verborgen gebreken ontneemt, en de deur openzet voor een prijsvermindering of een ontbinding. De moeilijkheid ligt minder in de lijst van diagnoses dan in twee zaken: weten welke van toepassing zijn op uw pand, en toezicht houden op geldigheidsduren die variëren van zes maanden tot onbeperkt.

Wat de verplichting doet ontstaan

Geen enkel pand vereist alle diagnoses. Drie parameters bepalen de toepasselijke lijst:

• De aard van de transactie. Een verkoop en een verhuur vragen niet om hetzelfde dossier. Sommige diagnoses zijn gemeenschappelijk, andere gelden alleen voor de ene of de andere.
• De ouderdom van het pand en zijn installaties. Het bouwjaar bepaalt de asbest- en loodiagnoses; de leeftijd van de gas- en elektriciteitsinstallaties bepaalt de hunne.
• De ligging. Termieten, huiszwam, natuurlijke en technologische risico's hangen af van prefectorale besluiten en gemeentelijke zoneringen.

Daaruit volgt een praktische regel: de lijst wordt per pand opgebouwd, nooit door het dossier van een naburig pand over te nemen.

De diagnoses bij verkoop

Het energieprestatiecertificaat. Geldig gedurende tien jaar. Dit is het stuk met de zwaarste gevolgen geworden, omdat het niet langer alleen informeert: het bepaalt de mogelijkheid om te verhuren, en de classificatie is bindend geworden sinds de hervorming die er dwingende waarde aan heeft gegeven.

De energie-audit. Deze komt bovenop het energieprestatiecertificaat voor de verkoop van eengezinswoningen en gebouwen in enkelvoudig eigendom die in de laagste categorieën zijn ingedeeld. De toepassing wordt in opeenvolgende stappen uitgebreid: dit is een punt dat voor het lopende jaar moet worden gecontroleerd, omdat de kalender meermaals is aangepast.

Asbest. Vereist voor panden waarvan de bouwvergunning van voor juli 1997 dateert. Een negatieve vaststelling moet niet worden herhaald; een positieve vaststelling verplicht tot periodieke opvolging.

De vaststelling van het risico op loodblootstelling. Voor woningen gebouwd voor 1949. De geldigheidsduur hangt af van het resultaat: onbeperkt bij een negatieve vaststelling, slechts één jaar wanneer een loodconcentratie boven de drempel wordt vastgesteld.

De gas- en elektriciteitsinstallaties. Verplicht zodra de installatie ouder is dan vijftien jaar. Geldigheidsduur van drie jaar bij verkoop.

De risicostaat. Natuurlijke, mijnbouw-, technologische, seismische risico's, radon. De geldigheidsduur is kort — zes maanden — en dit is de diagnose die het vaakst verstrijkt tussen de voorlopige koopovereenkomst en de authentieke akte.

Termieten. Enkel in de zones die bij prefectoraal besluit zijn afgebakend, met eveneens een geldigheidsduur van zes maanden.

De niet-collectieve sanering. Wanneer het pand niet is aangesloten op het openbare net, met een geldigheidsduur van drie jaar.

De opmeting. De privatieve oppervlakte in een gedeeld eigendom valt onder de wet Carrez. De geldigheidsduur is onbeperkt zolang geen werken de oppervlakte wijzigen, maar een afwijking van meer dan een twintigste geeft recht op een prijsvermindering.

De diagnoses bij verhuur

Het dossier is korter, en de geldigheidsduren verschillen — dit is de meest voorkomende foutenbron bij verhuurders die een verkoopdossier hergebruiken.

• Het energieprestatiecertificaat, geldig gedurende tien jaar.
• De loodvaststelling, waarvan de geldigheidsduur bij verhuur zes jaar is wanneer ze positief is, onbeperkt wanneer ze negatief is.
• De staten van de gas- en elektriciteitsinstallaties, geldig gedurende zes jaar bij verhuur tegenover drie jaar bij verkoop.
• De risicostaat, steeds zes maanden.
• De bewoonbare oppervlakte, in de zin van de wet Boutin, verschillend van de Carrez-oppervlakte.

Het geheel wordt aan de huurovereenkomst gehecht. Deze hechting is niet symbolisch: zij maakt het dossier afdwingbaar, en het ontbreken ervan kan worden aangevoerd. De elektronische handtekening van een woninghuurovereenkomst biedt hier een concreet voordeel, door het contract en zijn bijlagen samen te sluiten in één gedateerd geheel, waarvan kan worden aangetoond dat het achteraf niet opnieuw is samengesteld.

Het kantelpunt: energetische woonkwaliteit

Het energieprestatiecertificaat is van aard veranderd. Het informeert niet langer alleen de koper of de huurder: een ontoereikende classificatie verbiedt eenvoudigweg de verhuur.

Het verbod wordt in opeenvolgende fasen toegepast, beginnend met de meest energieverslindende woningen, en wordt in de loop der jaren aangescherpt voor de volgende klassen. Omdat de kalender meermaals is gewijzigd, is de enige betrouwbare methode om de geldende regel voor het betreffende jaar te controleren in plaats van te vertrouwen op een onthouden termijn.

Twee praktische gevolgen voor een verhuurder. Ten eerste verdient een diagnose die dicht bij de grens van een klasse zit een tegencontrole voorafgaand aan elke verbintenis, want een kantelpunt verandert de status van het pand. Ten tweede kan een diagnose opgesteld volgens een eerdere berekeningsmethode een andere classificatie opleveren dan een vandaag opnieuw uitgevoerde diagnose: de uitvoeringsdatum weegt even zwaar als het resultaat. Dit onderwerp wordt uitgewerkt in ons artikel over de normen die van toepassing zijn op het energieprestatiecertificaat.

Wat er op het spel staat bij een onvolledig dossier

Het ontbreken van een verplichte diagnose wordt niet bestraft met een eenvoudige boete. Het ontneemt de verkoper het voordeel van de vrijstellingsclausule voor verborgen gebreken voor het betreffende gebrek. Concreet kan de koper die achteraf een gebrek ontdekt dat onder een ontbrekende diagnose valt, een prijsvermindering vragen, of zelfs de ontbinding van de verkoop.

Een verstreken diagnose heeft hetzelfde effect als een ontbrekende diagnose. Daarom moeten de stukken met een korte geldigheidsduur — risicostaat en termieten, zes maanden — worden opgevolgd tussen de ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst en die van de authentieke akte, een termijn die deze drempel regelmatig overschrijdt.

Ten slotte moet de diagnose worden opgesteld door een gecertificeerde en verzekerde professional. Een dossier opgesteld door een niet-gecertificeerde partij is niet afdwingbaar, ongeacht de kwaliteit van de inhoud.

Gebruiksscenario's

Verkoop van een appartement in een gedeeld eigendom van voor 1949. Het dossier omvat de Carrez-opmeting, de loodvaststelling, asbest, de risicostaat en, naargelang de leeftijd van de installaties, gas en elektriciteit. Dit is de meest volledige configuratie.

Verhuur van een huis uit de jaren 1980. Asbest en lood vallen buiten het toepassingsgebied. De aandacht gaat naar de energieclassificatie, die het recht op verhuur bepaalt, en naar de installaties als deze ouder zijn dan vijftien jaar.

Beheer van een verhuurportefeuille. De opvolging wordt meer een kwestie van planning dan van eenmalige conformiteit: elk pand heeft zijn eigen vervaldata. De aanwijzingen om deze opvolging te organiseren staan in onze gids voor huurbeheer, en de traceerbaarheid van de documentafgiftes sluit aan bij die van de plaatsbeschrijving.

Veelgestelde vragen

Hoe lang blijft een diagnose geldig? Dat varieert van zes maanden — risicostaat, termieten — tot tien jaar voor de energieprestatie, met onbeperkte duren voor een negatieve asbest- of loodvaststelling. Dezelfde prestatie kan twee verschillende geldigheidsduren hebben naargelang ze voor een verkoop of een verhuur dient.

Kan een verkoopdiagnose gebruikt worden voor een verhuur? Niet systematisch. De geldigheidsduren verschillen, en de opmeting is niet dezelfde — Carrez-oppervlakte in gedeeld eigendom voor verkoop, bewoonbare oppervlakte in de zin van de wet Boutin voor verhuur.

Wat gebeurt er als een diagnose ontbreekt in de akte? De verkoper verliest het voordeel van de vrijstellingsclausule voor verborgen gebreken voor het betreffende gebrek. De koper kan een prijsvermindering of de ontbinding van de verkoop vragen.

Wie kan deze diagnoses uitvoeren? Een diagnosticus die gecertificeerd is door een erkende instantie en over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering beschikt. Een dossier opgesteld door een niet-gecertificeerde partij is niet afdwingbaar.

Kan de energieclassificatie verhuur verhinderen? Ja. De meest energieverslindende woningen worden geleidelijk van verhuur uitgesloten, in opeenvolgende fasen die betrekking hebben op achtereenvolgende klassen. Omdat de kalender meermaals is gewijzigd, moet deze voor het lopende jaar worden gecontroleerd.

Moeten de diagnoses na werken opnieuw worden uitgevoerd? Werken die de oppervlakte beïnvloeden, maken de opmeting ongeldig. Werken aan isolatie of verwarming rechtvaardigen een nieuw energieprestatiecertificaat, dat het pand van klasse kan doen veranderen — in beide richtingen.

Om te onthouden

De lijst van verplichte diagnoses wordt per pand opgebouwd, op basis van drie parameters: de aard van de transactie, de ouderdom van het gebouw en de installaties, en de ligging. Geen standaardlijst ontslaat u van deze controle.

Het echte operationele risico is niet het vergeten van een diagnose, dat opvalt, maar het verstrijken van een stuk met korte geldigheidsduur tussen de belofte en de akte. En het echte strategische risico houdt verband met de energieclassificatie, die een exploitatievoorwaarde voor het pand is geworden in plaats van louter informatie. Deze twee punten verdienen het om per vervaldatum te worden opgevolgd, niet op het moment van ondertekenen.