Fideicomisario de Copropiedad: Obligaciones Legales y Honorarios 2026

El administrador de copropiedad es el actor central en la gestión de un edificio de copropiedad. Nombrado por la asamblea general de los copropietarios, asume responsabilidades jurídicas, administrativas, financieras y técnicas regidas por la ley del 10 de julio de 1965 y su decreto de aplicación del 17 de marzo de 1967. Comprender sus obligaciones y la estructura de sus honorarios permite a los copropietarios controlar mejor la gestión de sus activos inmobiliarios y evitar los excesos presupuestarios observados frecuentemente en los edificios colectivos.

Las obligaciones legales del fiduciario.

El síndico está obligado a ejecutar las decisiones de la junta general y administrar el edificio de acuerdo con las normas de copropiedad. Sus misiones obligatorias, reforzadas por la ley ALUR del 24 de marzo de 2014, incluyen:

• Mantener el registro de mantenimientodel edificio (artículo L.721-1 del CCH), documento obligatorio que detalla los trabajos realizados y contratos de mantenimiento vigentes.
• Abrir una cuenta bancaria separadaa nombre de la unión de copropietarios (ley ALUR), salvo que en la Asamblea General se vote una exención para pequeñas copropiedades de menos de 16 lotes.
• Provisión de una extranet segurapermitiendo a los copropietarios consultar los documentos de copropiedad (ley ELAN 2018).
• Convocatoria anual de la junta generaldentro de los seis meses siguientes al cierre del ejercicio.
• Contratar un seguro de responsabilidad profesionaly poseer una garantía financiera.

El fiduciario también debe inscribir la copropiedad en el registro nacional mantenido por la ANAH, obligación establecida por la ley ALUR para mejorar la transparencia del parque inmobiliario francés.

La estructura de los honorarios de los fiduciarios.

Desde el decreto del 26 de marzo de 2015, los honorarios del síndico están regulados por unacontrato estándarque distingue claramente dos categorías de servicios:

El paquete anualcubre tareas rutinarias: contabilidad, gestión administrativa, convocatoria de la junta general anual, mantenimiento de la extranet, establecimiento de recursos para la recaudación de fondos, etc. Este paquete generalmente varía entre 150 € y 300 € por lote al año dependiendo del tamaño del edificio y de la región.

Servicios especialesestán sujetos a facturación adicional: organización de juntas generales adicionales, gestión de reclamaciones, seguimiento de obras importantes, entrega de documentos para una transferencia (declaración fechada facturada como máximo 380 € impuestos incluidos según el decreto de 2020), recuperación de litigios, etc.

Los copropietarios deben estar atentos a latarifas abusivas: cualquier servicio no incluido en el paquete debe aparecer explícitamente en el contrato para ser facturable.

Control del fiduciario por los copropietarios

El consejo sindical, elegido por la asamblea general, desempeña un papel determinante en el control del síndico. Examina las cuentas, verifica las cotizaciones y puede solicitar la comunicación de cualquier documento relativo a la gestión. En caso de incumplimiento grave, el AG puede destituir al síndico por mayoría absoluta (artículo 25 de la ley de 1965) e incurrir en responsabilidad civil o incluso penal por abuso de confianza o malversación de fondos.

La competencia cada tres años, establecida por la ley ALUR, también permite cuestionar periódicamente los precios y la calidad de los servicios.