Kiinteistön osto: Täydellinen oikeudellinen ja rahoitusprosessi

Johdanto

Kiinteistön hankinta Ranskassa on yksi merkittävimmistä varallisuusoperaatioista kotitaloudelle tai yritykselle. Hinnan neuvottelusta pakollisten diagnostiikka-arviointien suorittamiseen, notaarin puheille saattamiseen ja kiinteistölainan saamiseen, ostoprosessi vaatii monimutkaisia oikeudellisia, verotuksellisia ja rahoituksellisia taitoja. Ranskan siviililain, vuoden 2014 ALUR-lain ja useiden sektorikohtaisten säädösten säätelemä kiinteistön osto edellyttää huolellista valmistelua. Tämä opas käsittelee jokaisen hankinnan vaiheen yksityiskohtaisesti, olipa kyse pääasunnosta, vuokrasijoituksesta tai kaupallisesta hankinnasta, sisältäen oikeudellisten velvoitteiden ja käytettävissä olevien rahoituskeinojen integroinnin.

Neuvotteluvaihe: kaupan oikeudellinen perusta

Kiinteistön neuvottelu ylittää pelkän hinnan keskustelun. Se sitoo osapuolia oikeudellisesti kirjallisen ostotarjouksen allekirjoittamisen hetkellä, joka myyjän hyväksyttyä muodostaa myyntilupauksen Siviililain 1583 ja seuraavien artikloiden merkityksessä. Ostajan tulee analysoida useita parametreja: neliöhinta alueella, paikallisen markkinan tila, suunnitellut työt, asunnon yhteisiä kuluja ja soveltuvaa verotusta.

Neuvottelu koskee myös sopimukseen sisällytettyjä ehdollisia säännöksiä: kiinteistölainan saaminen (pakollinen Scrivener-lain mukaisesti), rasituksettomuus, diagnoosien myöntävät tulokset. Ammattimainen neuvottelu sisältää myös omistusoikeuden siirtopäivämäärän, välityspalkkioiden jaon ja mahdolliset lisätakuut. Vuokrasijoituksen yhteydessä neuvottelun tulee ottaa huomioon brutto- ja nettotulot, vuokrien rajoittaminen ALUR-lain määräämillä tiukkakaan alueilla sekä jälleenmyyntinä mahdollinen arvonnousu.

Pakolliset kiinteistödiagnoosit

Rakentamisen ja asumisen laki määrää teknisen diagnostiikan dossieraastin (DDT). Se sisältää tapauksen mukaan: energiatehokkuusdiagnoosi (DPE), asbestikartoitus, lyijydiagnoosi (CREP), termiitin diagnoosi, luonnollisten ja teknologisten vaarojen diagnoosi (ERP), kaasu- ja sähköasennusten diagnoosi yli 15 vuotta vanhoille järjestelmille, Carrez-mitta yhteisöomistuksissa sekä ilmaliikenteen melun diagnoosi.

Vuoden 2021 ilmasto- ja resilienssilain jälkeen DPE rajoittaa jopa vuokrausta: G-luokan asunnot ovat kiellettyjä vuokrauksesta vuodesta 2025 lähtien, F-luokan asunnot vuodesta 2028 lähtien. Ostajalle epäsuotuisa DPE oikeuttaa hinnan alennusneuvottelun tai remontin budjetin sisällyttämisen. Diagnoosi velvoittaa myyjää: mikä tahansa puuttuminen tai virhe voi johtaa hinnanalenemiskannetta tai myynnin peruutusta piilevän virheen perusteella (Siviililain artikla 1641).

Notaarin keskeinen rooli

Notaari on viranomainen, jonka toiminta on pakollinen kaikissa kiinteistömyynnissä (lain 25 ventôse an XI artikla 4). Hän vahvistaa asiakirjat, varmistaa niiden julkaisemisen kiinteistöä koskevassa julkaisemispalvelussa ja takaa kaupan oikeudellisen turvallisuuden. Hänen tehtäviään kuuluvat omistajuuden alkuperän tarkistaminen 30 vuodelta, rasitusten tarkastus, omaisuuden kiinnitysasema ja kaavamääräysten vaatimuksenmukaisuus.

Notaarin palkkiot, väärin kutsutut (ne sisältävät pääosin valtion ja paikallisyhteisöille jaettavia siiirtoverojaan), edustavat noin 7-8 prosenttia hinnasta vanhalla kiinteistöllä ja 2-3 prosenttia uudella. Sopimuksen ja vahvistetun asiakirjan väillä kolmen neljän kuukauden aikataulu mahdollistaa ehdollisten säännösten poistamisen. Notaari suorittaa myös kunnan kaupunkien lunastusaoikeuden (DPU) poistamisen, joka voi joissain alueissa viivyttää kauppaa.

Rahoitus kiinteistölainalla

Kiinteistölaina on säännelty kuluttajansuojalain artikleleissa L313-1 ja seuraavissa. Lainan ottajille on myönnetty pakollinen 10 päivän harkintavaihe lainatarifin vastaanotosta. Korkean rahoitusvakauden neuvosto (HCSF) rajoittaa velansuhdetta 35 prosenttiin nettotulosta ja kestoa 25 vuoteen (27 vuotta uuden rakennuksen viivällä).

Ostajan tulee verrata TAEG:ta (vuotuinen efektiivinen globaali korko), joka sisältää korot, lainan ottajan vakuutuksen, hakupalkkiot ja takaukset (kiinnitys tai takaus). Vuoden 2022 Lemoine-lain jälkeen vakuutuksen siirto on mahdollista milloin tahansa, tuottaen huomattavia säästöjä. Vuokrasijoituksessa lainakorot ovat vähennyskelpoiset maapohjaisten tulojen perusteella, optimoitaessa rahoitusjärjestelyn verotuksellista kannattavuutta.