Procurácia na predaj nehnuteľnosti: sprievodca 2026

Predaj nehnuteľnosti si vyžaduje podpísanie kúpnej zmluvy u notára. Ak vlastník nemôže alebo nechce byť prítomný — vysťahovanie, choroba, pracovné povinnosti — splnomocnenie na predaj nehnuteľnosti mu umožňuje poveriť podpisom dôveryhodného splnomocnenca. Na rozdiel od rozšíreného presvedčenia článok 1985 Občianskeho zákonníka nestanovuje povinnosť notárskej formy: splnomocnenie v súkromnoprávnej forme je platné pre bežný predaj. Tento článok podrobne rozoberá možné formy, čo môže notár v praxi vyžadovať, nevyhnutné náležitosti, notárske splnomocnenie na diaľku a užitočné digitálne nástroje súvisiace s transakciou.

Notárske splnomocnenie alebo súkromná listina: čo skutočne hovorí článok 1985

Podľa článku 1985 Občianskeho zákonníka môže byť splnomocnenie udelené verejnou listinou, súkromnou listinou — dokonca aj obyčajným listom — alebo ústne. Text nekladie žiadnu formálnu požiadavku spojenú s aktom, ktorý splnomocnenec následne podpíše. Predaj nehnuteľnosti vzniká dohodou strán o veci a cene (článok 1583 Občianskeho zákonníka); prijíma sa vo forme verejnej listiny, pretože každý akt podliehajúci zápisu do katastra musí byť vyhotovený týmto spôsobom (článok 4 dekrétu č. 55-22 zo 4. januára 1955). Táto požiadavka sa týka samotnej kúpnej zmluvy, nie splnomocnenia udeleného splnomocnencovi.

Dôsledok: pre bežný predaj nehnuteľnosti postačuje splnomocnenie v súkromnej forme. V praxi notár poverený predajom sám pripraví návrh splnomocnenia a často žiada, aby bol podpis splnomocniteľa úradne overený (na obecnom úrade alebo na konzuláte), aby si overil jeho totožnosť. Niektoré notárske úrady uprednostňujú notárske splnomocnenie pri citlivých prípadoch: ide o preventívne opatrenie, ktoré treba vopred zohľadniť, nie o zákonnú podmienku platnosti.

Kedy musí byť splnomocnenie notárske

Notárska forma sa stáva povinnou, ak akt, ktorý má splnomocnenec podpísať, musí byť sám osebe vo verejnej forme, aby bol platný. Ide najmä o tieto prípady:

• Predaj rozostavanej nehnuteľnosti (VEFA) a predaj nehnuteľnosti určenej na renováciu, ktorých zmluva musí byť uzavretá vo forme verejnej listiny.
• Zriadenie zmluvnej hypotéky, ktorá sa často stanovuje v kúpnej zmluve financovanej úverom.
• Darovanie a jeho prijatie, ktoré podliehajú notárskej forme (články 931 a 933 Občianskeho zákonníka).

Pri predaji staršieho bytu súkromnou osobou sa žiadne z týchto pravidiel neuplatňuje: voľba formy závisí od organizácie spisu a požiadaviek notárskeho úradu.

Zo zahraničia: konzulát, miestny notár alebo splnomocnenie na diaľku

Ak splnomocniteľ žije mimo Francúzska, existuje niekoľko možností:

• Konzulárne splnomocnenie: francúzske konzuláty vykonávajú notárske funkcie v prospech francúzskych občanov a môžu prijať splnomocnenie alebo úradne overiť podpis súkromného splnomocnenia. Akt vtedy pochádza od francúzskeho orgánu a nemusí byť apostilovaný.
• Splnomocnenie vyhotovené miestnym notárom v krajine pobytu, apostilované v súlade s Haagskym dohovorom z 5. októbra 1961 alebo úradne overené podľa danej krajiny, doplnené v prípade potreby o súdny preklad.
• Notárske splnomocnenie na diaľku (článok 20-1 dekrétu č. 71-941), ktoré umožňuje splnomocniteľovi podpísať z domova: podrobnejšie ho rozoberáme nižšie.

Vo všetkých prípadoch musí mať notár poverený predajom splnomocnenie k dispozícii, v origináli alebo vo forme, ktorú akceptoval, ešte pred termínom podpisu.

Obsah platného splnomocnenia na nehnuteľnosť

Splnomocnenie na predaj musí byť výslovné: článok 1988 Občianskeho zákonníka spresňuje, že splnomocnenie formulované všeobecne pokrýva len úkony správy majetku a že na scudzenie je potrebné výslovné splnomocnenie. Všeobecné splnomocnenie „na správu mojich záležitostí“ teda neumožňuje predať nehnuteľnosť.

Nevyhnutné náležitosti

Splnomocnenie, bez ohľadu na svoju formu, musí obsahovať minimálne:

• Úplnú totožnosť splnomocniteľa (meno, priezvisko, dátum a miesto narodenia, adresa, rodinný stav).
• Úplnú totožnosť splnomocnenca.
• Presné určenie nehnuteľnosti: adresa, druh, katastrálne údaje, prípadne podiely v bytovom spoluvlastníctve.
• Minimálnu cenu a podmienky predaja (odkladacie podmienky, spôsob platby).
• Vedľajšie oprávnenia: podpísať predbežnú zmluvu, prevziať kúpnu cenu, vystaviť potvrdenie o úhrade, vykonať potrebné formality.
• V prípade potreby dobu platnosti, ktorú zákon síce nevyžaduje, ale ktorá vymedzuje záväzok splnomocniteľa.

Obmedzenia a prekročenie oprávnenia

Splnomocniteľ môže obmedziť právomoci splnomocnenca: minimálnu cenu, lehotu, výber kupujúceho. Úkon vykonaný nad rámec týchto právomocí je voči splnomocniteľovi neúčinný, okrem prípadu, keď kupujúci mal oprávnenú dôveru v skutočnú existenciu právomocí splnomocnenca, najmä vzhľadom na správanie splnomocniteľa; splnomocniteľ môže úkon aj dodatočne ratifikovať (článok 1156 Občianskeho zákonníka).

Praktický postup: od vyhotovenia po podpis

Splnomocnenie sa pripravuje súbežne s predajom: často ide o dokument, ktorý zdrží termín podpisu, ak sa jeho príprava začne príliš neskoro.

Krok 1: získanie návrhu splnomocnenia

Notár poverený predajom zašle predávajúcemu návrh splnomocnenia prispôsobený danému prípadu. Zároveň overuje spôsobilosť predávajúceho (neprítomnosť opatrovníctva alebo poručníctva) a stav nehnuteľnosti (spoluvlastníctvo, rozdelené vlastníctvo, majetkový režim manželov).

Krok 2: podpis splnomocnenia

Podľa zvolenej formy splnomocniteľ podpíše splnomocnenie v súkromnej forme a nechá si podpis úradne overiť, podpíše ho na konzuláte, pred notárom, alebo na diaľku postupom podľa článku 20-1 dekrétu č. 71-941. Následne ho odovzdá notárovi, v origináli, ak to notár vyžaduje.

Krok 3: kontrola notárom

Pred podpisom kúpnej zmluvy notár overí platnosť splnomocnenia, jeho rozsah (či skutočne pokrýva danú nehnuteľnosť za danú cenu?) a jeho časovú platnosť. V prípade pochybností požiada o potvrdenie alebo o nové splnomocnenie.

Krok 4: podpis kúpnej zmluvy

Splnomocnenec sa dostaví na notársky úrad s dokladom totožnosti a podpíše verejnú listinu v mene predávajúceho, v rámci svojich právomocí. Splnomocnenie sa pripojí k zmluve.

Pre prípravné akty — rezervačnú zmluvu, jednostranný prísľub predaja — možno použiť elektronický podpis pri nehnuteľnostiach, so službou v súlade s nariadením eIDAS. Certyneo ponúka pokročilý elektronický podpis pre tieto súkromnoprávne akty predchádzajúce predaju.

Osobitné prípady: spoluvlastníctvo, SCI a rozdelené vlastníctvo

Splnomocnenie nadobúda ďalší rozmer, ak má nehnuteľnosť viacero vlastníkov alebo patrí majetkovej štruktúre.

Predaj nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve

Predaj nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve v zásade vyžaduje súhlas všetkých spoluvlastníkov (článok 815-3 Občianskeho zákonníka). Ten, kto sa nemôže dostaviť, udelí splnomocnenie vo forme akceptovanej notárom. Ak nedôjde k dohode, spoluvlastníci vlastniaci aspoň dve tretiny podielov môžu požiadať súd o povolenie predaja (článok 815-5-1). Pri správe zastupujúcich splnomocnení medzi vzdialenými spoluvlastníkmi uľahčujú obeh dokumentov bezpečné digitálne riešenia.

Predaj prostredníctvom SCI

Ak nehnuteľnosť patrí občianskej realitnej spoločnosti (SCI), spoločnosť zastupuje konateľ, v rámci právomocí stanovených stanovami. Ak stanovy vyžadujú rozhodnutie spoločníkov, valné zhromaždenie musí predaj vopred schváliť a zápisnica sa pripojí k zmluve. Ak konateľ deleguje podpis, jeho splnomocnenie sa opiera o tieto právomoci. Elektronický podpis pre právnické kancelárie tu poskytuje užitočnú sledovateľnosť pre zápisnice z valných zhromaždení a zastupujúce splnomocnenia.

Predaj nehnuteľnosti v požívacom práve a holom vlastníctve

Prevod plného vlastníctva nehnuteľnosti s rozdeleným vlastníctvom si vyžaduje súhlas požívateľa aj holého vlastníka; každý môže udeliť splnomocnenie samostatne. Rozdelenie ceny medzi požívacie právo a holé vlastníctvo sa medzi nimi dohodne, často na základe daňovej tabuľky podľa článku 669 Všeobecného daňového zákonníka.

Notárske splnomocnenie na diaľku a digitálne nástroje

Aj keď kúpna zmluva zostáva verejnou listinou podpísanou pred notárom, viaceré sprievodné dokumenty možno podpísať elektronicky.

Prísľub a rezervačná zmluva

Jednostranný prísľub predaja a rezervačná zmluva sú súkromnoprávne akty: možno ich podpísať elektronicky, keďže elektronický dokument má rovnakú dôkaznú silu ako listinný dokument, pokiaľ je jeho autor identifikovaný a je zaručená jeho integrita (články 1366 a 1367 Občianskeho zákonníka). Úroveň podpisu sa volí podľa významu úkonu; kompletný sprievodca elektronickým podpisom podrobne popisuje jednoduchú, pokročilú a kvalifikovanú úroveň.

Splnomocnenia realitných kancelárií

Sprostredkovateľská zmluva zverená realitnému agentovi (zákon Hoguet z 2. januára 1970) musí byť písomná; možno ju podpísať elektronicky. Pri výbere nástroja porovnanie riešení elektronického podpisu od Certyneo predstavuje dostupné ponuky na francúzskom trhu.

Notárske splnomocnenie na diaľku

Od dekrétu č. 2020-1422 z 20. novembra 2020 môže notár vyhotoviť splnomocnenie v elektronickej podobe bez fyzickej prítomnosti splnomocniteľa (článok 20-1 dekrétu č. 71-941): splnomocniteľ komunikuje s notárom prostredníctvom videokonferencie a následne podpíše kvalifikovaným elektronickým podpisom. Od 1. októbra 2025 (dekrét č. 2025-538 z 13. júna 2025) musí jeho identifikácia povinne prebehnúť prostredníctvom systému Najvyššej notárskej rady, prevádzkovaného spoločnosťou Docaposte. Takto možno vyhotoviť len splnomocnenie: samotná kúpna zmluva sa naďalej podpisuje pred notárom, pričom predávajúci sa môže dostaviť pred iného notára prepojeného videokonferenciou (článok 20 toho istého dekrétu). Na odhad prínosov digitalizácie poskytuje kalkulačka návratnosti investície do elektronického podpisu od Certyneo individualizovaný odhad.

Odvolanie a zánik splnomocnenia

Splnomocniteľ môže kedykoľvek odvolať splnomocnenie, pokiaľ splnomocnenec ešte nepodpísal (článok 2004 Občianskeho zákonníka). Odvolanie oznámené len splnomocnencovi nie je účinné voči tretím osobám, ktoré o ňom nevedia (článok 2005): preto treba informovať aj notára povereného predajom. Splnomocnenie okrem toho zaniká smrťou, obmedzením spôsobilosti alebo úpadkom splnomocniteľa či splnomocnenca (článok 2003).

Právny rámec upravujúci splnomocnenie na nehnuteľnosť

Splnomocnenie na predaj nehnuteľnosti spadá pod právo zastúpenia, notárske právo a pre sprievodné akty aj pod právo elektronického podpisu.

Občiansky zákonník

• Článok 1984: definuje splnomocnenie, na základe ktorého splnomocniteľ udeľuje splnomocnencovi právomoc konať v jeho mene.
• Článok 1985: splnomocnenie možno udeliť verejnou listinou, súkromnou písomnosťou, dokonca listom, alebo ústne. Nevyžaduje notársku formu pre predaj nehnuteľnosti.
• Články 1987 a 1988: rozlišujú osobitné a všeobecné splnomocnenie a vyžadujú výslovné splnomocnenie na scudzenie alebo zaťaženie hypotékou.
• Článok 1156: upravuje dôsledky úkonu vykonaného zástupcom bez oprávnenia alebo nad rámec svojich právomocí.
• Články 2003 až 2010: zánik splnomocnenia (odvolanie, vzdanie sa, smrť, opatrovníctvo) a účinky voči tretím osobám.
• Články 815-3 a 815-5-1: súhlas spoluvlastníkov a súdne povolenie predaja.

Notárske právo a katastrálna evidencia

• Dekrét č. 55-22 zo 4. januára 1955, článok 4: každý akt podliehajúci zápisu do katastra musí byť vyhotovený vo forme verejnej listiny — práve táto pravidla vyžaduje notára pri kúpnej zmluve.
• Dekrét č. 71-941 z 26. novembra 1971: akty vyhotovované notármi, vrátane elektronickej podoby (články 16 až 20-1).
• Dekrét č. 2020-1422 z 20. novembra 2020 a dekrét č. 2025-538 z 13. júna 2025: notárske splnomocnenie na diaľku a identifikácia prostredníctvom systému Najvyššej notárskej rady.

Elektronický podpis

• Nariadenie eIDAS č. 910/2014: tri úrovne elektronického podpisu (jednoduchý, pokročilý, kvalifikovaný); kvalifikovaný elektronický podpis má právne účinky rovnocenné vlastnoručnému podpisu (článok 25).
• Články 1366 a 1367 Občianskeho zákonníka: elektronický dokument má rovnakú dôkaznú silu ako listinný dokument; podpis identifikuje svojho autora a vyjadruje jeho súhlas, pričom pri kvalifikovanom podpise sa predpokladá jeho spoľahlivosť.

Právne riziká

Nedostatočné splnomocnenie — príliš všeobecné právomoci, nesprávne určená nehnuteľnosť, nedodržaná minimálna cena — vystavuje riziku, že akt bude voči predávajúcemu neúčinný, okrem prípadu ratifikácie, a vzniku sporov s kupujúcim. Notár, ktorý koná na základe neplatného splnomocnenia, nesie profesijnú občianskoprávnu zodpovednosť. V prípade podvodu sa podvod trestá piatimi rokmi odňatia slobody a pokutou 375 000 € (článok 313-1 Trestného zákonníka), falšovanie a použitie falšovanej listiny tromi rokmi a pokutou 45 000 € (článok 441-1): to je dôvod, prečo notári vyžadujú overenie podpisu a kontrolu totožnosti.

Príklady použitia: splnomocnenie na nehnuteľnosť v praxi

Scenár 1: vysťahovaný vlastník predáva svoj byt

Vlastník žijúci už tri roky v juhovýchodnej Ázii predáva dvojizbový byt vo Francúzsku a nemôže sa vrátiť na podpis. Notár mu zašle návrh splnomocnenia, ktorým poverí svojho brata ako splnomocnenca, s určenou minimálnou cenou. Vlastník ho podpíše na generálnom konzuláte Francúzska, ktorý úradne overí jeho podpis, a následne ho v origináli zašle notárovi. Spis je pripravený približne za tri týždne, bez potreby cestovania: úspora na cestovných a ubytovacích nákladoch predstavuje tisíce eur.

Scenár 2: predaj nehnuteľnosti v spoluvlastníctve medzi dedičmi z troch krajín

Štyria dedičia vlastnia v podielovom spoluvlastníctve dom nadobudnutý dedičstvom; dvaja žijú vo Francúzsku, jeden v Belgicku a jeden v Kanade. Obaja dedičia žijúci v zahraničí podpíšu svoje splnomocnenia na francúzskom konzuláte v Bruseli a v Montreale, kde im podpis úradne overia. Dedičia žijúci vo Francúzsku podpisujú osobne a jeden z nich zastupuje belgického dediča. Predaj sa uzavrie na jednom stretnutí, hoci koordinácia ciest by ho inak mohla oneskoriť o niekoľko mesiacov.

Scenár 3: rodinná SCI predáva obchodný priestor

SCI sa na valnom zhromaždení rozhodne predať obchodný priestor s výmerou 180 m². Konateľ, ktorý je v deň plánovaného podpisu hospitalizovaný, deleguje podpis na spoločníka prostredníctvom osobitného splnomocnenia: obmedzeného na túto nehnuteľnosť, minimálnu cenu a lehotu šiestich mesiacov, doplneného zápisnicou z valného zhromaždenia. Notár spis akceptuje a predaj sa uskutoční v lehote stanovenej prísľubom, bez sankcie za omeškanie.

Často kladené otázky

Postačí splnomocnenie v súkromnej forme?

Áno, pre bežný predaj nehnuteľnosti: článok 1985 Občianskeho zákonníka umožňuje udeliť splnomocnenie súkromnou písomnosťou, pričom vo verejnej forme musí byť prijatý len samotný predaj notárom. Notár často žiada, aby bol podpis úradne overený, a niektoré notárske úrady uprednostňujú notárske splnomocnenie. Notárska forma je naopak povinná pri predaji rozostavanej nehnuteľnosti, hypotéke alebo darovaní.

Umožňuje všeobecné splnomocnenie predaj?

Nie. Článok 1988 Občianskeho zákonníka je jednoznačný: splnomocnenie formulované všeobecne pokrýva len úkony správy majetku a na scudzenie alebo zaťaženie hypotékou je potrebné výslovné splnomocnenie. Splnomocnenie „na správu mojich záležitostí“ teda neumožňuje predaj. Splnomocnenie musí uvádzať nehnuteľnosť, oprávnenie predať a najlepšie aj podmienky, za akých sa môže splnomocnenec zaviazať.

Ako vyhotoviť splnomocnenie zo zahraničia?

Existujú tri možnosti: podpísať na francúzskom konzuláte, ktorý splnomocnenie prijme alebo úradne overí podpis; podpísať pred miestnym notárom, s apostilou alebo úradným overením podľa danej krajiny a prípadne so súdnym prekladom; alebo využiť notárske splnomocnenie na diaľku. Ide často o najdlhší krok v celom procese: treba ho začať hneď po dohode o cene.

Možno splnomocnenie odvolať?

Áno, kedykoľvek, pokiaľ splnomocnenec ešte nevykonal daný úkon. Odvolanie oznámené len splnomocnencovi však nie je účinné voči tretím osobám, ktoré o ňom nevedia: treba o tom výslovne informovať notára povereného predajom. Splnomocnenie zaniká aj smrťou alebo obmedzením spôsobilosti jednej zo strán.

Možno podpísať predaj na diaľku bez splnomocnenia?

Nie z domova. Kúpna zmluva sa podpisuje pred notárom; vzdialený predávajúci sa však môže dostaviť pred iného notára, prepojeného s notárom vykonávajúcim predaj prostredníctvom videokonferencie (článok 20 dekrétu č. 71-941). Ak sa nemôže dostaviť k žiadnemu notárovi, udelí splnomocnenie — a toto splnomocnenie možno od roku 2020 vyhotoviť na diaľku.

Záver

Splnomocnenie na predaj nehnuteľnosti nie je len bežná formalita: jeho vyhotovenie určuje hladký priebeh predaja. Článok 1985 Občianskeho zákonníka ponecháva voľbu formy — splnomocnenie v súkromnej forme je platné pre bežný predaj —, no notár môže vyžadovať úradne overený podpis a notárska forma je povinná pri predaji rozostavanej nehnuteľnosti, hypotéke alebo darovaní. Výslovné splnomocnenie, presné určenie nehnuteľnosti a ceny, a forma vopred dohodnutá s notárskym úradom tvoria nenapadnuteľné splnomocnenie.

Aj keď kúpna zmluva zostáva notárskym aktom, kroky, ktoré ju sprevádzajú — rezervačná zmluva, splnomocnenia realitných kancelárií, zápisnice z valných zhromaždení SCI — možno digitalizovať vďaka elektronickému podpisu v súlade s nariadením eIDAS. Certyneo sprevádza realitných profesionálov, notárske úrady a investorov nástrojmi na podpisovanie a rozhraním navrhnutým pre dokumenty s viacerými signatármi.

Ste pripravení zabezpečiť svoje splnomocnenia a nehnuteľnostné dokumenty? Objavte ponuky Certyneo a vyžiadajte si bezplatnú ukážku ešte dnes.