Notaarin rooli kiinteistön hankinnassa: täydellinen opas

Notaari ei ole vain yksi välikäsi lisää kiinteistökaupassa: hän on julkinen viranomainen, joka käyttää julkista valtaa, ja hänen osallistumisensa on pakollista kiinteistön omistusoikeuden siirtämiseksi. Tämä asema selittää sekä hänen tarkastustensa laajuuden, laatimansa asiakirjan virallisen luonteen että sen, että hänen palkkionsa eivät ole neuvoteltavissa. Sen ymmärtäminen, mitä hän tosiasiallisesti tekee esisopimuksen ja avainten luovutuksen välillä, poistaa suurimman osan aikatauluihin liittyvistä väärinkäsityksistä.

Mitä notaari tarkistaa ennen asiakirjan laatimista

Suurin osa työstä tapahtuu kahden–kolmen kuukauden aikana, joka erottaa esisopimuksen virallisesta asiakirjasta, ja se on ostajalle näkymätöntä. Viisi tarkistusta jäsentävät tätä ajanjaksoa:

• Omistushistoria, jäljitettynä kolmenkymmenen vuoden ajalta, jonka avulla varmistetaan, että myyjä on todella omistaja ja että omistuksensiirtojen ketju on sääntöjenmukainen.
• Kiinnitystilanne, joka paljastaa kiinteistöä rasittavat kirjaukset — käynnissä olevat lainat, ulosmittaukset, kirjatut rasitteet — ja määrittää, mitä on poistettava ennen kauppaa.
• Etuosto-oikeudet, kunnan tai paikalla olevan vuokralaisen, joiden käyttäminen voi kaataa kaupan.
• Kaavoitus, pyytämällä todistus kunnalta: rasitteet, rakennuslinjat, yleishyödylliset hankkeet, olemassa olevien rakennusten sääntöjenmukaisuus.
• Myyjän tilanne: oikeustoimikelpoisuus, aviovarallisuusjärjestelmä, se, ettei häntä koske maksukyvyttömyysmenettely.

Näihin selvityksiin osallistuu kolmansia osapuolia, joiden vastausajat sitovat notaaria. Tämä selittää, miksi asiaa ei voida nopeuttaa yli tietyn rajan, osapuolten hyvästä tahdosta huolimatta.

Virallinen asiakirja ja sen oikeusvoima

Notaarin laatima asiakirja eroaa yksityisesti laaditusta asiakirjasta kolmella tavalla.

Se muodostaa todistusvoiman sisällöstään siihen asti, kunnes se todetaan väärennetyksi — raskas menettely, joka aloitetaan harvoin. Notaarin toteamat seikat — osapuolten läsnäolo, henkilöllisyys, päivämäärä, kauppahinnan maksu — hyötyvät tästä erityisestä todistusvoimasta.

Sillä on varma päivämäärä, joka on sitova kolmansia osapuolia kohtaan ilman muita muodollisuuksia.

Se on suoraan täytäntöönpanokelpoinen: täytäntöönpanolausekkeella varustettu jäljennös mahdollistaa pakkotäytäntöönpanon turvautumisen tarvitsematta hankkia tuomiota etukäteen. Tämän ansiosta virallinen asiakirja on niin hyödyllinen lainoissa ja velkatunnustuksissa.

Notaari suorittaa sen jälkeen kiinteistörekisterikirjauksen, muodollisuuden, joka tekee kaupasta sitovan kolmansia osapuolia kohtaan. Ennen tämän suorittamista ostaja on omistaja osapuolten välillä, mutta ei vielä kaikkiin nähden.

Niin sanotut "notaarikulut"

Ilmaisu on harhaanjohtava, ja kustannusten jakautuminen kannattaa tuntea.

Kulut ovat yleensä noin seitsemästä kahdeksaan prosenttia hinnasta vanhoissa kiinteistöissä ja kahdesta kolmeen prosenttia uudiskohteissa. Ne muodostuvat seuraavasti:

• siirtoverot, jotka kerätään valtion ja kunnallisten viranomaisten hyväksi ja jotka muodostavat suurimman osan summasta. Ne eivät mene notaarille.
• kulukorvaukset, jotka notaari maksaa etukäteen asiakkaan puolesta: kaavoitusasiakirjat, kiinnitystilannetiedot, maanmittaustyöt.
• notaarin palkkio, ainoa osa, joka tosiasiallisesti korvaa notaarin työn. Se on säädetty asetuksella ja suhteessa hintaan, minkä ansiosta se on samansuuruinen toimistosta riippumatta.

Alennus on mahdollinen palkkion osasta, joka vastaa korkeimpia hintaluokkia, sääntelyssä asetetuissa rajoissa. Sitä on tällöin sovellettava kaikkiin asiakkaisiin samoin ehdoin.

Esisopimus: mitä notaari tuo mukanaan

Esisopimus voidaan allekirjoittaa yksityisesti, yksityishenkilöiden kesken tai kiinteistönvälittäjän kautta. Sen laatiminen notaarin kautta muuttaa kahta asiaa.

Ensinnäkin purkavien ehtojen laatua. Lainan saamista koskeva ehto, yleisin niistä, on määritettävä summan, keston ja enimmäiskoron osalta: liian väljästi laadittuna se on joko tehoton tai liian helppo vedota siihen. Muut ehdot — kaavoitus, rasitteiden puuttuminen, etuosto-oikeuksien poistaminen — edellyttävät tietoa niistä tarkistuksista, jotka seuraavat.

Toiseksi vakuustalletuksen tallettaminen, jota säilytetään erillisellä tilillä sen sijaan, että jompikumpi osapuoli säilyttäisi sen, minkä ansiosta palauttamiseen liittyviltä riidoilta vältytään.

Kymmenen päivän peruuttamisaika, joka on ei-ammattimaisen ostajan hyväksi, alkaa kulua esisopimuksen tiedoksiannosta, ja sen alkamisajankohta riippuu tämän tiedoksiannon sääntöjenmukaisuudesta. Tämä on kohta, jonka esisopimuksen sähköinen allekirjoitus varmistaa vahvistamalla luovutuspäivämäärän kiistämättömästi.

Etäallekirjoitus

Sähköinen virallinen asiakirja on sallittu. Notaari vastaanottaa osapuolet, joista toinen voi olla fyysisesti läsnä ja toinen etäyhteyden päässä videoneuvottelun avulla erityisen järjestelmän kautta, ja asiakirja allekirjoitetaan sähköisesti ja säilytetään sen jälkeen sähköisessä muodossa.

Estyneelle ostajalle perinteinen ratkaisu on edelleen valtakirja, jossa on tällöin täsmennettävä tarkasti annettujen valtuuksien laajuus — yleisin sanamuodoin laadittu valtuutus ei mahdollista myymistä eikä ostamista. Sovellettavat säännöt löytyvät artikkelistamme, joka käsittelee valtakirjan sähköistä allekirjoitusta.

Käyttöesimerkkejä

Ensiasunnon ostaminen. Notaarin valinta on ostajan oikeus, myös silloin, kun myyjällä on jo omansa: molemmat toimistot jakavat tällöin palkkion, ilman lisäkustannuksia. Monet ostajat eivät tiedä tästä.

Kiinteistö, jossa on ilmoittamattomia töitä. Tämä on yksi seikoista, jotka kaavoitustarkistus paljastaa. On parempi ennakoida tämä ennen esisopimusta kuin havaita se kolme viikkoa ennen virallista asiakirjaa, jolloin on valittava sääntöjenmukaistamisen ja uudelleenneuvottelun väliltä.

Ostaminen yhteisomistuksena tai yhtiön kautta. Omistusmuodon laadinta päätetään ennen esisopimuksen allekirjoittamista, ei virallisen asiakirjan laatimisen yhteydessä. Verovaikutukset käsitellään artikkelissamme, joka koskee kiinteistöverotusta.

Usein kysytyt kysymykset

Onko notaari pakollinen? Kyllä, kiinteistön omistusoikeuden siirtämiseksi: asiakirjan on oltava virallinen ja rekisteröity kiinteistörekisteripalveluun.

Voiko notaarikuluista neuvotella? Ei siirtoveroista, jotka menevät valtiolle, eikä kulukorvauksista. Alennus on mahdollinen palkkion osasta, joka vastaa korkeita hintaluokkia, sääntelyssä asetetuissa rajoissa.

Voiko itse valita notaarin? Kyllä, myös silloin kun myyjällä on jo omansa. Molemmat notaarit jakavat tällöin palkkion, ilman lisäkustannuksia osapuolille.

Kuinka pitkä aika kuluu esisopimuksesta viralliseen asiakirjaan? Yleensä kahdesta kolmeen kuukautta, aika määräytyy kolmansien osapuolten vastausten mukaan — kaavoitus, kiinnitystilanne, etuosto-oikeuksien poistaminen — sekä lainan saamisen mukaan.

Mitä tapahtuu, jos purkava ehto ei täyty? Kauppa raukeaa ja vakuustalletus palautetaan, sillä edellytyksellä, että ostaja on suorittanut vaaditut toimenpiteet, erityisesti sovittujen ehtojen mukaiset lainahakemukset.

Voiko asiakirjan allekirjoittaa etänä? Kyllä, sähköinen virallinen asiakirja on sallittu, ja vastaanotto tapahtuu videoneuvottelun avulla erityisen järjestelmän kautta. Valtakirja on toinen vaihtoehto estyneelle osapuolelle.

Muistettavaa

Notaari tekee kolme asiaa, joita mikään muu ei korvaa: hän tarkistaa, että myyjä voi myydä ja että kiinteistö voidaan myydä, hän laatii asiakirjan, joka on todistusvoimainen ja täytäntöönpanokelpoinen ilman tuomiota, ja hän rekisteröi kaupan tehdäkseen sen sitovaksi kaikkia kohtaan. Kahden–kolmen kuukauden aika ei ole hallinnollista hitautta: se on näiden tarkistusten vaatima aika, joka riippuu kolmansien osapuolten vastauksista.

Kulujen osalta olennainen osa ei ole neuvoteltavissa, koska se ei mene notaarille. Ainoa liikkumavara koskee osaa palkkiosta, ja todellinen vaikutuskeino on muualla: valita notaari, ottaa hänet mukaan alusta alkaen esisopimuksesta lähtien, ja ennakoida seikat, jotka hänen tarkistuksensa tuovat esiin. Prosessin jatko käsitellään artikkelissamme, joka koskee kiinteistökaupan oikeudellista ja taloudellista prosessia.