Papel del notario en la compraventa de inmuebles: guía completa

El notario no es un intermediario más en una transacción inmobiliaria: es un funcionario público delegatario de la potestad pública, cuya intervención es obligatoria para transferir la propiedad de un inmueble. Esta condición explica tanto el alcance de sus verificaciones como el carácter auténtico del acta que redacta, y el hecho de que sus honorarios no se negocian. Comprender lo que realmente hace entre la promesa y la entrega de llaves evita la mayoría de los malentendidos sobre los plazos.

Lo que el notario verifica antes del acta

La mayor parte del trabajo se desarrolla durante los dos a tres meses que separan la promesa del acta auténtica, y resulta invisible para el comprador. Cinco verificaciones estructuran este periodo:

• El origen de la propiedad, que se remonta treinta años atrás, y que establece que el vendedor es efectivamente propietario y que la cadena de transmisiones es regular.
• La situación hipotecaria, que revela las inscripciones que gravan el inmueble —préstamos en curso, embargos, servidumbres publicadas— y determina lo que debe cancelarse antes de la venta.
• Los derechos de tanteo y retracto, municipal o de un inquilino ocupante, cuyo ejercicio puede hacer fracasar la venta.
• El urbanismo, mediante la solicitud de un certificado ante el municipio: servidumbres, alineación, proyectos de utilidad pública, regularidad de las construcciones existentes.
• La situación del vendedor: capacidad, régimen matrimonial, ausencia de procedimiento concursal.

Estas investigaciones dependen de organismos terceros cuyos plazos de respuesta se imponen al notario. Esto explica que un expediente no pueda acelerarse más allá de cierto punto, sea cual sea la buena voluntad de las partes.

El acta auténtica y su fuerza

El acta notarial se distingue de un documento privado en tres aspectos.

Hace fe de su contenido hasta que se demuestre falsedad mediante un procedimiento de tacha de falsedad, complejo y rara vez emprendido. Las menciones constatadas por el notario —presencia de las partes, identidad, fecha, pago del precio— se benefician de esta fuerza particular.

Tiene fecha cierta, oponible frente a terceros sin necesidad de otra formalidad.

Es ejecutivo de pleno derecho: una copia provista de la fórmula ejecutiva permite recurrir a la ejecución forzosa sin necesidad de obtener previamente una sentencia. Esto es lo que hace al acta notarial tan útil para los préstamos y los reconocimientos de deuda.

A continuación, el notario procede a la publicidad registral, formalidad que hace la venta oponible frente a terceros. Mientras no se haya realizado, el comprador es propietario entre las partes, pero aún no frente a todos.

Los llamados «gastos de notaría»

La expresión es engañosa, y conviene conocer su desglose.

Los gastos representan generalmente entre el 7 y el 8 % del precio en el mercado de segunda mano, y entre el 2 y el 3 % en obra nueva. Su composición es la siguiente:

• Los impuestos de transmisión, recaudados en nombre del Estado y de las administraciones locales, que constituyen la mayor parte de la suma. No corresponden al notario.
• Los desembolsos, adelantados por el notario en nombre del cliente: documentos de urbanismo, situación hipotecaria, topógrafo.
• Los honorarios del notario, la única parte que lo remunera realmente. Están fijados por decreto y son proporcionales al precio, lo que los hace idénticos de una notaría a otra.

Existe la posibilidad de un descuento sobre la fracción de los honorarios correspondiente a los tramos de precio más elevados, dentro de un límite fijado por la normativa. Debe aplicarse entonces a todos los clientes en las mismas condiciones.

Promesa o contrato preliminar: lo que aporta el notario

Un precontrato puede firmarse mediante documento privado, entre particulares o a través de un agente inmobiliario. Que lo redacte un notario cambia dos cosas.

En primer lugar, la calidad de las condiciones suspensivas. La condición de obtención del préstamo, la más frecuente, debe precisar el importe, la duración y el tipo máximo: redactada de forma demasiado vaga, resulta ineficaz o demasiado fácil de invocar. Las demás condiciones —urbanismo, ausencia de servidumbre, cancelación de los derechos de tanteo y retracto— requieren conocer las verificaciones que seguirán.

En segundo lugar, el depósito en garantía, conservado en una cuenta específica en lugar de en poder de una de las partes, lo que evita litigios de devolución.

El plazo de desistimiento de diez días a favor del comprador no profesional corre a partir de la notificación del precontrato, y su punto de partida depende de la regularidad de dicha notificación. Es un aspecto que la firma electrónica de un contrato preliminar asegura, al establecer la fecha de entrega sin margen de discusión.

La firma a distancia

El acta auténtica electrónica está admitida. El notario recibe a las partes, pudiendo una estar físicamente presente y la otra a distancia por videoconferencia mediante un dispositivo específico, y el acta se firma electrónicamente y luego se conserva en formato digital.

Para el comprador impedido, la solución clásica sigue siendo el poder, que debe precisar exactamente el alcance de las facultades otorgadas —un mandato en términos generales no permite ni vender ni adquirir. Las normas aplicables figuran en nuestro artículo sobre la firma electrónica de un poder.

Escenarios de uso

Primera compra. Elegir su propio notario es un derecho del comprador, incluso cuando el vendedor ya tiene uno: las dos notarías se reparten entonces los honorarios, sin coste adicional. Muchos compradores lo ignoran.

Inmueble con obras no declaradas. Es uno de los aspectos que revela la verificación urbanística. Es mejor anticiparlo antes de la promesa que descubrirlo tres semanas antes del acta, momento en el que hay que elegir entre regularización y renegociación.

Compra en copropiedad indivisa o mediante sociedad. La redacción del modo de titularidad se decide antes de la firma del precontrato, no en el acta. Las implicaciones fiscales se desarrollan en nuestro artículo sobre la fiscalidad inmobiliaria.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio el notario? Sí, para transferir la propiedad de un inmueble: el acta debe ser auténtica y estar inscrita en el registro de la propiedad.

¿Se pueden negociar los gastos de notaría? No los impuestos de transmisión, que corresponden al Estado, ni los desembolsos. Es posible un descuento sobre la parte de honorarios correspondiente a los tramos de precio elevados, dentro de los límites fijados por la normativa.

¿Se puede elegir el notario? Sí, incluso cuando el vendedor ya tiene el suyo. Los dos notarios se reparten entonces los honorarios, sin coste adicional para las partes.

¿Cuánto tiempo transcurre entre el contrato preliminar y el acta? Generalmente entre dos y tres meses, plazo que viene impuesto por las respuestas de terceros —urbanismo, situación hipotecaria, cancelación de derechos de tanteo y retracto— y por la obtención del préstamo.

¿Qué ocurre si una condición suspensiva no se cumple? La venta queda sin efecto y se devuelve el depósito en garantía, siempre que el comprador haya realizado las gestiones previstas, en particular las solicitudes de préstamo conformes a las características estipuladas.

¿Puede firmarse el acta a distancia? Sí, el acta auténtica electrónica está admitida, con recepción por videoconferencia mediante un dispositivo específico. El poder sigue siendo la otra vía para una parte impedida.

Para recordar

El notario hace tres cosas que nada más sustituye: verifica que el vendedor puede vender y que el inmueble puede venderse, redacta un acta que hace fe y que es ejecutiva sin necesidad de sentencia, e inscribe la venta para hacerla oponible frente a todos. El plazo de dos a tres meses no es una lentitud administrativa: es el tiempo necesario para estas verificaciones, de las cuales dependen las respuestas de terceros.

En cuanto a los gastos, lo esencial no es negociable porque no le corresponde al notario. El único margen recae sobre una fracción de los honorarios, y la verdadera palanca está en otro lugar: elegir su notario, involucrarlo desde el precontrato, y anticipar los puntos que sus verificaciones pondrán de manifiesto. El resto del proceso se detalla en nuestro artículo sobre el proceso legal y financiero de una compra inmobiliaria.