Ο ρόλος του συμβολαιογράφου στην αγορά ακινήτων: πλήρης οδηγός

Ο συμβολαιογράφος δεν είναι απλώς ένας ακόμη μεσάζων σε μια ακινητομεταβιβαστική συναλλαγή: είναι δημόσιος λειτουργός στον οποίο έχει ανατεθεί δημόσια εξουσία, η παρέμβαση του οποίου είναι υποχρεωτική για τη μεταβίβαση της κυριότητας ενός ακινήτου. Αυτή η ιδιότητα εξηγεί ταυτόχρονα την έκταση των ελέγχων που διενεργεί, τον δημόσιο χαρακτήρα της πράξης που συντάσσει, και το γεγονός ότι οι αμοιβές του δεν διαπραγματεύονται. Η κατανόηση όσων πραγματικά κάνει ανάμεσα στο προσύμφωνο και στην παράδοση των κλειδιών εξαλείφει το μεγαλύτερο μέρος των παρανοήσεων σχετικά με τις προθεσμίες.

Τι ελέγχει ο συμβολαιογράφος πριν από την πράξη

Το μεγαλύτερο μέρος της εργασίας διεξάγεται κατά τη διάρκεια των δύο έως τριών μηνών που μεσολαβούν ανάμεσα στο προσύμφωνο και στην οριστική πράξη, και είναι αόρατο για τον αγοραστή. Πέντε έλεγχοι δομούν αυτή την περίοδο:

• Η προέλευση της κυριότητας, η οποία εξετάζεται αναδρομικά για τριάντα χρόνια, η οποία αποδεικνύει ότι ο πωλητής είναι όντως ο ιδιοκτήτης και ότι η αλυσίδα των μεταβιβάσεων είναι νόμιμη.
• Η κατάσταση υποθηκών, η οποία αποκαλύπτει τις εγγραφές που βαρύνουν το ακίνητο — τρέχοντα δάνεια, κατασχέσεις, δημοσιευμένες δουλείες — και προσδιορίζει τι πρέπει να διαγραφεί πριν από την πώληση.
• Τα δικαιώματα προαίρεσης, δημοτικά ή ενοίκου που κατοικεί ήδη στο ακίνητο, η άσκηση των οποίων μπορεί να ανατρέψει την πώληση.
• Η πολεοδομική κατάσταση, μέσω αίτησης πιστοποιητικού από τον δήμο: δουλείες, ρυμοτομική ευθυγράμμιση, έργα κοινής ωφέλειας, νομιμότητα των υφιστάμενων κατασκευών.
• Η κατάσταση του πωλητή: δικαιοπρακτική ικανότητα, περιουσιακό καθεστώς γάμου, απουσία συλλογικής διαδικασίας.

Αυτές οι έρευνες εξαρτώνται από τρίτους φορείς, οι προθεσμίες απάντησης των οποίων επιβάλλονται στον συμβολαιογράφο. Αυτό εξηγεί γιατί ένας φάκελος δεν μπορεί να επιταχυνθεί πέρα από ένα συγκεκριμένο σημείο, όσο καλή θέληση και να επιδεικνύουν τα μέρη.

Η δημόσια πράξη και η ισχύς της

Η συμβολαιογραφική πράξη διαφέρει από την ιδιωτική συμφωνία σε τρία επίπεδα.

Αποτελεί απόδειξη του περιεχομένου της έως την εγγραφή πλαστότητας, μια βαρειά διαδικασία που σπάνια ασκείται. Τα στοιχεία που διαπιστώνει ο συμβολαιογράφος — παρουσία των μερών, ταυτότητα, ημερομηνία, καταβολή του τιμήματος — απολαμβάνουν αυτή την ιδιαίτερη ισχύ.

Έχει βέβαιη ημερομηνία, αντιτάξιμη έναντι τρίτων χωρίς άλλη διατύπωση.

Είναι αυτοδικαίως εκτελεστή: ένα αντίγραφο που φέρει τον εκτελεστήριο τύπο επιτρέπει την προσφυγή σε αναγκαστική εκτέλεση χωρίς να απαιτείται προηγούμενη δικαστική απόφαση. Αυτό κάνει τη συμβολαιογραφική πράξη τόσο χρήσιμη για δάνεια και αναγνωρίσεις χρέους.

Στη συνέχεια ο συμβολαιογράφος προχωρά στη μεταγραφή στο κτηματολόγιο, μια διατύπωση που κάνει την πώληση αντιτάξιμη έναντι τρίτων. Έως ότου πραγματοποιηθεί, ο αγοραστής είναι ιδιοκτήτης μεταξύ των μερών, αλλά όχι ακόμη έναντι όλων.

Τα λεγόμενα «συμβολαιογραφικά έξοδα»

Ο όρος είναι παραπλανητικός, και η κατανομή τους αξίζει να γίνει γνωστή.

Τα έξοδα ανέρχονται γενικά σε περίπου επτά έως οκτώ τοις εκατό της τιμής σε μεταχειρισμένα ακίνητα, και δύο έως τρία τοις εκατό σε νεόδμητα. Η σύνθεσή τους είναι η ακόλουθη:

• Τα τέλη μεταβίβασης, τα οποία εισπράττονται για λογαριασμό του κράτους και των τοπικών αρχών και αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος του ποσού. Δεν περιέρχονται στον συμβολαιογράφο.
• Τα προκαταβληθέντα έξοδα, τα οποία προκαταβάλλει ο συμβολαιογράφος για λογαριασμό του πελάτη: πολεοδομικά έγγραφα, κατάσταση υποθηκών, τοπογράφος.
• Οι αμοιβές του συμβολαιογράφου, το μόνο μέρος που πραγματικά τον αμείβει. Καθορίζονται με διάταγμα και είναι αναλογικές της τιμής, γεγονός που τις κάνει ίδιες από γραφείο σε γραφείο.

Υπάρχει δυνατότητα έκπτωσης στο τμήμα των αμοιβών που αντιστοιχεί στα υψηλότερα κλιμάκια τιμής, εντός ορίου που καθορίζεται από τη νομοθεσία. Πρέπει τότε να εφαρμόζεται σε όλους τους πελάτες υπό τις ίδιες προϋποθέσεις.

Προσύμφωνο ή προκαταρκτική σύμβαση: τι προσθέτει ο συμβολαιογράφος

Ένα προσύμφωνο μπορεί να υπογραφεί ιδιωτικά, μεταξύ ιδιωτών ή μέσω μεσίτη ακινήτων. Η σύνταξή του από συμβολαιογράφο αλλάζει δύο πράγματα.

Πρώτον, την ποιότητα των αναβλητικών όρων. Ο όρος λήψης δανείου, ο πιο συνηθισμένος, πρέπει να προσδιορίζει το ποσό, τη διάρκεια και το ανώτατο επιτόκιο: εάν διατυπωθεί πολύ αόριστα, είναι είτε ανενεργός, είτε πολύ εύκολο να επικληθεί. Οι άλλοι όροι — πολεοδομία, απουσία δουλείας, εκκαθάριση δικαιωμάτων προαίρεσης — προϋποθέτουν γνώση των ελέγχων που θα ακολουθήσουν.

Δεύτερον, την παρακατάθεση της εγγύησης, η οποία διατηρείται σε αποκλειστικό λογαριασμό αντί να κατέχεται από ένα από τα μέρη, γεγονός που αποτρέπει διαφορές κατά την επιστροφή.

Η προθεσμία υπαναχώρησης δέκα ημερών προς όφελος του μη επαγγελματία αγοραστή τρέχει από την κοινοποίηση του προσυμφώνου, και το σημείο έναρξής της εξαρτάται από την κανονικότητα αυτής της κοινοποίησης. Αυτό είναι ένα σημείο που η ηλεκτρονική υπογραφή ενός προσυμφώνου εξασφαλίζει, καθορίζοντας την ημερομηνία παράδοσης χωρίς περιθώριο αμφισβήτησης.

Η εξ αποστάσεως υπογραφή

Η ηλεκτρονική δημόσια πράξη είναι αποδεκτή. Ο συμβολαιογράφος δέχεται τα μέρη, εκ των οποίων το ένα μπορεί να είναι φυσικά παρόν και το άλλο εξ αποστάσεως μέσω τηλεδιάσκεψης σε ειδική πλατφόρμα, και η πράξη υπογράφεται ηλεκτρονικά και στη συνέχεια αποθηκεύεται σε ψηφιακή μορφή.

Για τον αγοραστή που κωλύεται, η κλασική λύση παραμένει η πληρεξουσιότητα, η οποία πρέπει τότε να προσδιορίζει επακριβώς την έκταση των εξουσιών που παρέχονται — μια εντολή με γενικούς όρους δεν επιτρέπει ούτε πώληση ούτε αγορά. Οι εφαρμοστέοι κανόνες παρουσιάζονται στο άρθρο μας σχετικά με την ηλεκτρονική υπογραφή πληρεξουσίου.

Σενάρια χρήσης

Πρώτη αγορά. Η επιλογή συμβολαιογράφου είναι δικαίωμα του αγοραστή, ακόμη και όταν ο πωλητής έχει ήδη τον δικό του: τα δύο γραφεία μοιράζονται τότε τις αμοιβές, χωρίς επιπλέον κόστος. Πολλοί αγοραστές το αγνοούν.

Ακίνητο με μη δηλωμένες εργασίες. Πρόκειται για ένα από τα σημεία που αποκαλύπτει ο πολεοδομικός έλεγχος. Καλύτερα να το προβλέψετε πριν από το προσύμφωνο παρά να το ανακαλύψετε τρεις εβδομάδες πριν από την πράξη, όπου πρέπει να επιλέξετε μεταξύ νομιμοποίησης και εκ νέου διαπραγμάτευσης.

Αγορά εξ αδιαιρέτου ή μέσω εταιρείας. Η διατύπωση του τρόπου κτήσης αποφασίζεται πριν από την υπογραφή του προσυμφώνου, όχι στην πράξη. Οι φορολογικές επιπτώσεις αναπτύσσονται στο άρθρο μας σχετικά με τη φορολογία ακινήτων.

Συχνές ερωτήσεις

Είναι υποχρεωτικός ο συμβολαιογράφος; Ναι, για τη μεταβίβαση της κυριότητας ενός ακινήτου: η πράξη πρέπει να είναι δημόσια και να μεταγράφεται στην αρμόδια υπηρεσία κτηματολογίου.

Μπορούν να διαπραγματευτούν τα συμβολαιογραφικά έξοδα; Όχι τα τέλη μεταβίβασης, που περιέρχονται στο κράτος, ούτε τα προκαταβληθέντα έξοδα. Μια έκπτωση είναι δυνατή στο μέρος των αμοιβών που αντιστοιχεί στα υψηλά κλιμάκια τιμής, εντός των ορίων που καθορίζει η νομοθεσία.

Μπορεί κανείς να επιλέξει τον συμβολαιογράφο του; Ναι, ακόμη και όταν ο πωλητής έχει ήδη τον δικό του. Οι δύο συμβολαιογράφοι μοιράζονται τότε τις αμοιβές, χωρίς επιπλέον κόστος για τα μέρη.

Πόσος χρόνος μεσολαβεί ανάμεσα στο προσύμφωνο και στην πράξη; Γενικά δύο έως τρεις μήνες, καθώς η προθεσμία επιβάλλεται από τις απαντήσεις τρίτων — πολεοδομία, κατάσταση υποθηκών, εκκαθάριση δικαιωμάτων προαίρεσης — και από τη λήψη του δανείου.

Τι συμβαίνει αν δεν εκπληρωθεί ένας αναβλητικός όρος; Η πώληση ακυρώνεται και η εγγύηση επιστρέφεται, υπό την προϋπόθεση ότι ο αγοραστής έχει προβεί στις προβλεπόμενες ενέργειες, ιδίως στις αιτήσεις δανείου σύμφωνες με τα καθορισμένα χαρακτηριστικά.

Μπορεί η πράξη να υπογραφεί εξ αποστάσεως; Ναι, η ηλεκτρονική δημόσια πράξη είναι αποδεκτή, με παραλαβή μέσω τηλεδιάσκεψης σε ειδική πλατφόρμα. Η πληρεξουσιότητα παραμένει η άλλη δίοδος για ένα μέρος που κωλύεται.

Τι πρέπει να θυμάστε

Ο συμβολαιογράφος κάνει τρία πράγματα που τίποτε άλλο δεν αντικαθιστά: ελέγχει ότι ο πωλητής μπορεί να πωλήσει και ότι το ακίνητο μπορεί να πωληθεί, συντάσσει πράξη που αποδεικνύει και είναι εκτελεστή χωρίς δικαστική απόφαση, και μεταγράφει την πώληση για να την κάνει αντιτάξιμη έναντι όλων. Η προθεσμία των δύο έως τριών μηνών δεν είναι διοικητική αργοπορία: είναι ο χρόνος που απαιτούν αυτοί οι έλεγχοι, από τους οποίους εξαρτώνται οι απαντήσεις τρίτων.

Όσον αφορά τα έξοδα, το μεγαλύτερο μέρος δεν είναι διαπραγματεύσιμο διότι δεν περιέρχεται στον συμβολαιογράφο. Το μόνο περιθώριο αφορά ένα τμήμα των αμοιβών, και το πραγματικό μοχλός βρίσκεται αλλού: να επιλέξετε τον συμβολαιογράφο σας, να τον εμπλέξετε από το στάδιο του προσυμφώνου, και να προβλέψετε τα σημεία που θα αναδείξουν οι έλεγχοί του. Η συνέχεια της διαδικασίας αναλύεται στο άρθρο μας σχετικά με τη νομική και οικονομική διαδικασία μιας αγοράς ακινήτου.