Volmacht voor de verkoop van onroerend goed: gids 2026

Het verkopen van onroerend goed vereist fysieke aanwezigheid bij het ondertekenen van de authentieke akte bij de notaris. Wanneer de eigenaar niet kan of niet wil reizen — emigratie, ziekte, professionele bezettingen — wordt de volmacht voor de verkoop van onroerend goed onmisbaar. Dit juridische document, geregeld in artikel 1985 van het Burgerlijk Wetboek, stelt u in staat de verkoopbevoegdheden aan een vertrouwde gevolmachtigde over te dragen. Dit artikel beschrijft de geldigheidsvoorwaarden, de hiërarchie van mogelijke vormen, risico's bij vormgebreken en conforme digitale tools die mandaten verbonden aan onroerend goed transacties vergemakkelijken.

Waarom de onroerend goed volmacht gerechtelijk moet zijn

Artikel 1985 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat « de volmacht kan door openbare akte of onderhandse akte, zelfs per brief, worden gegeven; zij kan ook mondeling worden gegeven ». Dit bepaalt echter onmiddellijk dat de vorm van de volmacht minstens gelijk moet zijn aan die van de akte waarop zij betrekking heeft. In het Franse onroerend goed recht moet de verkoop van een onroerend goed verplicht door een gerechtelijke akte worden vastgesteld (artikel 1 van de wet van 25 ventôse jaar XI). Dit resulteert in een hoofdregel: de volmacht voor de verkoop van onroerend goed moet zelf in authentieke vorm voor notaris worden opgesteld.

Een onderhandse volmacht, ook al is zij naar behoren ondertekend, zou niet tegen derden inroepbaar zijn en zou de ondertekenende notaris niet in staat stellen de verkoopakte te regulariseren. Dit is waarom notarissen systematisch weigeren een handtekening te plaatsen als het gepresenteerde mandaat niet door een collega-notaris of een bevoegde consulaire autoriteit is opgesteld.

De onontkoombaarbare wettelijke grondslagen

Drie fundamentele teksten regelen de materie:

• Artikel 1984 van het Burgerlijk Wetboek: definitie van volmacht als het contract waardoor een persoon een ander de macht geeft iets voor hem en voor zijn rekening te doen.
• Artikel 1985 van het Burgerlijk Wetboek: regel van parallellisme van vormen tussen volmacht en hoofdakte.
• Ordonnantie van 2 november 1945 en decreet van 26 november 1971 betreffende de status van het notariaat, die de voorwaarden bepalen waaronder authenticiteit aan een akte wordt verleend.

Deze teksten vormen een samenhangend systeem: elke volmacht die niet de authentieke vorm volgt voor een akte die eigendomsrecht van onroerend goed overbrengt, is onderhevig aan vernietiging, inroepbaar door de benadeelde partijen.

De consulaire volmacht: alternatief in het buitenland

Wanneer de volmachtgever buiten Frankrijk woont, is een bezoek aan een Franse notaris niet altijd mogelijk. Er bestaan twee oplossingen:

1. De volmacht ontvangen door de plaatselijke notaris in het land van verblijf, onder voorbehoud van een apostille conform aan het Verdrag van Den Haag van 5 oktober 1961 en, indien nodig, een beëdigde vertaling.
2. De consulaire volmacht, opgesteld in Franse consulates of ambassades in het buitenland, waarbij diplomatieke ambtenaren een delegatie van notariële bevoegdheid hebben voor akten die Franse onderdanen aangaan.

In beide gevallen moet het origineel of een gerechtelijk geverifieerd afschrift vóór de ondertekeningsdatum bij de Franse notaris aankomen.

Verplichte inhoud van een geldige onroerend goed volmacht

Een volmacht voor de verkoop van onroerend goed moet speciaal zijn — dat wil zeggen, het onroerend goed dat wordt afgestoten en de overgedragen bevoegdheden nauwkeurig identificeren — en niet algemeen. Een algemene beheersvolmacht verleent niet automatisch de bevoegdheid om onroerend goed te verkopen, zoals het Hof van Cassatie heeft herhaald (3e Civ., 15 oktober 2015, nr. 14-23.612).

Essentiële vermeldingen

De notariële akte van volmacht moet vermelden:

• De volledige identiteit van de volmachtgever (naam, voornaam, geboortedatum en plaats, adres, burgerlijke staat).
• De volledige identiteit van de gevolmachtigde (dezelfde informatie).
• De nauwkeurige kadastrale aanduiding van het goed: gemeente, sectie, perceelnummer, oppervlakte, aard (grond, appartement, huis), exact adres.
• De minimumprijs of, bij gebrek daarvan, de bepalingen voor prijsbepaling en aanvaarde voorwaardelijke voorwaarden (financieringsclausule, enz.).
• De geldigheidsduur van het mandaat: gewoonlijk 12 maanden, verlengbaar.
• De bijzondere bevoegdheden: de koop- of beloofteakte ondertekenen, de garantiedeling ontvangen, alle kadastrale en hypotheekformaliteiten vervullen.

Beperkingen en limieten van het mandaat

De volmachtgever kan de bevoegdheden van de gevolmachtigde beperken: verkoop onder een minimumprijs verbieden, bepaalde soorten kopers uitsluiten of de betalingsvormen beperken. Deze beperkingen zijn tegen derden inroepbaar op voorwaarde dat zij uitdrukkelijk in de akte worden vermeld. Bij afwezigheid daarvan draagt de gevolmachtigde die zijn bevoegdheden overschrijdt persoonlijke aansprakelijkheid, zonder dat de verkoop noodzakelijk nietig is als de koper te goeder trouw was (artikel 1156 van het Burgerlijk Wetboek).

Praktische procedure: van opstelling tot definitieve ondertekening

Het traject voor het verkrijgen van een notariële volmacht volgt een afgebakend pad dat voorafgaand aan enige serieuze onderhandeling moet worden voorbereid.

Stap 1: contact opnemen met een notaris naar keuze

De volmachtgever neemt contact op met een notaris — zijn eigen notaris of die van de koper — die het concept van de volmachtakte opmaakt. De notaris verifieert de juridische bekwaamheid van de volmachtgever (meerderjarigheid, afwezigheid van voogdij- of curatele maatregelen) en de afwezigheid van onopgelost mede-eigendom van het goed.

Stap 2: ondertekening van de volmacht

De volmachtgever ondertekent voor de notaris, persoonlijk. Indien de volmacht in het buitenland wordt opgesteld, ontvangt de plaatselijke notaris of consul de handtekening. De akte wordt vervolgens per beveiligde post of per gerechtelijk geverifieerde elektronische weg volgens plaatselijke wetten verzonden naar de ondertekenende notaris in Frankrijk.

Stap 3: controle door de ondertekenende notaris

Vóór de ondertekening van de verkoopakte stelt de ondertekenende notaris zich ervan verzekerd dat de volmacht formeel correct is, haar omvang (dekt zij werkelijk de verkoop van het betrokken goed?) en haar geldigheidsduur (is zij niet vervallen?). Bij twijfel vraagt hij om bevestiging of vernieuwing.

Stap 4: ondertekening van de verkoopakte

De gevolmachtigde presenteert zich op de notariskantoor op de verkoopsdag, voorzien van de originele volmacht en een geldig identiteitsbewijs. Hij ondertekent de authentieke akte in plaats van de verkoper, binnen de strikte grenzen van zijn gedelegeerde bevoegdheden.

Voor voorbereidende akten — koopbeloften, eenzijdige verkoopbelofte — kan elektronische handtekening in onroerend goed worden gebruikt zolang de notaris of makelaar een gekwalificeerde vertrouwensdienstaanbieder in de zin van eIDAS-verordening inzet. Certyneo biedt met name een voorafgaande geavanceerde handtekening conform voor onderhandse akten voorafgaand aan de verkoop.

Bijzondere gevallen: mede-eigendom, SCI en splitsing

De volmacht voor onroerend goed neemt een extra dimensie aan in situaties van meerdere eigenaren of complexe patrimoniale structuren.

Verkoop van een mede-eigendom

In geval van mede-eigendom moet elk mede-eigenaar instemmen met de verkoop (artikel 815-3 van het Burgerlijk Wetboek). Indien een van hen niet aanwezig kan zijn, moet hij een notariële volmacht opstellen. Bij afwezigheid van eensgezindheid kan een gerechtelijke toestemming worden aangevraagd. Voor alledaagse beheershandelingen en de beheer van representatiemandaten stellen beveiligde digitale oplossingen het mogelijk de documentenstroom tussen geografisch verspreide mede-eigenaars te vergemakkelijken.

Verkoop door een SCI

Wanneer het goed eigendom is van een vennootschap voor onroerend goed (SCI), is het de statutair aangewezen bestuurder die de verkoopbevoegdheid heeft. Maar als de statuten een collectief besluit van vennoten vereisen, moet een algemene vergadering dit vooraf goedkeuren. De volmacht verleend aan een derde door de bestuurder moet dan gebaseerd zijn op een regelmatige besluitvorming, waarvan een kopie aan de verkoopakte wordt gehecht. De elektronische handtekening voor juridische kantoren biedt hier nuttige traceerbaarheid voor vergaderingsstukken en representatiemandaten.

Verkoop van goed in gebruik- en eigendomsrecht of naakte eigendom

De vervreemding van volledige eigendom van een gesplitst goed vereist de gezamenlijke instemming van de vruchtgebruiker en de naakte eigenaar. Elk kan een vertegenwoordiger door een afzonderlijke notariële volmacht mandateren. De respectieve prijzen van het vruchtgebruik en de naakte eigendom worden dan berekend volgens de fiscale schaal bepaald in artikel 669 van het Algemeen belastingwetboek.

Digitale alternatieven voor voorbereiding akten bij verkoop

Hoewel de verkoop zelf onveranderlijk een authentieke akte vereist, kunnen verscheidene voorbereidende documenten geldig elektronische handtekening van gekwalificeerde of geavanceerde niveau gebruiken.

Belofte en koopovereenkomst

De eenzijdige verkoopbelofte en de koopovereenkomst (of wederkerige verkoopbelofte) zijn onderhandse akten. Zij kunnen elektronisch worden ondertekend, op voorwaarde dat een geschikt handtekeningniveau wordt gebruikt. De Kamer van Notarissen van Parijs heeft in 2023 bevestigd dat voorcontracten onroerend goed ondertekend via een erkend eIDAS-platform geldig en inroepbaar zijn. Hulpmiddelen als de volledige gids elektronische handtekening maken het mogelijk de niveaus Eenvoudig, Geavanceerd en Gekwalificeerd die van toepassing zijn te begrijpen.

Makelaarsmandaten

De verkoopvolmacht verleend aan een makelaar (wet Hoguet van 2 januari 1970) is een onderhandse akte die elektronisch kan worden ondertekend, inclusief met een eenvoudige handtekening, zolang de makelaar een conformiteitsbewijs van acceptatie behoudt. Voor verdere informatie over de vergelijking van elektronische handtekening oplossingen biedt Certyneo een gedetailleerde analyse van beschikbare aanbiedingen op de Franse markt.

Notariële akten op afstand: videoconferentie voor notarissen

Sinds het decreet van 20 november 2020 kunnen notarissen authentieke akten op afstand ontvangen door middel van videoconferentie, op voorwaarde dat aan de veiligheidscondities gesteld door de Raad van het Notariaat wordt voldaan. Deze vooruitgang vermindert aanzienlijk de noodzaak voor consulaire volmachten voor Fransen in het buitenland. De volmacht blijft echter noodzakelijk wanneer de volmachtgever weigert of niet kan deelnemen aan een beveiligde videoconferentie. Om de potentiële besparingen met betrekking tot dematerialisering te berekenen, biedt de ROI calculator elektronische handtekening van Certyneo een gepersonaliseerde schatting.

Intrekking en einde van het mandaat

De volmacht kan te allen tijde door de volmachtgever worden ingetrokken, voordat de gevolmachtigde de handeling voor welke hij bevoegdheid heeft ontvangen heeft voltooid (artikel 2003 van het Burgerlijk Wetboek). De intrekking moet aan de gevolmachtigde worden medegedeeld en is, om tegen derden inroepbaar te zijn, ter kennis te brengen van de ondertekenende notaris. Deze eindigt ook automatisch door overlijden, plaatsing onder voogdij of insolvabiliteit van de volmachtgever of gevolmachtigde.

Toepasselijk wettelijk kader voor volmacht onroerend goed

De volmacht voor de verkoop van onroerend goed valt onder een dicht normatief geheel dat burgerlijk recht, notarieel recht en, steeds meer, digitaal recht artikuleert.

Burgerlijk Wetboek — fundamentele artikelen

• Artikel 1984: definieert het volmachtcontract als de overeenkomst waardoor de volmachtgever aan de gevolmachtigde de bevoegdheid geeft namens en voor rekening van de volmachtgever te handelen. De volmacht is het materiële instrument.
• Artikel 1985: stelt de regel van parallellisme van vormen — de volmacht moet minstens dezelfde vorm hebben als de akte waarop zij betrekking heeft. Toegepast op verkoop onroerend goed verpligt dit de authentieke vorm.
• Artikel 1987: herinnert eraan dat bijzondere volmacht vereist is voor akten van beschikking (verkoop, schenking, hypotheekstelling).
• Artikelen 2003 tot 2010: regelen het einde van het mandaat (intrekking, overlijden, onbekwaamheid) en effecten van intrekking tegen derden.
• Artikel 815-3: in geval van mede-eigendom vereist eensgezinde instemming van mede-eigenaars voor akten van beschikking.

Notarieel recht

• Wet van 25 ventôse jaar XI (16 maart 1803): grondslaat het notarismonopolie voor authentieke akten in Frankrijk, met inbegrip van onroerendgoedoverdrachten.
• Decreet nr. 71-941 van 26 november 1971 betreffende akten door notarissen opgesteld, met name vormen van expedities en minuten.
• Decreet nr. 2020-1422 van 20 november 2020: invoering van authentieke akte op afstand via beveiligde videoconferentie.

Elektronische handtekening en dematerialisering

• Verordening eIDAS nr. 910/2014 (EU): bepaalt de drie niveaus van elektronische handtekening (eenvoudig, geavanceerd, gekwalificeerd) en hun juridische waarde. Gekwalificeerde handtekening wordt geacht gelijk te zijn aan manuscripthandtekening. Van toepassing op onderhandse akten voorafgaand aan verkoop.
• Artikel 1366 van het Burgerlijk Wetboek: erkent de bewijswaarde van elektronische geschrift op voorwaarde dat de auteur naar behoren kan worden geïdentificeerd en zijn integriteit is gewaarborgd.
• Artikel 1367 van het Burgerlijk Wetboek: definieert elektronische handtekening als het onvervalsbaarheid merk van toestemming van de ondertekenaar.

Juridische risico's

Een volmacht met vormfouten blootstelt de verkoper aan een vordering tot nietigverklaring van de verkoop, ingesteld binnen vijf jaren (artikel 2224 van het Burgerlijk Wetboek). De onteigerde koper kan schadevergoeding vorderen. De notaris die een akte zou opstellen op basis van ontoereikende volmacht draagt professionele aansprakelijkheid, gewaarborgd door verplichte verzekering van de Kamer van Notarissen. Ten slotte, bij fraude — identiteitsdiefstal of vervalsing van volmacht — zijn strafrechtelijke sancties van artikel 313-1 (oplichting) en 441-1 (vals in geschrift) van het Strafwetboek van toepassing, met straffen tot 7 jaar gevangenisstraf en € 750.000 boete.

Gebruiksscenario's: volmacht onroerend goed in de praktijk

Scenario 1: een buitenlands eigenaar verkoopt zijn Parijse appartement

Een eigenaar die drie jaar in Zuidoost-Azië woont, wenst zijn twee kamer appartement in een Franse metropool te verkopen. Hij kan niet naar Frankrijk terugkeren om de verkoopakte binnen afgesproken termijnen te ondertekenen met de koper. Hij neemt contact op met het dichtstbijzijnde Franse consulaat-generaal van zijn woonplaats, maakt een afspraak en ondertekent daar een notariële consulaire volmacht die zijn broer aanduidt als gevolmachtigde met bevoegdheid de verkoopakte te ondertekenen tegen een bepaalde minimumprijs. De volmacht is geapostilleerd, gescand in hoge resolutie en per beveiligde weg verzonden naar de ondertekenende notaris in Frankrijk, die het origineel per internationaal aangetekende post 10 dagen voor ondertekening ontvangt. Totale verwerkingstijd is 18 dagen, tegen geschatte 45 dagen als de eigenaar een reis had moeten organiseren. De besparing op reis- en verblijfskosten wordt geschat op € 2.500 tot € 4.000.

Scenario 2: verkoop van mede-eigendom tussen erfgenamen in drie landen

Vier erfgenamen delen een villagewijner uit een erfenis in mede-eigendom. Twee wonen in Frankrijk, een in België en een in Canada. Om vier ondertekenaars in dezelfde notariskantoor te vermijden, worden twee consulaire volmachten opgesteld in Brussel en Montreal. De twee Franse erfgenamen ondertekenen persoonlijk bij de ondertekenende notaris. De aangewezen gevolmachtigden (een van de in Frankrijk aanwezige erfgenamen voor de Belgische erfgenaam; een gemeenschappelijke vriend voor de Canadese erfgenaam) presenteren zich voorzien van authentieke bevoegdheden. De verkoop is in één ontmoeting gerealiseerd. Zonder deze regeling zouden coördinatievertragingen de verkoop met 3 tot 6 maanden hebben vertraagd volgens gebruikelijke notariële schattingen voor dit soort dossiers, met extra kosten voor beheerrecht en landbelastingen die € 3.000 zouden kunnen overschrijden.

Scenario 3: een familiale SCI verkoopt een winkelpand via een gevolmachtigde bestuurder

Een vennootschap voor onroerend goed met een winkellocatie van 180 m² besluit dit goed te vervreemden naar aanleiding van een buitengewone algemene vergadering die de verkoop eenparig goedkeurt. De bestuurder van de SCI, uitsluitend bezitter van de bevoegdheid de vennootschap te vertegenwoordigen, delegeert deze bevoegdheid door notariële volmacht aan een mede-eigenaar bestuurder vanwege geplande ziekenhuisopname. De volmacht is speciaal — beperkt tot vervreemding van dit enige goed tegen minimumprijs en binnen zes maanden — en voegt het vergaderingsstuk aan. De ondertekenende notaris accepteert het dossier zonder voorbehoud. Soepelheid van het proces stelde in staat eerdere verkoopbelofte zonder vertragingsboete na te komen, sparend voor de SCI contractuele immobilisatievergoedingen (ongeveer 1% van voorziene verkoopprijs, dus meerdere duizenden euro's in dit geval).

Conclusie

De volmacht voor de verkoop van onroerend goed is veel meer dan een administratieve formaliteit: het is een juridisch act waarvan de geldigheid die van de verkoop zelf bepaalt. Artikel 1985 van het Burgerlijk Wetboek stelt onvoorwaardelijk de notarieel gerechtelijke vorm voor, of de volmachtgever nu in Frankrijk of het buitenland woont. Naleving van het parallellisme van vormen, nauwkeurige detaillering van overgedragen bevoegdheden en controle van de geldigheidsduur van de akte zijn de drie pijlers van een unaantastbare volmacht.

Hoewel de definitieve verkoop altijd een notariële akte vereist, kunnen voorbereidingsfasen — koopovereenkomsten, makelaarsmandaten, SCI-bestuurdergoedkeuringen — nu worden gedematerialiseerd dankzij conforme eIDAS elektronische handtekening. Certyneo begeleidt onroerendgoedprofessionals, notariskanalen en beleggers in deze digitale overgang met gecertificeerde tools en interface ontworpen voor multitekenar akten.

Klaar om uw mandaten en onroerend goed documenten veilig te stellen? Ontdek Certyneo aanbiedingen en vraag vandaag nog een gratis demonstratie aan.