Diagnóstico Inmobiliario Obligatorio: Lista Completa 2026

El expediente de diagnóstico técnico no es un trámite administrativo que se reúne la víspera de la firma. Es un documento contractual cuya ausencia o caducidad priva al vendedor o al arrendador de la cláusula de exoneración de vicios ocultos, y abre la puerta a una reducción del precio o a una anulación. La dificultad no radica tanto en la lista de diagnósticos como en dos cuestiones: saber cuáles se aplican a su inmueble, y vigilar unos plazos de validez que van de seis meses a la duración ilimitada.

Qué desencadena la obligación

Ningún inmueble exige la totalidad de los diagnósticos. Tres parámetros determinan la lista aplicable:

• La naturaleza de la operación. Una venta y un alquiler no requieren el mismo expediente. Algunos diagnósticos son comunes, otros son propios de una u otra modalidad.
• La antigüedad del inmueble y de sus instalaciones. El año de construcción determina los diagnósticos de amianto y plomo; la antigüedad de las instalaciones de gas y electricidad determina los suyos.
• La ubicación. Termitas, mérula, riesgos naturales y tecnológicos dependen de resoluciones prefectorales y de zonificaciones municipales.

De ello se deriva una regla práctica: la lista se elabora inmueble por inmueble, nunca copiando el expediente de un inmueble vecino.

Los diagnósticos en caso de venta

El certificado de eficiencia energética. Válido durante diez años. Se ha convertido en el documento con más consecuencias, porque ya no se limita a informar: condiciona la posibilidad de alquilar, y su clasificación es vinculante desde la reforma que le otorgó carácter obligatorio.

La auditoría energética. Se añade al certificado de eficiencia energética en las ventas de viviendas unifamiliares y de edificios en monopropiedad clasificados en las categorías más bajas. El ámbito de aplicación se amplía por etapas sucesivas: es un punto que conviene verificar para el año en curso, ya que el calendario se ha ajustado varias veces.

El amianto. Exigido para los inmuebles cuyo permiso de construcción sea anterior a julio de 1997. Un resultado negativo no necesita repetirse; un resultado positivo obliga a un seguimiento periódico.

El certificado de riesgo de exposición al plomo. Para las viviendas construidas antes de 1949. Su validez depende del resultado: ilimitada si el resultado es negativo, de solo un año si revela una presencia de plomo por encima del umbral.

Las instalaciones de gas y electricidad. Obligatorias en cuanto la instalación tenga más de quince años. Validez de tres años en caso de venta.

El informe de riesgos. Naturales, mineros, tecnológicos, sísmicos, radón. Su validez es corta —seis meses— y es el diagnóstico que con más frecuencia caduca entre el contrato de arras y la escritura pública.

Las termitas. Únicamente en las zonas delimitadas por resolución prefectoral, con una validez igualmente de seis meses.

El saneamiento no colectivo. Cuando el inmueble no está conectado a la red pública, con una validez de tres años.

La medición. La superficie privativa en régimen de propiedad horizontal se rige por la ley Carrez. Su validez es ilimitada mientras ninguna obra modifique la superficie, pero un error superior a una vigésima parte da derecho a una reducción del precio.

Los diagnósticos en caso de alquiler

El expediente es más breve, y los plazos de validez difieren —esta es la fuente de error más frecuente entre los arrendadores que reutilizan un expediente de venta.

• El certificado de eficiencia energética, válido durante diez años.
• El certificado de plomo, cuya validez en alquiler es de seis años cuando es positivo, e ilimitada si es negativo.
• Los informes de las instalaciones de gas y electricidad, válidos seis años en alquiler frente a tres en venta.
• El informe de riesgos, siempre seis meses.
• La superficie habitable, en el sentido de la ley Boutin, distinta de la superficie Carrez.

El conjunto se anexa al contrato de alquiler. Esta anexión no es simbólica: es ella la que hace que el expediente sea oponible, y su ausencia puede alegarse. La firma electrónica de un contrato de alquiler de vivienda presenta aquí una ventaja concreta, al sellar el contrato y sus anexos en un mismo conjunto fechado, del que se puede acreditar que no ha sido recompuesto posteriormente.

El punto de inflexión: la decencia energética

El certificado de eficiencia energética ha cambiado de naturaleza. Ya no informa únicamente al comprador o al inquilino: una clasificación insuficiente prohíbe pura y simplemente la puesta en alquiler.

La prohibición se aplica por etapas sucesivas, comenzando por las viviendas más ineficientes energéticamente, y se va intensificando con los años hacia las clases siguientes. Como el calendario se ha modificado varias veces, el único método fiable consiste en verificar la norma vigente para el año considerado en lugar de fiarse de un plazo memorizado.

Dos consecuencias prácticas para un arrendador. Primero, un certificado próximo al límite de una clase merece una contraverificación antes de cualquier compromiso, ya que un punto de inflexión cambia el estatus del inmueble. Segundo, un certificado elaborado con un método de cálculo anterior puede dar una clasificación distinta de la de un certificado realizado hoy: la fecha de elaboración cuenta tanto como el resultado. Este tema se desarrolla en nuestro artículo sobre las normas aplicables al certificado de eficiencia energética.

Lo que se arriesga en caso de expediente incompleto

La ausencia de un diagnóstico obligatorio no se sanciona con una simple multa. Priva al vendedor del beneficio de la cláusula de exoneración de la garantía de vicios ocultos para el desperfecto correspondiente. En concreto, el comprador que descubra posteriormente un defecto relacionado con un diagnóstico faltante puede solicitar una reducción del precio, o incluso la resolución de la venta.

Un diagnóstico caducado produce el mismo efecto que un diagnóstico ausente. Por eso los documentos de validez corta —informe de riesgos y termitas, seis meses— deben vigilarse entre la firma del contrato de arras y la de la escritura pública, plazo que frecuentemente supera ese umbral.

Por último, el diagnóstico debe ser elaborado por un profesional certificado y asegurado. Un expediente elaborado por un profesional no certificado es inoponible, cualquiera que sea la calidad de su contenido.

Escenarios de uso

Venta de un piso en régimen de propiedad horizontal anterior a 1949. El expediente reúne la medición Carrez, el certificado de plomo, el amianto, el informe de riesgos y, según la antigüedad de las instalaciones, gas y electricidad. Es la configuración más completa.

Puesta en alquiler de una casa de los años 1980. El amianto y el plomo quedan fuera del ámbito. La atención se centra en la clasificación energética, que condiciona el derecho a alquilar, y en las instalaciones si tienen más de quince años.

Gestión de una cartera de alquileres. El seguimiento se convierte en un problema de calendario más que de conformidad puntual: cada inmueble tiene sus propios plazos. Las pautas para organizar este seguimiento figuran en nuestra guía de gestión de alquileres, y la trazabilidad de la entrega de documentos se relaciona con la del acta de estado del inmueble.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo sigue siendo válido un diagnóstico? Varía de seis meses —informe de riesgos, termitas— a diez años para el certificado de eficiencia energética, con duraciones ilimitadas para un certificado de amianto o plomo negativo. La misma prestación puede tener dos plazos diferentes según se destine a una venta o a un alquiler.

¿Puede servir un diagnóstico de venta para un alquiler? No sistemáticamente. Los plazos de validez difieren, y la medición no es la misma —superficie Carrez en régimen de propiedad horizontal para la venta, superficie habitable en el sentido de la ley Boutin para el alquiler.

¿Qué ocurre si falta un diagnóstico en la escritura? El vendedor pierde el beneficio de la cláusula de exoneración de vicios ocultos para el desperfecto correspondiente. El comprador puede solicitar una reducción del precio o la resolución de la venta.

¿Quién puede realizar estos diagnósticos? Un técnico diagnosticador certificado por un organismo acreditado, que disponga de un seguro de responsabilidad profesional. Un expediente elaborado por un profesional no certificado es inoponible.

¿Puede la clasificación energética impedir alquilar? Sí. Las viviendas más ineficientes energéticamente quedan progresivamente excluidas del alquiler, por etapas que afectan a clases sucesivas. Como el calendario ha cambiado varias veces, debe verificarse para el año en curso.

¿Hay que repetir los diagnósticos después de obras? Las obras que afecten a la superficie invalidan la medición. Las que afecten al aislamiento o a la calefacción justifican un nuevo certificado de eficiencia energética, que puede hacer que el inmueble cambie de clase —en un sentido u otro.

Para recordar

La lista de diagnósticos obligatorios se elabora inmueble por inmueble, a partir de tres parámetros: la naturaleza de la operación, la antigüedad del edificio y de las instalaciones, y la ubicación. Ninguna lista tipo exime de esta verificación.

El verdadero riesgo operativo no es olvidar un diagnóstico, que se detecta fácilmente, sino la caducidad de un documento de validez corta entre la promesa y la escritura. Y el verdadero riesgo estratégico radica en la clasificación energética, que se ha convertido en una condición de explotación del inmueble más que en una simple información. Ambos aspectos merecen seguirse por plazos, no en el momento de firmar.