Ο ρόλος του συμβολαιογράφου στην αγορά ακινήτων: πλήρης οδηγός

Ο ρόλος του συμβολαιογράφου στις αγορές ακινήτων: πλήρης οδηγός

Εισαγωγή

Η παρέμβαση του συμβολαιογράφου είναι ένα ουσιαστικό βήμα σε κάθε αγορά ακινήτου στη Γαλλία. Δημόσιος και υπουργικός υπάλληλος που διορίζεται από τον Υπουργό Δικαιοσύνης, ο συμβολαιογράφος διασφαλίζει τη συναλλαγή, εγγυάται τη νομική της εγκυρότητα και προστατεύει τα συμφέροντα και των δύο μερών. Ο ρόλος του ξεπερνά την απλή σύνταξη πράξεων: στηρίζει τον αγοραστή και τον πωλητή από τις πρώτες συζητήσεις μέχρι την παράδοση των κλειδιών. Η κατανόηση των αποστολών τους επιτρέπει στον αγοραστή να προβλέψει τις διαδικασίες, να ελέγξει τις προθεσμίες και να βελτιστοποιήσει το συνολικό κόστος της απόκτησής τους. Αυτό το άρθρο περιγράφει λεπτομερώς τις νομικές υποχρεώσεις του συμβολαιογράφου, τις συγκεκριμένες αποστολές και τις καλές πρακτικές για την αποτελεσματική συνεργασία μαζί τους.

Ο συμβολαιογράφος, εγγυητής της νομικής ασφάλειας της συναλλαγής

Ο συμβολαιογράφος ενεργεί ως δημόσιος υπάλληλος που έχει εξουσιοδοτηθεί από το κράτος. Σύμφωνα με το διάταγμα υπ' αριθμ. 45-2590 της 2ας Νοεμβρίου 1945, απονέμει τη γνησιότητα των πράξεων που συντάσσει, γεγονός που τους δίνει εκτελεστότητα και ορισμένη ημερομηνία. Κατά την αγορά ακινήτου, η πιστοποίηση αυτή είναι υποχρεωτική για κάθε μεταβίβαση κυριότητας, σύμφωνα με το άρθρο 4 του διατάγματος της 4ης Ιανουαρίου 1955 που αφορά την κτηματογράφηση.

Πριν από την υπογραφή, ο συμβολαιογράφος διενεργεί ενδελεχείς ελέγχους: τίτλος ιδιοκτησίας του πωλητή, απουσία υποθηκών ή κρυφών δουλειών, πολεοδομική συμμόρφωση του ακινήτου (πολεοδομικό πιστοποιητικό, πολεοδομικό δικαίωμα προτίμησης), συμμόρφωση με υποχρεωτικά τεχνικά διαγνωστικά (DPE, αμίαντος, μόλυβδος, όρος). Εξασφαλίζει επίσης τη νομική ικανότητα των συμβαλλομένων μερών.

Οι συγκεκριμένες αποστολές του συμβολαιογράφου κατά την αγορά

Οι συγκεκριμένες αποστολές του συμβολαιογράφου κατά την αγορά

Οι παρεμβάσεις του συμβολαιογράφου γίνονται σε διάφορα στάδια. Αρχικά συντάσσει τον συμβιβασμό ή την υπόσχεση πώλησης, ένα έγγραφο που θέτει τους τελικούς όρους της συναλλαγής. Κατά τη διάρκεια της περιόδου υπαναχώρησης των 10 ημερών που προβλέπεται στο άρθρο L.271-1 του Κώδικα Κατασκευών και Στέγασης, ο αγοραστής μπορεί να υπαναχωρήσει χωρίς ποινή.

Μεταξύ του συμβιβασμού και της αυθεντικής πράξης (γενικά 2 έως 3 μήνες), ο συμβολαιογράφος συλλέγει τα υποχρεωτικά έγγραφα: κατάσταση υποθήκης, πιστοποιητικό προσωπικής κατάστασης, φορολογική κατάσταση του ακινήτου, έγγραφα συνιδιοκτησίας εάν υπάρχουν (άρθρο L.721-2 του ΚΤΚ). Υπολογίζει επίσης τα δικαιώματα μεταβίβασης προς αντιπαροχή (γύρω στο 5,80% της τιμής για το παλιό) και συντάσσει την τελική πράξη.

Την ημέρα της υπογραφής, διαβάζει την αυθεντική πράξη, συγκεντρώνει τα χρήματα, παραδίδει τα κλειδιά και δημοσιεύει την πώληση στην υπηρεσία κτηματογράφησης τον επόμενο μήνα της υπογραφής.

Συμβολαιογραφικές αμοιβές και έξοδα

Σε αντίθεση με τη δημοφιλή πεποίθηση, οι «συμβολαιογραφικές αμοιβές» δεν βαρύνουν εξ ολοκλήρου το συμβολαιογραφικό γραφείο. Αναλύονται σε τρία μέρη: δασμοί και φόροι (περίπου 80%), που καταβάλλονται στο κράτος και τις κοινότητες. συμβολαιογραφικές αμοιβές (περίπου 10%), που ρυθμίζονται σύμφωνα με το διάταγμα αριθ. 2016-230 της 26ης Φεβρουαρίου 2016. και εκταμιεύσεις (προκαταβολικά έξοδα για την απόκτηση εγγράφων και πιστοποιητικών).

Από τον νόμο Μακρόν της 6ης Αυγούστου 2015, οι συμβολαιογράφοι μπορούν να παρέχουν έκπτωση έως και 20% στις αμοιβές τους για συναλλαγές άνω των 100.000 ευρώ, κάτι που αξίζει να γίνει διαπραγμάτευση.Από τον νόμο Μακρόν της 6ης Αυγούστου 2015, οι συμβολαιογράφοι μπορούν να παρέχουν έκπτωση έως και 20% στις αμοιβές τους για συναλλαγές άνω των 100.000 ευρώ, κάτι που αξίζει να γίνει διαπραγμάτευση.

Πρακτικά παραδείγματαΠαράδειγμα 1 – Αγορά διαμερίσματος συγκυριαρχίας στη Λυών ⬥⬥⬥: Για ένα παλιό ακίνητο 350.000 €, ο αγοραστής υπέγραψε συμβιβασμό με τον συμβολαιογράφο του. Εντόπισε δικαίωμα διέλευσης που δεν αναφέρθηκε αρχικά και έκανε επαναδιαπραγμάτευση της τιμής των 8.000 ευρώ, αποφεύγοντας μια μεταγενέστερη διαφωνία.

Παράδειγμα 2 – Απόκτηση νέου ακινήτου (VEFA) ⬥⬥⬥: Κατά τη διάρκεια μιας πώλησης σε μελλοντική κατάσταση ολοκλήρωσης, ο συμβολαιογράφος επαλήθευσε την οικονομική εγγύηση ολοκλήρωσης από τον κύριο του έργου (άρθρο L.261-11 του CCH) και εξασφάλισε τις προσκλήσεις για την πρόοδο των εργασιών σε δόσεις.Παράδειγμα 3 – Αγορά με γεφυρωμένο δάνειο ⬥⬥⬥: Ο συμβολαιογράφος συντόνισε την άρση της παλαιάς υποθήκης και τη σύσταση της νέας εγγύησης, επιτρέποντας τη συγχρονισμένη υπογραφή των δύο πράξεων.

Συμπέρασμα

Ο συμβολαιογράφος είναι κάτι πολύ περισσότερο από ένας απλός συντάκτης πράξεων: είναι ένας ουδέτερος νομικός σύμβουλος που διασφαλίζει ολόκληρο το κτηματομεσιτικό σας έργο. Η επιλογή του συμβολαιογράφου σας (δωρεάν, καθώς οι αμοιβές μοιράζονται μεταξύ των δύο εταιρειών σε περίπτωση διπλής εκπροσώπησης) σας επιτρέπει να επωφεληθείτε από εξατομικευμένες συμβουλές. Μη διστάσετε να το συμβουλευτείτε πριν από τον συμβιβασμό για να προβλέψετε φορολογικά, περιουσιακά ή κληρονομικά ζητήματα που σχετίζονται με την απόκτησή σας.